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De aquellos barros vienen estos lodos. Se abre la veda de caza mayor y parte de las inmobiliarias cotizadas se ha lanzado a la captura de la pieza más cotizada: la del nuevo accionista que les acompañe en su incierto viaje. Arde Barcelona, Meeting Point. Semana clave para cerrar acuerdos. La euforia compradora que trajeron una serie de operaciones que sólo el ego justificaba, “no contaban con mi astucia” que diría el Chapulín Colorado, se ha convertido en preocupación ante la constatación de su sinsentido, en muchos casos, estratégico y, sobre todo, financiero. El mensaje oficial es de confianza. La realidad es que el cartel de “Se vende” no sólo afecta a buena parte del stock inmobiliario patrio, sino también al capital de unas compañías que creyeron, una vez más, en el nuevo paradigma, aquél que piensa que los ciclos sólo abundan en los libros de texto. Lo malo de la realidad es que siempre acaba por imponerse.

A muchas inmobiliarias no les queda más remedio. La crisis crediticia que ha acompañado el estancamiento del ciclo residencial ha supuesto que los planes de refinanciación inicialmente previstos hayan tenido que ser postergados a la espera de tiempos mejores, si es que llegan. La consecuencia inmediata son unos gastos financieros que consumen cash flow operativo a espuertas en un momento de ralentización innegable de las ventas. Se puede seguir recurriendo al truco de la utilización del ratio de deuda sobre Net Asset Value de los activos pero no deja de ser una falacia en cuanto que el NAV es una medida, especialmente en determinados suelos rústicos, muy subjetiva, y, además, el loan to value ficticio o real puede afectar a la capacidad adicional de apalancamiento de las compañías –algo que importa poco cuando el prestamista no quiere prestar, como es el caso- pero no incide en la operatividad diaria de la empresa, que es de donde emana el problema. Aunque la mona se vista de seda, mona se queda. Hace falta músculo financiero. Y hace falta ya.

El proceso, sin duda, va a ser revelador. Indudablemente es distinta la posición negociadora del que confía en el valor de su producto, y se limita a esperar a que llegue el adquirente, de aquél que sale al mercado ofreciendo sus activos y se encuentra en la necesidad, imperiosa o no, de venderlos. Las bolsas ya han empezado a aplicar descuentos sobre los Net Asset Values de las compañías cotizadas. Podría ser el principio de un círculo vicioso en el que cualquier corrección del NAV a la baja lleve a una caída adicional de las cotizaciones con objeto de mantener esa prima de riesgo por ciclo que es, en definitiva, el descuento respecto al valor neto de los activos. Y los futuros nuevos socios, no van a ser menos en las contraprestaciones exigidas. Especialmente cuando los anteriores las tienen muy salvaguardadas. Como todo el mundo sabe, ningún pacto societario privado hubo en Astroc hasta que la evidencia se impuso. ¿Un oasis de excepción en medio de la vorágine accionarial de finales de 2006 y principios de 2007? Ustedes mismos.

Un reto más para la innovación financiera. Seguro. Veremos todo tipo de fórmulas que permitan la entrada de los accionistas en estructuras holding o filiales, no cotizadas, con objeto de no hacer un daño adicional a la matriz. Al tiempo. La necesidad agudiza el ingenio como ya enseñara en el Siglo XVI el Lazarillo de Tormes, paradigma de la novela picaresca, con perdón. Una nueva tarea para una CNMV que no sale de una para meterse en la siguiente. El baile está por comenzar. Cuando lo haga, tomen nota. Las conclusiones van a ser muy clarificadoras. Precio y valor siempre acaban, en un mercado eficiente, de la mano. Claro que transparencia, eficiencia y liquidez no son precisamente señas de identidad del mundo inmobiliario.

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@S. McCoy

Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

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