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La burbuja se pincha. Una de sus manifestaciones más crudas son las rebajas que ya han llegado a las inmobiliarias españolas que cotizan en bolsa. La primera en abrir fuego ha sido Inbesòs, que reconoció ayer que la consultora CB Richard Ellis ha rebajado el valor de sus activos hasta los 173,7 millones de euros. Esta corrección ha supuesto que a fecha de 30 de septiembre del 2007 los beneficios de la compañía se reduzcan en un millón de euros. Es la primera, pero no será la última. De hecho, las propias asesoras han reconocido que en este final de año veríamos las primeras rebajas de valoración de activos en más de una década. Los expertos vaticinan incluso recortes de más de dos dígitos en las cotizadas.

Inbesòs, centrada en la promoción inmobiliaria residencial e industrial y en la gestión y explotación de campos de golf y Pitch & Putt, entró en pérdidas en el tercer trimestre y se encuentra inmersa en un proceso de compra por parte del grupo aragonés Hormigones y Construcciones de Aragón (Horcona), que estaba a la espera de conocer el valor neto de los activos de la inmobiliaria para formalizar la oferta.

El nuevo informe de CB Richard Ellis cifra el conjunto de valor de activos de Inbesós en 173,7 millones lo que, según la nota, supone "una cierta disminución del valor de suelo, principalmente de uso residencial y de suelo en desarrollo".

Esta reducción de valoración se enmarca dentro de un proceso general que afecta a todos los promotores, y se espera que las firmas de valoración reflejen este año en sus informes de las sociedades inmobiliarias cotizadas la crisis que está viviendo el sector.

Extremo que ya han avanzado tanto consultoras como expertos del sector, con distintos niveles de pesimismo. Pere Viñolas, responsable de la cátedra inmobiliaria de la escuela de negocios Esade, reconoció recientemente que "no sería raro ver rebajas de más de dos dígitos en la mayoría de las inmobiliarias cotizadas al cierre de 2007".

CB Richard Ellis: "Habrá recortes importantes"

En cualquier caso, las firmas que valoran los activos de las inmobiliarias preparan una rebaja de éstos de más del 10% como media en el sector para el cierre contable de 2007, según diversas fuentes inmobiliarias. Sin ir más lejos, Enrique Carrero, director nacional de valoraciones de CB Richard Ellis, firma que valora los activos de la mayoría de las empresas cotizadas, no ha querido hablar de un porcentaje de caída pero reconoce "que habrá recortes importantes, en especial en las unidades pendientes de venta, las promociones, el suelo y la segunda residencia".

"En algunos casos, el valor bruto de mercado crecerá por las nuevas adquisiciones en primer semestre del 2007 pero el Net Asset Value (NAV) -el valor de mercado de los activos, descontada la deuda-, empeorará para la mayoría, ya que el valor de los terrenos y de las promociones baja, y en cambio la deuda se mantiene o incluso ha aumentado durante 2007", señala Carrero.

Sin embargo, este tipo de firmas están atrapadas entre las presiones de unos clientes, las inmobiliarias, que intentan que mantengan el valor de los activos, y su propia credibilidad en un mercado que vive un momento difícil y donde, como advierte Carrero, "es más difícil valorar porque hay menos operaciones de referencia".

Precisamente, el pasado mes de octubre, el presidente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Julio Segura, informó de que había mantenido reuniones con representantes de consultoras y tasadoras inmobiliarias, así como del sector del "ladrillo" pidiendo "criterios más homogéneos de valoración cuando no existen precios de mercado", lo que añadió más presión a las firmas de valoración.

El experto inmobiliario y profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos, considera que "las promotoras puras y duras, es decir la que no cuentan con activos en patrimonio, pueden ver rebajas del valor de hasta el 30%". El descenso medio del valor de los activos se debe a que "las ventas han caído este año un 50% y, por tanto, los activos son menos líquidos, suponen un mayor riesgo y todo esto se tiene que reflejar en los informes de valoraciones", según Bernardos.

Acciones muy castigadas

Además, el experto añade otros dos factores que perjudicarán a las valoraciones, como "la subida de tipos, que hace menos rentables los edificios de oficinas con contratos de alquileres muy a largo, y la ley de Ministerio de la Vivienda que cifra en 4 euros el metro cuadrado para los terrenos agrícolas, más allá de las expectativas".

Viñolas, sin embargo, advierte de que la valoración a la baja "afectará menos a los grupos con patrimonio -oficinas y centros comerciales- y más a los que tengan promociones y suelo". Otro efecto que detecta Viñolas es que la rebaja en los informes de valoración de activos generará "problemas de crédito en 2008, ya que las compañías hasta ahora estaban obteniendo préstamos en función de su NAV".

Viñolas augura que "esto también repercutirá en las acciones de estas sociedades", cuyos valores ya están muy castigados desde el derrumbe en bolsa de la inmobiliaria valenciana Astroc aunque compañías como Realia, que ya salieron a cotizar con mucho descuento sobre sus activos no se verán afectadas.

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