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¿Nunca se han preguntado “cómo funcionará esto de las Viviendas Protegidas”? Hay cosas de las que, por tan obvias como parecen, no nos cuestionamos su funcionamiento.

Comenzaremos por explicar, muy brevemente, cómo está regulada la fijación de los precios de este activo inmobiliario. El precio por metro cuadrado útil es el valor del módulo. Se calcula multiplicando el precio básico a nivel nacional para cada metro cuadrado de superficie útil (que se aprueba anualmente en Consejo de Ministros) por un coeficiente de zona, que determina cada Comunidad Autónoma (CCAA) en función del área geográfica y el tipo de actuación prevista. Las CCAA son libres de asumir o no las subidas del precio de referencia que fija el Gobierno Central para modificar el valor del módulo en su territorio. Por poner un ejemplo, la Comunidad Autónoma de Madrid llevaba cuatro años sin revisarlo al alza. Sin embargo, en enero de 2008, ha aplicado subidas al valor del módulo que ha supuesto incrementos en el precio final de estas viviendas en la región que oscilan desde el 15% hasta el 31%, dependiendo de la zona de aplicación. En otras CCAA sí fueron adaptando esas subidas del precio básico nacional, año tras año, por lo que no han tenido esta variación tan espectacular en este último año si bien, en el periodo comprendido, tienen un resultado final similar. 

Ahora, ¿es rentable la Vivienda Protegida? He puesto el ejemplo de Madrid para echar unas cuentas básicas: en el año 2007, en Madrid, el precio más alto de venta del metro cuadrado útil era de 1.474,07 euros (Zona A) y el más bajo (Zona D) era de 1.052 euros. En ese año, desarrollar promociones de este tipo no era gran negocio precisamente. A saber:

1. precio del suelo: 25% del valor del módulo (370 euros para Zona A y 265 euros para Zona D);
2. coste construcción: vamos a poner 600 euros por metro cuadrado construido (ojo, porque lo que vendemos son metros cuadrados útiles. Si aceptamos  el 70% como coeficiente de paso de metros construidos a útiles, ese coste de construcción se nos va hasta los 850 euros por metro cuadrado útil). Este coste de construcción no es exagerado teniendo en cuenta la entrada en vigor del nuevo, y exigente, Código Técnico de Edificación.
3. otros costes (jurídicos, técnicos, licencias, tasas, financieros…) se pueden estimar en un 10% del precio de venta, aproximadamente; esto es: 147 euros para Zona A y 105 euros para Zona D.

Total entre 1367 y 1220 euros metro cuadrado útil de coste dependiendo de las zonas. Con estos números, ¿quién se atrevería a desarrollar promociones de viviendas protegidas en Madrid cuando desarrollando promociones de vivienda libre se cantaba victoria por adelantado? En algún caso hay margen de beneficio de un 6% aproximadamente. En la mayor parte de los casos hay pérdida segura. ¿Por qué alguien va a meterse en este negocio deficitario? Pues, háganme caso, había tortas por trincar suelo calificado. No sé, no sé, aquí huele a muerto y yo no he sido. ¿Por qué hemos convivido tanto tiempo con estas miserias mirando hacia otro lado? ¿Qué controles había ante esto? Si los números oficiales no lo justificaban, entonces... no había que ser un lince para averiguarlo..

Para muestra un botón. Hace poco estuve en el garaje de una promoción protegida ya habitada. ¡Vaya coches! Desde luego que no eran los coches propios de quien, a mi entender, necesita una vivienda protegida. Aunque muy básico y poco académico, es un ejemplo, como otros tantos, que demuestra que se ha tenido acceso a estas viviendas protegidas de forma descontrolada, habiendo resultado adjudicatarios de estos bienes, financiados entre todos los españoles, muchísimas personas que no eran merecedoras de ello. ¿Qué tuvieron que pagar a cambio?

Y otro más. ¿Nunca han escuchado frases similares a “vendí una vivienda protegida y conseguí unas plusvalías importantes”? Me consta que ahora se está controlando más estas prácticas fraudulentas con la aparición, entre otras medidas parejas, de listas de espera “anónimas” para evitar contacto entre vendedor y comprador y evitar, de esta forma, la tentación de pactar precios ilegales. ¡Ole por la Administración! Esto sí que resulta novedoso, crear puestos de trabajo para controlar y no para recaudar. Señor Gallardón, tome nota. Es tan importante ingresar como no despilfarrar.

¿No creen que la vivienda protegida debería ser un bien al alcance de quien no pueda acceder, en un momento dado, en el mercado libre a una residencia digna, ya sea en propiedad o en alquiler, para que la disfrute hasta el momento en que se pueda incorporar a ese mercado de vivienda libre? Funcionaría igual que otro tipo de subsidios (desempleo, bajas laborales…), desapareciendo las ayudas en el momento de solucionarse las razones que las motivaron. Lógicamente, ni tanto ni tan calvo. Es un tema de muy difícil gestión y solución, con infinidad de matices a tener en cuenta. Hay algún organismo oficial de la vivienda que ha puesto en marcha medidas de este tipo. Será que no es ninguna locura el proponer una normalización en este sentido.

El futuro de la vivienda protegida en España queda en entredicho. Lo que parecía un producto refugio ante los difíciles tiempos que se avecinaban, ha pasado a convertirse en un quebradero de cabeza más para los promotores. Eso sí, mientras siga siendo objeto de encuentros y desencuentros políticos, y ya sabemos la ligereza con la que se realizan promesas electorales, quedamos abocados a convivir con este problema por los tiempos de los tiempos. Hasta que no se desarrolle en España un mercado de vivienda en alquiler serio y ordenado y se establezcan serios y rigurosos sistemas de adjudicación de viviendas protegidas y se instrumente un seguimiento posterior de esas adjudicaciones, entre otras medidas necesarias, seguiremos conviviendo con las miserias de nuestro maltrecho mercado inmobiliario.

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@J.L.Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

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