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En la última semana se han producido importantes anuncios que han pasado inadvertidos en el inmobiliario español pero que suponen el reflejo de la crisis en el conocido como sistema de banca privada internacional. Se trata de noticias que pueden llevar incluso a su desaparición, tal y como está concebido a día de hoy.

En efecto, durante los últimos años, los denominados open-ended funds, o fondos de private equity gestionados a través de entidades de banca privada o independientes, pero especializadas en inmobiliario, han sido especialmente activos en los mercados no residenciales. Pues bien, diez de estos gestores de fondos han anunciado la paralización temporal de los reembolsos y, lógicamente, la congelación de sus operaciones globales de inversión, debido a la avalancha de solicitudes de sus partícipes para recuperar su dinero, reclamaciones que han hecho peligrar sus ratios mínimos de solvencia.

Los anuncios empezaron el lunes cuando la gestora Kan Am, muy activa en los últimos tiempos, anunciaba la congelación, al menos por tres meses, de sus fondos Grudinvest (con bienes en Estados Unidos y Europa). Resulta llamativo que, al menos en Europa, su estrategia de compras hasta el momento se centraba en los denominados trophy builidings (activos prime en renta, con inquilinos y ubicaciones triple A). Es decir, ni siquiera el producto inmobiliario más seguro (los trophy buildings son prácticamente bonos renta fija) ofrece los mínimos imprescindibles de garantía a sus partícipes.

UBS Real Estate ha suspendido dos de sus fondos de composición abierta: Kontinente Immobilien y Euroinvest Immobilien. El primero de ellos tiene 25 propiedades con un valor de unos 600 millones de euros, mientras que el segundo cuenta con 61 propiedades valoradas en 3.200 millones. Según Fuentes de UBS, “las turbulencias de los mercados financieros globales han producido una fuerte salida de capital de los fondos abiertos de prívate equity y, por tanto, el cierre temporal de las liquidaciones a sus partícipes así como de su actividad inversora.”

Los últimos en realizar el anuncio han sido Morgan Stanley, para su P2 Value Fund, y las gestoras Degi y Aberdeen. En este contexto casi de pánico de los titulares Commerz Real Estate, Deka y Union Investment han realizado distintas declaraciones anunciando que sus ratios de liquidez son suficientes. Incluso Reinhard Kutscher, presidente de Union Investment, ha afirmado en una entrevista con Reuters el pasado jueves, "todavía no hemos registrado un aumento significativo de las demandas de amortizaciones anticipadas de partícipes y por lo tanto no esperamos cerrar ninguno de nuestros fondos”.

Pueden parecernos fenómenos ininteligibles o alejados a nuestra realidad pero aportan pinceladas importantes al escenario de entrada en barrena, especialmente para el año que viene, de los mercados de inversión no residencial. En España quien mantenga posiciones de venta (casi siempre defensivas como consecuencia de la elevada carga financiera de sus balances) debe tener muy claro que en cuestión de horas una oferta de uno de estos fondos por un producto tipo bono (por ejemplo un parque de medianas) al 8% se puede quedar rápidamente obsoleta o, simplemente, desaparecer ante la imposibilidad de su cumplimiento.

Como siempre me despido con la predicción. Atentos. Esta semana las cotizadas españolas nos van a dar un sobresalto.

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@A.M.Bajo

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

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