Microinmmobiliario y macroinmobiliario (inmobiliario de mercado de capitales) o cómo el viejo estilo ha pasado a la historia

@A.M.Bajo - 17/11/2008 06:00h

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A menudo mis alumnos y lectores comentan la gran diferencia que existe en mi discurso cuando se trata de describir la estrategia de inversión de los fondos paneuropeos frente a las historias como la del 'Pocero Bueno' de Fuenlabrada. En definitiva se trata de sector inmobiliario en ambos casos. Pero desgraciadamente, y quizá por el histórico que arrastramos de grandes vaivenes entre momentos de boom arrollador y crisis lamentables, no poseemos una visión profesional del inmobiliario tan profesional e incluso glamourosa como la de los mercados financieros.

En efecto, en el mercado inmobiliario existen dos ligas: la del microinmobiliario, en la que los particulares compran y venden sus viviendas (entre ellos o a un promotor) en un extremo; y la que, para evitar anglicismos a veces ininteligibles, podemos denominar mercado de capitales inmobiliarios, donde por ejemplo un fondo invierte cientos de millones de euros en comprar un megaproyecto de oficinas o centro comercial, o un grupo de bancos se unen para financiar la compra de una gran inmobiliaria. Son ejemplos muy claros que pretendo utilizar para el enfoque didáctico de este Ojo Clínico. Que nadie piense que este microinmobiliario no tiene nada que ver con el mercado de capitales. Todo lo contrario.

Trataré de ilustrarlo. Conozco grandes profesionales del residencial español (de verdad, los conozco y son muy buenos en lo suyo), que no saben lo que es un plan de rentas de un centro comercial (sigo evitando los anglicismos). Saben manejarse perfectamente con la TIR de una promoción residencial y sin embargo no saben hacer el cash-flow (esta vez no lo puedo evitar) de una operación de inversión de oficinas. Con ello vengo a demandar una cierta cualificación reglada de los profesionales del inmobiliario, donde deberían complementarse componentes técnicos, financieros y por supuesto, comerciales (vender un centro comercial no deja de ser eso, una venta).

Este asunto viene al hilo de los cambios que se han producido en las cúpulas directivas de las grandes inmobiliarias españolas en las últimas semanas. Hay que decir que Reyal Urbis, o Parquesol, (y otros inminentes que vaticino) en España no son las únicas grandes empresas que han tenido cambios en sus altos ejecutivos últimamente. Por ejemplo ProLogis, la mayor operadora inmobiliaria logística del mundo ha sustituido a su Presidente y CEO, y lo mismo ha hecho Land Securities (curiosamente, y algo poco habitual en este sector, su nueva presidenta será una mujer, Alison Carnwath).

Por lo tanto los cambios en un entorno tan incontrolable están a la orden del día y ni los que salen son incapaces ni los que llegan tienen fórmulas magistrales. Pero lo cierto es que la forma de hacer negocios de muchos altos ejecutivos y empresarios inmobiliarios españoles se ha basado en las relaciones personales, la osadía personal (también la temeridad de los bancos) y el “olfato residencial”, aderezado con fuertes dosis de egocentrismo. Dicho de otra manera, han hecho grandes negocios microinmobiliarios y se han olvidado por completo de los mercados de capitales inmobiliarios.

Ahora tratan de abrirse hueco en los mercados financieros globales para encontrar ese caballero blanco que salve sus empresas. Desgraciadamente he escuchado a algún catedrático decir sandeces como “a mi lo que pase en Londres me da lo mismo. Lo importante es vender casas”. Esa forma de ver las cosas no es única. Los acontecimientos lo han demostrado en esta crisis global. Y que nadie piense que (por poner un ejemplo) la incidencia del cambio de la libra en el cálculo de rentabilidades netas en el mercado londinense, no tiene incidencia en las tribulaciones del denominado Pocero bueno de Fuenlabrada (ya verán en qué acaba todo eso, es otra de mis predicciones no halaguëñas). Quien no se dedica a esto debe bastarle con saber que por muy enrevesada que sea, la interconexión es real. Y quien se dedica de forma profesional (y además a cualquier nivel) debe reforzar sus conocimientos y adaptar su estilo de management a la influencia global de estos mercados de capitales. En definitiva: la vieja escuela de inmobiliarios españoles ha pasado a la historia.

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7. krok1, 17/11/2008, 17:26 h.

Es época de refinanciar, época de sentarse delante de un banco y explicarle tu modelo de negocio, tus flujos de caja y, en definitiva, tu plan estratégico. Por muy directivo que seas, si no te manejas con contundencia delante de la gran banca...apaga y vámonos. Los inmobiliarios de la servilleta, en general, no necesitaban nada de esto puesto que el político le aseguraba su inversión.

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6. usuario registrado optimista1, 17/11/2008, 17:00 h.

Creo que hay un grave error de planteamiento. Cuando los promotores estaban construyendo urbanizaciones tenían un gran margen en la operación inmobiliaria y además una gran revalorización al terminar la promoción, tanto de centros comerciales, oficinas, o viviendas. Así sus problemas no eran ni fiancieros ni contables, sino que lo importante era entregar la promoción y cobrarla, ya que en el peor de los escenarios se ganaba una fortuna.
Los tontos han sido los financieros que no sabían nada de empresas promotoras. Cuando Martinsa compra Fadesa los bancos le prestan el total del dinero para hacer la operación, es decir 7.000 millones de Euros(un billon doscientos mil millones de PTAs). Fadesa no valia ni mil millones como se demostró después.
Yo creo que los dueños de ambas compañías que no sabían nada de finanzas se la metieron doblada a los expertos en finanzas de los bancos y deben tener su dinero a buén recaudo en Suiza riendose de la suspensión de pagos. Y a saber si alguno de los que hicieron el informe técnico de valoración de Fadesa no tiene su parte de mérito guardado en algún paraiso fiscal.
Lo mas importante para hacer negocios no es ser doctor en finanzas.

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5. no lean esto1, 17/11/2008, 16:54 h.

Aunque la mona... el ladrillo es hortera y punto pelota. Otra cosa, ¿qué entendemos por "capital"?. El concepto "capital inmobiliario" es un invento de los recaudadores de impuestos. Afinsa y Forum hablaban de "capital filatélico". Una colección de revistas porno, ¿puede llegar a ser "un capital"?. Lo más "macroinmobiliario" que ha habido no ha sido nada comparado con las cifras de la economía mundial. Incluso, a los que van de "macro" (cfr. Sanahuja en el Canary Wharf) como que les falta un hervor.

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4. usuario registrado jrwwpu171, 17/11/2008, 15:29 h.

Y segundo, le faltan a usted otra serie de elementos cuando describe "la forma de hacer negocios" de los inmobiliarios españoles. Podemos empezar por la conexión política del sector (recalificaciones) y terminar por las prácticas abusivas -especialmente postventa- ante la mala calidad de la mayoría de sus productos.

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3. usuario registrado jrwwpu171, 17/11/2008, 15:24 h.

Esta muy claro, Sr. Samper, el señor Bajo nos quiere hacer creer –en cierta forma- que uno de los culpables de la crisis del sector (el comercial, creo) reside en la falta de preparación técnica de las cúpulas de las inmobiliarias. Pero señor Bajo, hombre, aún comprándole el argumento, ¿tampoco existía esa preparación en los financiadores? (léase grandes bancos nacionales e internacionales, británicos muchos de ellos). Aquí ha habido, ante todo, muy poca “preparación” moral, mucha corrupción y un desprecio absoluto a los análisis de riesgos que, me consta, sí existían.

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A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.