"Sólo prometemos sangre, sudor y lágrimas", afirma Óscar Rubio de la Fuente, presidente de Magnum, compañía de gestión de activos inmobiliarios, refiriéndose al desarrollo de su actividad en estos momentos de sequía crediticia y parón inmobiliario. Óscar Rubio sabe de lo que habla. Economista y actuario de seguros, con formación internacional, fue director general de BBV inmobiliaria, se incorporó como consejero director general a Ferrovial Inmobiliaria y fue presidente de Lar 2000. En 2001, funda Centauro viviendas y, recientemente, Magnum Gestión de Activos. Su equipo, “multidisciplinar y experimentado”, está formado por profesionales con curriculums tan abultados como el suyo. Rubio presume de tener como socias a mujeres como Ana García Matesanz, Mercedes Guitart Carmona, Sonia Cano Mata y Marta Fernández Álvarez.

Entre sus consejeros se encuentran José María Fernández Rico (ex director general de la unidad inmobiliaria de Argentaria), Gerardo Zapico (ex director general de BBV Inmobiliaria), Fernando Sánchez Barranco (ex director de riesgos de Caisse Nationale de Crédit Agricole en España), y José María Soto (ex director general de patrimonio de Metrovacesa). “Hablamos el mismo idioma que los banqueros”, asegura Rubio. El Confidencial le preguntó sobre la actual coyuntura inmobiliaria y financiera.

P.- ¿Qué es Magnum y por qué surge ahora?

R.- Magnum es un proyecto dedicado a la gestión de activos inmobiliarios compuesto por un equipo mixto de inmobiliarios y ex bancarios. Se inició hace cerca de un año, cuando todavía disfrutábamos de los efectos del ciclo. De hecho, Centauro, en 2007, cerró la mejor facturación de su historia, después de ocho años de crecimiento en el que casi doblábamos año a año. Todavía en el primer trimestre de 2008, cerramos ventas de suelo en gestión de 2007. Ahora nadie lo compra. Lo fácil habría sido habernos quedado diciendo qué listos somos y cuánto dinero ganamos. Pero por experiencia, hacemos el diagnóstico triste, pero certero, de que el 95% de las inmobiliarias iba a morir y el resto iba a pasar serias dificultades e iban a ser sustituidas por los bancos.

P.- ¿Cuáles son las necesidades actuales de la banca en materia inmobiliaria?

R.- En la anterior crisis, los bancos se quedaban los activos inmobiliarios a través de ejecuciones judiciales. Era un proceso largo, costoso y permitía deteriorarse los activos, que se quedaban en tierra de nadie durante tres años. Ese procedimiento es muy mejorable. Hoy, los bancos compran los activos para cancelar los créditos. El banco pasa de tener un préstamo a ser propietario de un activo. De este modo, deja de contar un crédito moroso y no tiene que provisionar. Al entrar en el negocio por obligación, no cuentan con experiencia para manejar esta situación. El volumen de activos inmobiliarios que tienen que gestionar bancos y cajas es abrumador.

P.- ¿Y con qué problemas se encuentran?

R.- Uno de los principales problemas es el de los valores de tasación. Las tasadoras tienen una responsabilidad enorme, porque tienen en sus manos el poder decir lo que valen las cosas. Porque los bancos están comprando activos en torno al valor de tasación de hoy. Con ese dinero cancelan los préstamos. Hoy en día, los valores de tasación son entelequias porque nadie compra a esos precios. El precio no es otra cosa que el cruce entre la oferta y la demanda. Si hay oferta sin demanda, el precio es cero. Los bancos no pueden vender esos activos en el mercado a esos precios. Estamos trabajando en base a una ficción de consecuencias devastadoras. Muchas empresas pueden ir a la quiebra técnica por culpa de la tasación. No se trata de criminalizarlas. Pero es que no hay mercado. Y si se vende a precios muy bajos, las pérdidas son muy fuertes. La gravedad de la situación es muy preocupante. porque no hay cruce de operaciones.

P.- ¿Cómo se sale de de esta espiral?

R.- Hay que esperar, provisionar las pérdidas y, con el tiempo, gestionar mientras se restablecen las circunstancias para poder vender. Tiene que volver la confianza a los mercados. En Magnum sólo prometemos sangre, sudor y lágrimas. Hay que hacer muy bien los deberes: ordenar los activos, revisarlos, diagnosticar los problemas y solucionarlos. Ahora hay que replanteárselo todo y lo sabemos hacer.

P.- ¿Cómo hemos llegado a esta situación?

R.- Hemos vivido una era de excesos que nos ha llevado a una situación en la que los precios habían dejado de tener sentido, sencillamente, porque no se podían pagar. Ahora, con las bajadas de precios actuales y futuras se está llegando a precios que la gente puede empezar a pagar. Pero falla la financiación. Además, la gente tiene miedo al futuro y a perder el empleo.

P.- ¿Cómo se explica el desequilibrio entre oferta y demanda residencial en este país?

R.- Se da la paradoja de que ha habido sobreoferta inmobiliaria junto a una demanda insatisfecha. Esto es porque ha habido una gran necesidad de vivienda y al mismo tiempo mucho retraso en la gestión del suelo. El funcionamiento administrativo de la vivienda ha sido lento y malo. La información estadística ha sido muy deficiente, el mercado ha sido muy poco transparente.

P.- ¿Qué relación existe ahora mismo entre el mundo financiero y el inmobiliario?

R.- En general, el mundo inmobiliario y el bancario conviven mal. Existe mucha desconfianza entre ambos.