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 Frédéric Mangeant.

“Es el momento de las oportunidades en el sector inmobiliario español: están entrando fondos extranjeros que no pisaban España desde hacía tres años por los precios”, ha declarado Frédéric Mangeant, socio propietario de la consultora internacional Knight Frank LLP a El Confidencial en una entrevista en la que repasa la actualidad del sector en un momento en el que las turbulencias financieras internacionales coinciden con el enfriamiento inmobiliario en nuestro país.

Mangeant sabe de lo que habla. Este parisino de nacimiento, licenciado en Negocio en París y postgrado en Dirección de Empresas Inmobiliarias, asumió la dirección general de la firma en España hace 15 años. En el último ejercicio, ha participado en la comercialización del histórico Palacio de Piedras Albas o del Centro de Negocios Albatros, la gestión del centro comercial Área Sur o la asesoría para Nozar o Ballester. También ha realizado valoraciones de activos de inmobiliarias españolas como Riofisa o Grupo Tremón. A este respecto, el directivo advierte: “Lo más probable es que haya rebajas a final de año en las valoraciones de los activos de las inmobiliarias”.

Knight Frank es una consultora inmobiliaria internacional que fue fundada en Londres en 1896. Su historia está repleta de hitos, no sólo inmobiliarios, sino también artísticos. En 1910, la firma intermedia en la transacción de un retrato de Enrique VIII de Holbein. Un año más tarde, vende The Crystal Palace a Lord Plymouth por 210.000 libras. Incluso participó en la compra de Stonehenge por parte de Cecil Chubb por 6.600 libras como regalo a su esposa, quien lo donó a la nación tres años después.

La compañía no ha sido ajena al devenir histórico de Europa. Así, tras la Primera Guerra Mundial, hubo de valorar millas de bosque polaco como pago de indemnización de guerra. También le tocó hacer el inventario de la embajada alemana en Reino Unido en 1945, incluyendo 20 banderas nazis, 17 cajas fuertes y una cesta de perro. Ya en 1980, protagonizó la mayor transacción inmobiliaria hasta la fecha en UK, con la compra de la Britannic House por parte de British Petroleum por 93 millones de libras. En 2004 entró en el ranking de The Times de las cien mejores compañías británicas.

Hoy, tras su reciente asociación con la firma neoyorquina Newmark, es una empresa global que posee más de 240 oficinas en 36 países del mundo en la que trabajan 6.303 personas y que ha participado en la compraventa de patrimonio por valor de 29,24 billones de euros en 2006. Entre sus más recientes encargos de envergadura se encuentran la venta de la fortaleza marina No Man’s Land Fort en Portsmouth o el desarrollo de la Villa Olímpica de Londres para los Juegos de 2012.

Pregunta.- ¿Cómo cree que afecta al mercado inmobiliario español las turbulencias financieras importadas de EEUU?

Respuesta.- No sólo es Estados Unidos. En Europa todo el mundo está afectado por las turbulencias financieras. Los problemas internacionales han alcanzado al sector residencial español por razones obvias. De hecho, la restricción del crédito ya la están sufriendo algunos promotores, como ellos mismos han señalado. Ahora mismo hay un enfriamiento total que ha congelado gran parte de la actividad de la promoción con las consecuencias que todos prevemos, la más grave de las cuales es el paro. Ahora la actitud es de esperar y ver, porque demanda habrá. De todos modos, hay mucha política por medio y las elecciones despejarán el panorama inmobiliario.

P.- ¿Cuáles son los segmentos más castigados?

R.- El mercado turístico está sufriendo muchísimo. Hay muchos suelos muertos. También está siendo castigada la promoción de primera y segunda vivienda. Nos

encontramos en un momento de reequilibrio. Harán falta unos cinco o seis meses para volver a una situación tranquilizadora.

P.- ¿Y los que menos?

R.- Cuando hay una crisis, parece que todas las partes del sector se ven afectadas. Y no es así. Por ejemplo, el mercado de oficinas está en un momento muy bueno: este año ha habido un récord de absorción y se prevé un 2008 muy positivo. El capital extranjero se está aproximando al mercado inmobiliario español no residencial, a los segmentos de oficinas, centros comerciales y logística. En un par de años, faltarán oficinas en el centro de Madrid. También hay recorrido en centros comerciales.

P.- En toda crisis también hay quien gana. ¿Qué posibilidades de negocio hay en estos momentos?

R.- Ahora es el momento de las oportunidades en el sector inmobiliario español. El ajuste de rentabilidades provocado por las alzas de los tipos ha hecho que grandes fondos vean España como un país competitivo. Lo bueno es que hay un mercado demandante. Están entrando grupos extranjeros multidisciplinarios en busca de patrimonio. Son fondos europeos que no pisaban España desde hacía tres años por los precios que había. Hay fusiones y adquisiciones y empresas que desaparecen, aparecen o reaparecen. Es más, fruto de la consolidación del sector, van a desaparecer empresas y sin embargo van a aparecer compañías que ahora ni se conocen. Creemos que es una situación temporal.

P.- ¿Qué oportunidades hay fuera de España?

R.- Hay sitios donde el sector está floreciendo, como en los países del Este, países nórdicos o Suiza, y sitios donde se está desplazando, como en Alemania hacia Munich. Luego, fuera de Europa, también hay oportunidades en países BRIC como India y en Brasil, mercado que les gusta mucho a los españoles y que es estable, brillante y tiene una masa de población enorme.

P.- ¿Qué tipo de asesoramiento piden en estos momentos las empresas del sector?

R.- Knight Frank tiene sobre la mesa planes estratégicos de compañías. Aconsejamos tener confianza en que se trata de una situación temporal y de buscar soluciones imaginativas. Hay alternativas, aparte de la venta pura y dura. Se pueden acelerar las tramitaciones, fondos que permitan desarrollar ciertos suelos, etc... Pero todo no se puede hacer a la vez.

P.- ¿Los activos de las inmobiliarias valen lo que cuestan?

R.- Lo más probable, tanto por el impacto de la Ley del Suelo como por el endurecimiento de las condiciones crediticias, es que al final del año se produzcan rebajas en las valoraciones de activos de inmobiliarias, más en suelos pendientes de recalificación que en viviendas.

P.- Ha habido voces que han cuestionado el modelo de valoración de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)

R.- Defiendo rotundamente los criterios RICS. No voy a consentir ningún otro método de valoración.

P.- El presidente de la Sociedad Pública del Alquiler (SPA), Alejandro Inurrieta, apuesta por la regulación de los REITS (sociedades de inversión inmobiliaria)

R.- Los REITS tienen que salir eficaces cuando entras, pero también cuando sales. Tiene que haber un modelo español que incentive fiscalmente. La vivienda en alquiler no se tiene que descubrir ahora, ya existía. De todos modos, tampoco es tan rentable.

P.- ¿Cómo se valora a España desde el extranjero?

R.- En el extranjero hay quien ve a España como un gran casino. Pero, a pesar de la situación que hemos comentado al principio, nosotros vemos bastante solidez. España es un país muy sólido en Europa con grandes empresas inmobiliarias. Muchos españoles han invertido fuera y siguen invirtiendo fuera.

P.- ¿Y cómo se valora fuera a los empresarios españoles?

R.- Es cierto que ha habido figuras que han hecho gala de cierta megalomanía, pero no seré yo quien las critique.

P.- Dígame una conclusión

R.- En general, la economía española en general tiene buena salud. Hay segmentos pujantes. Se tendrá que resolver pronto el tema financiero-inmobiliario para que no se convierta en un círculo vicioso. Aquí hay demanda, hay solidez y grandes profesionales. Aquí no hay crisis, el teléfono suena.

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