¿Cuál es la situación real del mercado inmobiliario en España? ¿Existe una demanda dispuesta a comprar si los precios bajan lo suficiente? ¿O todavía quedan muchos meses de crisis antes de que se reactiven las operaciones? Pues depende. Si uno busca la respuesta en las entidades financieras, que se han convertido en las grandes inmobiliarias del país con todos los ladrillos que se están adjudicando, se encuentra con posiciones totalmente enfrentadas. Así, Caixa Catalunya y Caja Madrid han puesto en el mercado una gran cantidad de pisos con importantes descuentos teóricos en busca de esa demanda oculta, mientras que el Banco Popular ha decidido esperar a que lleguen tiempos mejores... y no cree que lleguen a corto plazo.

"Quien venda ahora se equivoca", ha declarado el consejero delegado del Popular, Roberto Higuera, quien prevé ganar mucho dinero con su táctica de esperar. Por el contrario, el director general adjunto de Caixa Catalunya, Jaume Masana, considera necesario dar salida a estas viviendas para seguir adelante con su negocio, dar créditos, y dinamizar en lo posible el mercado, ya que la entidad "no tiene vocación inmobiliaria". Eso sí, para ello considera necesario bajar los precios lo suficiente, algo que su entidad se puede permitir gracias a su "exceso de provisiones".

Cabe pensar que las entidades hablan en función de sus urgencias por vender todos esos inmuebles que se han 'comido' en los últimos meses como dación en pago de créditos que no podían recuperar, fundamentalmente concedidos a promotores inmobiliarios. Ahora bien, el Popular es de las entidades con mayor stock de ladrillo: 2.000 millones (341 en el último trimestre) frente a los 800 millones de Caja Madrid. Caixa Catalunya ha decidido no revelar esta cifra.

Es posible que tenga más que ver la situación del balance de cada uno. Porque aquí el Popular presenta una foto bastante mejor, con una morosidad del 3,82% y una cobertura del 50,9%. Por el contrario, la caja catalana y la madrileña ocupan el primer y el segundo puesto del sector en morosidad (5,67% y 5,57%, respectivamente), y la entidad que preside Miguel Blesa es la que menos cobertura tiene de esa mora, tan sólo un 40,5%.

En todo caso, ambas cajas han anunciado la puesta en el mercado de gran cantidad de inmuebles con descuentos teóricos de hasta el 30% en el caso catalán y del 40% en el madrileño. Además, la entidad que preside Narcís Serra ha desplegado todo un conjunto de iniciativas imaginativas con las que pretende vender las grandes reticencias del público a comprar una vivienda en estos momentos.

No sólo los precios

Según Masana, las primeras rebajas de precios "no fueron suficientes", ya que existen "barreras adicionales" que frenan las compras y que se centran en laidea que tiene mucha gente de que los pisos seguirán bajando, la imposibilidad en muchos casos de vender un piso para adquirir otro o el miedo a perder el empleo. Con todo, en su opinión "los precios tienen que bajar más engeneral". "El mercado no ha hecho el esfuerzo que ha hecho Caixa Catalunya", añade.

Para dar respuesta a estos problemas, su entidad ha ideado un 'pack oportunidad vivienda'. En primer lugar, ofrece descuentos de entre el 10% y el 30%, aunque no especifica sobre qué precio: si el de venta del promotor (o de compra del particular), el que ha asumido la caja o el de la última tasación.

Además, Caixa Catalunya garantiza el precio de mínimo de venta, de forma que, si el propietario acredita que un inmueble de las mismas característas ha bajado de precio, tendrá derecho a la devolución del sobreprecio durante los seis meses posteriores a la fecha de la escritura. Alternativamente, Caixa Catalunya se reserva el derecho a recomprar la vivienda por el precio original.

Otra de las iniciativas incluidas en el programa es un 'Plan Renove', por el que la entidad acepta la vivienda anterior del comprador como parte del precio de adquisición del nuevo inmueble, siempre y cuando el piso entregado no supere el 70% del valor del que se compra. Además, el plan comercial incluye financiación personalizada, con condiciones adaptadas al tipo de comprador.

Por otro lado, Caixa Catalunya establece una garantía de recompra del inmueble con opción de alquiler, si durante los dos años posteriores a la compra alguno de los titulares del préstamo se queda en paro o fallece. Asimismo, establece una garantía de reducción de la renta mensual de un 30% en los mismos supuestos.

Dar salida al stock

Este pack pretende darsalida a su 'stock' de 3.600 pisos en toda España, que incluye 1.700 pisos con descuentos de entre el 10% y el 30%, adicionales a los aplicados hasta la fecha, del 20%, así como 1.800 viviendas en alquiler con precios de alquiler a los 500 euros mensuales. El precio medio de las viviendas rebajadas será de 190.000 euros, con una superficie mediade 110 metros cuadrados. Los 1.800 alquileres por debajo de 500 euros tienen una superficie media de 86 metros cuadrados.

En cuanto al valor de este 'stock', Masana no quiso precisar cifras, si bien hasta 1.700 se venderán con un precio medio de 190.000 euros, lo que supone un montante de 323 millones de euros. Las 1.900 viviendas restantes tienen un valor medio de entre 200.000 y 250.000 euros, con lo que su valor conjunto rondaría los 427,5 millones de euros. Sumadas ambas partidas, el 'stock' al que habría que dar salida tendría un valor de 750,5 millones de euros.

29.  JOJOJUA11/05/2009, 17:19 h.

#28 Algunos bancos [casi todos] llevan meses comprando pisos , suelos y acciones, lo que pasa es que si el Santander vende sedes y oficinas son unos genios y los demas que hacen lo propio unos fracasados.
Si dejamos todo el mercado a los bancos, que es lo que pretenden con estos ataques constantes a las Cajas, entonces si que nos vamos a enterar de lo que vale un peine, o alguien piensa que consiguen ser rentables, no cobrando hasta por respirar.
Por favor las Cajas ha sido los bancos de la clase media, se nos olvida.

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28.  Managers Magazine06/05/2009, 22:08 h.

Caixa Cataluña y Caja Madrid han empezado a liquidar stock porque están con el agua al cuello, como casi todas las cajas. No confundir el sistema bancario [mucho mejor preparado] y las cajas. Entre la crisis financiera mundial, y la autóctona del ladrillo española, en un par de años a las cajas no las va a reconocer ni su madre...

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27.  NAUTICO06/05/2009, 19:51 h.

Ya empezamos con los mantras, ahora toca el que compra se equivoca, antes era la vivienda no baja nunca.
Veamos, siendo conocedor de que no estoy a la altura de muchos de los que intervienen en estos foros, me van a disculpar que yo soy de pueblo, si que percibo una cosa en noticias como esta que comentamos, que nos falta entender los matices. Las cosas no son blancas o negras, pueden ser entre esos colores de infinitos matices. A lo que vamos, en cuanto a las entidades que se comenta pues cada una hace lo que realmente puede, depende de su situación real de liquidez y de el valor de los activos que se estan quedando. Si se adjudican buenas propiedades y tienen capacidad de aguantar si que podrán salir de esta situación con un buen beneficio y en el peor de los caso sin pérdidas. Si estan tiesos como muchas cajas QUE HAN FINANCIADO SUELOS A MANTA y viviendas compradas entre tres familias a precio de jamón de pata negra pues tendran que largar lo que tengan y consolidar la pérdida.

Hay casas en rebajas al 40% y casas que no bajan ni un céntimo, hay matices, que no se puede generalizar en todo.

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26.  casey ryback06/05/2009, 19:29 h.

1200€ y 1600€ metro construido de obra nueva
4 Un edificio aunque no haya estado habitado en cuanto pasan 2 años ya pasa a ser viejo y tien numerosos problemas de humedades ,agua sanitaria etc por no estar habitado preisamente.
5 Se va hacer mucha VPO y la juventud piensa cad vez mas en la movilidad y s pasa al alquiler , los tiempo cambian.
6 Ahora se esta aplicando el nuevo codigo etico de construcion osea q sus pisitos van a ser antiguallas mal aisladas y viajas e uno o dos años `por lo q no pueden costar como uno nuevo.
7 Me dira q de donde van a sacar financiacion los pequenos constructores ,pues como se ha hecho toda la vida financiacion propia y fases de 20 pisos ademas los costes estan bajando y mas q bajaran.
Por todo esto no se puede ir de prepotente por la vida ustedes pueden valorar sus activo en q quieran pero valen los q les page por ellos y es muho menos de lo q ustedes piensan y ademas les originan gastos ya llegar octubre y el diferencial de prestamos se igualara entonces ya veremos sus rebajas de invierno solo q nadie se les va a comprar de momento ahora maquillar las cuetas es muy facil el papel todo lo puede.
Un saludo a sunny y borja mateo

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25.  casey ryback06/05/2009, 19:18 h.

Estimado BF2 yo creo q en est punto se ha colado ,como buen bancario solo ven las cifras ,yo que llevo en esto de la construcion y promocion unos años le voy a contar por que no van sacar un duro de plusvalias salvo contadas excepciones.

1 Un piso trae consigo numerosos gastos ,como luz ,agua ,acometidas,mantenimiento ,tasas municipales etc las cuales se tiene que hacer cargo algien asi mismo no piensen ustedes que un edifici es coo un lingote de oro durante los primeros años el promotor se tiene que hacer cargo de una serie de reparaciones y fallas [y creame q son muchas] en la finca y si tiene piscina ,pista de tenis o similar ni hablamos ya osea que de momento toca poner pasta.
2 Ustedes no tienen mucha idea del tema de vender pisos no es su negocio para eso hacen sus divisiones inmobiliarias las cual hay que pagar y formar cada dia que pasa mas gastos.
3 Hay mucho constructores pequeños y medianos con mucho suelo para construircomprado hace 10 o mas años ,el coste medio delmetro constrido es de 600€ me dir q hay gastos creamo para el constructor son minimos 140€ lo sumo por lo que ya epieza a ves constructoras que este año van aponer pisos a la venta entre sigue

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