Está tan implantada en la caracterología hispánica lo del vivo al bollo y el muerto al hoyo, el muerto al pozo y el vivo al gozo en su versión ilustrada, que gran parte de los analistas de este país hemos pasado por encima de la modificación de los resultados acumulados a 30 de septiembre de 2008 de Martinsa Fadesa. La compañía ha dejado de ser noticia hasta el punto de que ya en su momento causó poco ajetreo mediático la propuesta de la administración concursal de fijar un sueldo para el doblemente concursado Fernando Martín de 75.000 euros mensuales, en atención a los cargos que desempeña y a sus necesidades cotidianas, que tienen que ser, visto lo visto, bastante profusas. 900.000 euros al año, no están nada mal. Sin embargo, y más allá de lo escandaloso o no de una propuesta como ésa, lo cierto es que la compañía sigue dando información muy relevante en sus sucesivas comunicaciones a clientes, proveedores y mercado en general. Y este caso no ha sido una excepción.

Lo sabido es que la compañía ha llevado a cabo un ajuste de su activo contable de 2.245 millones de euros. Tal y como se desprende de los Estados Financieros Intermedios de la compañía a 30 de junio, a disposición de cualquier interesado en la web de la CNMV, el motivo no es una liquidación ordenada de sus propiedades contra amortización de deuda o pago a proveedores. Se debe, tal y como dice el punto 2.5 del documento, y esto tampoco es novedad, “a la situación que atraviesa el mercado inmobiliario en la actualidad y que ha llevado a expertos independientes y a la propia Martinsa Fadesa a utilizar hipótesis de trabajo mucho más conservadoras en cuanto a las edificabilidades futuras previsibles en cada ámbito, los precios de venta estimados de los diferentes tipos de activos y los plazos de desarrollo del proceso de gestión urbanístico, de construcción y comercialización de las promociones, lo que ha resultado en una valoración sensiblemente inferior a la obtenida en el año anterior, especialmente en lo que se refiere a los activos localizados en el mercado nacional”. El resultado, y saltamos así al apartado 11, es una variación negativa de existencias de 2.295 millones de euros o un 24% menos que el 31 de diciembre de 2007, seis meses antes.

Obviamente, las cifras vienen distorsionadas por un par de condicionantes de cierta significación. Primero, la valoración de parte de los inmuebles estaba inflada por la necesidad de actualización que provocó la integración en el balance a precios de mercado de los activos de Fadesa, realidad que magnifica igualmente las pérdidas operativas.  Claro, que eso no es sino una prueba más del disparate que supuso desde su génesis esta operación. Segundo, como se ve en el último informe de tasación de CB Richard Ellis, referido a ese final de ejercicio 2007, y que aún está colgado en la web de la propia inmobiliaria, gran parte de su activo lo componían, como en otras muchas inmobiliarias a lo largo y ancho de la geografía nacional, suelos y obras en curso, dos de los activos que más están sufriendo en la coyuntura actual. Indudablemente, gran parte de la corrección de valor vendrá por ahí. Sin embargo, y aún con estas salvedades, el informe habla de oferta, demanda y precios, los tres parámetros fundamentales del negocio. Y, en cualquier caso, no se puede negar lo evidente: una corrección fulminante de las estimaciones en un momento en el que la verdadera dimensión de la crisis aún era una entelequia para muchos. Quedaba medio año por delante. ¿Cuál sería el resultado de ese proceso a cierre de 2008? Les garantizo que no arrojaría noticias positivas. Ni mucho menos.

Lo importante, en cualquier caso, y volvemos al inicio de esta pieza, no es el caso Martinsa en sí, sino las implicaciones que del mismo se derivan. Para aquellas compañías que han comprado suelo en los últimos años, extrapolar el necesario ajuste les llevaría a una situación patrimonial negativa y a su posterior liquidación. Aguantarán mientras puedan. En esas otras que disfrutan de valores contables muy inferiores a los de mercado, aun a los precios actuales, el problema viene, en muchos casos, por la financiación que han recibido y que ha tomado como referencia el teórico e inflado valor de ejecución de sus inmuebles. El activo vale ahora sustancialmente menos que la deuda. Sólo aquellas firmas que no hayan caído en la tentación del apalancamiento, podrían mantenerse a flote tras un recorte como el acaecido en la concursada. Y, ¿las entidades financieras? Bueno, ya se pueden imaginar. Nadie da en pago un inmueble cuando debe mucho menos que su valor. Intuitivamente cabe pensar en loan to values (valor de la deuda sobre el activo) altos tanto en suelo como en residencial y, por ende, en pérdidas automáticas a partir de un 20% de caída de valor. Si el baremo de caída era del 25% a junio de 2008, ay, ay, ay… el equity negativo empieza a acumularse. No sólo me cuesta el bien (seguros, mantenimiento, comunidad, IBI) y dejo de ingresar por el crédito, sino que además requiero de una subida mayor de la vivienda para empezar a recuperar mi "inversión". Como ven el fantasma de Martinsa continúa sobrevolando el mercado. Y provocando sobresaltos. El sábado más y mejor.

Ya es jueves.

Alimento para el alma. Empiezo febrero con un par de decepciones importantes. Luisito, la nueva novela corta de Sunnana Tamaro, que se empeña en explotar una vena, la de flash back de ancianitas entrañables, que no da más de sí, ni en trama ni siquiera en brillantes ideas para la reflexión como las que contenía Donde el Corazón te Lleve. Del montón de las malas. Igualmente, una gran decepción con Mal de Escuela, de Daniel Pennac. Sobre una idea tan bien traída como la integración escolar de los alumnos más complicados de mano de la propia experiencia del autor, que terminó convirtiéndose en profesor, la trama da cienes y cienes, que diría aquél, de vueltas sobre sí misma hasta aburrir a las ovejas. Le sobran la mitad de las páginas. En fin. Mala suerte. Esta semana que entra, siguiendo sus sugerencias, va de clásicos. Ya les contaré.

Alimento para el cuerpo. Hoy no me voy a distraer con minucias, sobre las que escribiré la semana que viene. Cuando uno hace una visita gastronómica de la importancia de la que servidor disfrutó el viernes pasado, todo lo demás sobra. Llego a los dominios de Pepe y Diego en El Bohío (Illescas-Toledo) de la mano de Andrea Tumbarello de Don Giovanni y, como no podía ser de otra manera, me someto a la disciplina de su extenso menú degustación, diez más dos. La experiencia es increíble tanto por el punto de preparación que traen los distintos elementos que lo componen como por las originales combinaciones de sabores y texturas que de ellos se desprenden. Por destacar algo, y es difícil, la Sopa de Queso, el Huevo con Setas de Temporada, la insuperable Ropavieja con Caldo de Cocido o la Liebre con Foie Gras, Chocolate y Trufas, un plato sorprendente que me encantó. La carta de vinos es espectacular y los postres, algo más flojos, tampoco desmerecen. A 35 minutos de Madrid, bien merece una visita.  

61.  Suave12/02/2009, 23:04 h.

Lo de Brasil es una pena porque han hecho bien su trabajo pero la caída de las importaciones chinas tendrá un efecto arrastre decisivo sobre latinoamérica de la que los brasileños no pueden salir indemnes.

Lo que conozco de la desdolarización sí es escalofriante pero hoy casi todo lo macro lo es.

De verdad, da miedo.

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60.  J&L12/02/2009, 23:03 h.

Continúo...
Y nos queda la segunda parte. Para que todo eso sea posible en cuatro o cinco años al menos para arrancar, al menos como hipótesis, tendría que haber capital disponible para inversión.
¿Qué porcentaje del dinero que pueda generarse por distintos conceptos va a ser designado solamente a pagar intereses de la dueda pública que se está generando y cuanto destinado a inversión?.
Item más. Ayer ya empezaron los europeos de verdad a considerar que en menos de dos años España tendrá que reducir déficit [también algunos países del pelotón de los torpes]o habrá sanciones. Lo anunció Almunia y ya dijo Solbes que ni harto de vino.
Pero está clarp que si los otros lo hacen nosotros lo vamos a tener que hacer también. Pues cuádreme el balance, porque eso significa menos dinero para casi todo, pérdida de poder adquisitivo salarial y por tanto, más dificultad para la venta o compra de vivienda.
Los bancos ya han marrado una y grande, es posible que vayan a por la segunda. Porque de tres añitos nada.
Simplemente todos, ZP y ellos, están haciendo tiempo pateando el balón hacia adelante y mañana Dios, Lenin o San Dólar dirán.
Un saludo.

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59.  jrwwpu1712/02/2009, 22:54 h.

Hoy ha dicho una agencia de rating que bajará una A más a la deuda de España. Lo que yo digo, en 2010 veremos i de 8, 10 por ciento. Empezamos a ser puro emergentes. Tipos de Suráfrica, Brasil, México, Rusia... Hoy me ha comentado un amigo argentino el proceso de la "desdolarización" desde el punto de vista del ciudadano de a pie y pone los pelos de punta.

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58.  J&L12/02/2009, 22:52 h.

Agarcía. Si esa fuera la idea, aguantar unos activos sin actualizar su valor hasta que en dos años volvieran tiempos mejores, no sería lo peor que podría ocurrir, significaría que transcurrido ese tiempo estábamos otra vez proa al cielo.
¿Pero cree vd. que en tres o cuatro años vamos a ser capaces de recuperarnos como para volver a invertir en tochos?. No me haga soñar.
Los ladrillos sólo han puesto de relieve antes de tiempo un problema mayor, que fuera de ellos y un turismo en declive no tenemos otra cosa. Ya no nos salvará otra siembra de tochos ni de hoteles playeros. Nos guste o no, tendremos que empezar por apoyar empresas que puedan ser rentables, de las que se salven de la quema, crear otras en sectores tecnológicos [las que hay son escasas y no muy grandes], un sistema impositivo realista para nuestras pymes [93% del total de empresas] que no esté basado en "como yo se que tu me engañas porque es imposible que con los impuestos que por distintas vías te clavamos seas rentable, pues procuro que estos sean más altos y de vez en cuando te llamo para hacer una colecta extra, etc., etc.
¿Todo eso en dos o tres años para que nuestros bancos vendan sus tochos?
SIGO..

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57.  Suave12/02/2009, 22:49 h.

pues si le soy sincero tampoco yo la tengo y de hecho es lo que le estoy haciendo llegar a mi gente

indicadores adelantados nos sobran para anticiparnos a los acontecimientos

que no nos pille de vacaciones

un saludo

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