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Renta fija/tipos de interés
El Gobierno se vuelca en ayudar a los promotores para evitar un colapso inmobiliario
@Carlos Sánchez - 15/01/2008
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El deterioro del sector inmobiliario -algo que ya nadie cuestiona- puede estar siendo más intenso de lo estimado inicialmente por el Gobierno. El Ejecutivo había previsto una desaceleración suave del ‘ladrillo’, en línea con la pérdida de pulso de la actividad económica general derivada de la subida de los tipos de interés; pero lo cierto es que el empeoramiento de las expectativas por parte de los agentes económicos -algo a lo que ha contribuido la persistencia en el tiempo de la crisis de las hipotecas ‘subprime’- ha acabado por rematar al paciente.
Esto explica que el pasado viernes el Ejecutivo aprobara un real decreto que modifica sustancialmente el Plan de la Vivienda 2005-2008, y que en realidad es una especie de tabla de salvación de las promotoras inmobiliarias, que han visto cómo desde el verano la venta de pisos ha caído en picado. “El Ministerio de la Vivienda parece haber acometido esta reforma como una medida orientada a dar salida al stock de viviendas construidas y en proceso de construcción, y que actualmente no encuentran venta en el mercado”, asegura un documento de CCOO al que ha tenido acceso El Confidencial.
En esta misma línea, la Unión General de Trabajadores (UGT) asegura que el real decreto “no resuelve el problema de los ciudadanos con menores rentas y alivia la situación de los promotores inmobiliarios”. Para llegar a esta conclusión los sindicatos recuerdan que, en entre otras medidas, el real decreto establece una ayuda directa de 6.000 euros a los promotores inmobiliarios que alquilen sus viviendas, siempre que estas sean de nueva construcción y lleven más de un año puestas a la venta. De esta manera, parece obvio que pueden aligerar el stock de viviendas sin vender.
La medida que más ha llamado la atención, sin embargo, es la facilidad que se concede a los empresarios inmobiliarios para que una determinada promoción de viviendas inicialmente libre pueda transformarse en protegida, con las ventajas que tiene este cambio de calificación en un mercado a la baja. Esta posibilidad ya existía, pero con un plazo más dilatado en el tiempo, lo que puede provocar, según CCOO, “una saturación real del mercado de vivienda protegida”, perjudicando, de esta manera, a los promotores que han apostando por vivienda social en épocas de ‘boom’ inmobiliario.
Política proteccionista
La política proteccionista del sector inmobiliario por parte del Gobierno pasa también por una elevación de los módulos del 4,4% el precio del metro cuadrado, hasta los 760 euros. Una cifra que es, sin embargo, escasamente representativa, toda vez que las comunidades autónomas tienen potestad para establecer el precio máximo final de venta, y que en el conjunto del Estado alcanza los 1.036 euros por metro cuadrado construido. Se supone que al ser más alto el precio por el que se puede vender una vivienda protegida, los promotores tendrán más interés en apostar por este tipo de viviendas. Máxime cuando el plan intenta paliar uno de los problemas más importantes a los que se enfrenta en estos momentos el sector: la financiación. Con el nuevo real decreto, se amplia el plazo de carencia de los tres años ampliables a cuatro actuales, a un periodo de carencia de cuatro años ampliable a diez. De esta manera, los promotores tienen más margen de maniobra para negociar con bancos y cajas de ahorros. Un asunto de especial relevancia en un contexto de restricción del crédito.
Aunque el precio de la vivienda protegida queda todavía lejos de la de promoción libre (1.036 euros metro cuadrado frente a 2.054 en el segundo caso), lo cierto es que esa política de elevar precios dificulta el acceso a una vivienda por parte de los ciudadanos con menor recursos, y eso explica la inquietud sindical. De hecho, según CCOO, el esfuerzo para comprar una vivienda se sitúa ya en 7,1 salarios anuales brutos para viviendas de 70 metros cuadrados y de 10,2 salarios anuales para un piso de 100 metros cuadrados.
En los sindicatos ha sorprendido, igualmente, el hecho de que el real decreto haya visto la luz en el último Consejo de Ministros antes de disolverse el parlamento, y cuando falta menos de un año para que caduque el actual plan de la vivienda. La sorpresa es todavía mayor si se tiene en cuenta que el real decreto no incorpora una memoria económica, pese a que van a tener un evidente impacto presupuestario. “A punto de caducar el actual plan, lo lógico es que se nos convoque para ver las líneas maestras del próximo, no una reforma que beneficia a los promotores y que no tiene dotación presupuestaria alguna”, asegura Pura García de la Rosa, responsable de Política Social de CCOO.
Las prisas del Gobierno
En ciertos sectores se estima que detrás de las prisas del Gobierno por aprobar el real decreto -que probablemente no hubiera gustado a la antecesora de Carmen Chacón en el Ministerio de la Vivienda, María Antonia Trujillo- se encuentra el convencimiento de que el mercado inmobiliario se está desacelerando más rápido de los previsto, al menos en cuanto a unidades vendidas. La desaceleración de los precios está siendo menos intensa.
Los datos de los registradores no dejan lugar dudas en cuanto a ventas. Si en el tercer trimestre de 2006 el ritmo anual de viviendas nuevas vendidas e inscritas en el registro ascendió 413.658 unidades, en 2007, también en el tercer trimestre, el número ha caído a 353.070. Es decir, se han vendido 60.000 viviendas menos en sólo un año. Asignando un valor medio por vivienda de unos 120.000 euros, se estaría hablando de un negocio que se ha reducido en unos 7.200 millones de euros. En el tercer trimestre de este año, sin ir más lejos, se han registrado 83.305 viviendas nuevas, cuando en el mismo periodo del año anterior se inscribieron 92.891, lo que da una idea del deterioro.
La posibilidad de que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) saliera en auxilio de las promotoras inmobiliarias es una hipótesis que, según fuentes solventes, el Gobierno ha barajado. Fuentes del ICO, sin embargo, aseguraron ayer a El Confidencial que hoy por hoy no se ha planteado formalmente. “No sabemos nada”, dijeron esas fuentes.
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