El Gobierno sigue lanzando balones de oxígeno a los dos sectores asfixiados por la crisis: la banca y el inmobiliario. El último es una modificación radical de las condiciones para las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria -versión española de los REITs norteamericanos o las SIICs francesas-, la
piedra filosofal para que las entidades financieras puedan librarse del aluvión de activos inmobiliarios que están absorbiendo. Ahora, la inversión en estos vehículos estará libre de impuestos y, además, se elimina el tope del 5% de participación de un solo accionista, lo que abre el producto a las empresas del ladrillo y a los grandes patrimonios.
Así lo anunció ayer el director general de Tributos,
Jesús Gascón, en un congreso organizado por Deloitte. En la primera redacción del proyecto de ley que las regula, estas sociedades (Socimi) estaban exentas de tributación siempre que el 90% de sus ingresos proviniera del alquiler y que el 90% del beneficio se distribuyera en dividendo; los inversores sí tributaban por ese dividendo al tipo normal, del 18%. Con la nueva redacción, será la sociedad la que pague ese 18% como impuesto de sociedades y los inversores estarán exentos (además, baja el porcentaje de alquiler al 85%).
"Es una gran noticia para la banca, que va a poder vender este producto como una inversión libre de impuestos, que en España es el mejor reclamo comercial que existe. Como además son productos sin riesgo similares a un bono, con una rentabilidad muy estable procedente del alquiler y con liquidez absoluta porque cotizan en bolsa, los van a colocar como churros", según un profesional del sector. El nulo riesgo deriva de que las Socimi no deben hacer ajustes de valoración de sus inmuebles -al contrario que los fondos inmobiliarios- porque no pueden venderlos durante tres años.
Como siempre, no es oro todo lo que reluce. Si bien es cierto que el dividendo estará exento, como la sociedad tiene que pagar ese 18% de impuestos, repartirá un 18% menos de dividendo. El efecto neto es el mismo para el inversor: va a perder ese porcentaje de todas formas. Pero como no lo va a pagar él sino la sociedad, se crea la ilusión de que no se pagan impuestos. Cosa que las redes comerciales a buen seguro que se encargarán de recalcar adecuadamente al vender el producto. Como dice el refrán, ojos que no ven, corazón que no siente.
Ahora bien, sí hay una ventaja muy importante frente a las sociedades inmobiliarias actuales, que tributan al 30%: si la sociedad gana 100, sólo puede distribuir un dividendo de 70 tras pagar impuestos, del que el inversor debe pagar el 18% (aunque sólo si cobra más de 1.500 euros, importe que está exento). Con las Socimi, al pagar el 18% la sociedad, puede repartir 82 y el inversor no paga ningún impuesto sobre ese importe. Además, las posibles plusvalías cuando se vendan las acciones de estas sociedades también estarán exentas.
Otra fuente del sector explicaba hace una semana cómo va a utilizar las Socimi la banca: "Los bancos van a coger todos los pisos con los que se están quedando y los van a poner en alquiler para cederlos a estos vehículos y venderlos a su clientela". El profesional citado añade que, "en realidad, es como una titulización; una nueva forma de titulizar en la que, en vez de activos financieros -los créditos-, lo que se tituliza son los activos inmobiliarios que se han quedado las entidades tras el fallido de los créditos". Si colocan más del 50% de la Socimi entre sus clientes, pueden dejar de consolidarla por integración global en su balance.
Ayuda también para las inmobiliariasEsta nueva ayudita se refiere a la banca, pero las inmobiliarias también reciben otra muy importante: el levantamiento del tope del 5% para un accionista, que pasa a ser de golpe del 75% (Gascón explica que la CNMV exige que estos vehículos tengan un 25% de
free float cotizando en bolsa). Si con la primera redacción el producto quedaba confinado a las redes bancarias, ahora se abre el abanico a la banca privada -se crea una alternativa a las sicavs para inversiones inmobiliarias- y, sobre todo, a las empresas inmobiliarias, muchas de las cuales tienen sociedades de este tipo en Francia.
La ventaja que tiene este vehículo para las inmobiliarias no es fiscal, puesto que el nuevo proyecto mantiene que las personas jurídicas presentes en el capital de la Socimi sí tributan por los dividendos; entre el 18% que paga el REIT y la tributación del dividendo, al final pagaría el mismo 30% que ahora. La ventaja es la misma que para los bancos: poder sacar de balance los activos, con lo que se evita apuntarse pérdidas por depreciación de activos si el precio de la vivienda sigue cayendo. Recuerden que las Socimi no tienen que ajustar la valoración de los inmuebles por la caída del mercado.
Los REITs versión cañíDe hecho, Gascón justifica el cambio en la normativa por la fría respuesta de las inmobiliarias al proyecto inicial: "Con la situación actual de las inmobiliarias en bolsa, es extraordinariamente difícil encontrar accionistas para este tipo de sociedades, de ahí que no mantengamos el tope del 5%". Sin embargo, la realidad es bien distinta según los expertos consultados, puesto que estas sociedades se van a colocar en las redes bancarias: "Es igual que las sicavs, que cotizan en bolsa pero las venden los bancos privados y manejan su cotización", explican en una entidad.
Según Gascón, "los modelos alemán, británico o italiano de los REITs no han funcionado, por eso hemos tenido que echarle imaginación para darle la vuelta al vehículo sin incumplir las directivas europeas; hemos creado los REITs de segunda generación, nadie en Europa lo hace de esta forma".
7. 
uff19/11/2008, 13:04 h.
Cada vez que esta gente dice que va a sacar alguna ayuda se me revuelven las tripas. Muy buena idea lo de ampliar el plazo de las cuentas ahorro vivienda. así si alguien iba a comprar una casa porque se le agotaba el plazo (q él mismo se impuso por cierto) pues 2 añitos mas. Este zp es tonto o se lo propone , QUe cruz señor.
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6. holocausto subprime19/11/2008, 11:02 h.
Esto es bueno para los bancos. El dia que los bancos se quiten el muerto de encima cambiaran la fiscalidad. Si es que "tó" es siempre "pa" los mismos.
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5. vicentet19/11/2008, 10:43 h.
Si no lo he entendido mal, el artículo es, en algún extremo inexacto:
Actualmente las sociedades inmobiliarias no pagan el 30% de impuestos, porque se pueden beneficiar del régimen especial de arrendamiento de viviendas (arts 53 y ss RDL 4/2004), que establece bonificaciones en cuota del 85% o 90%, dado el cumplimiento de ciertos requisitos (por otro lado, muy flexibles (más de 10 viviendas, menos de 135 metros cuadrados, afectas al arrendamiento más de 7 años). El tipo efectivo de gravamen es, pues, del 3% o 4,5%, y al dividendo distribuido el tipo del 18%.
Que pague impuestos la sociedad o el socio no es neutral: si la sociedad tiene el tipo del 1% (o del 0%), el impuesto pagado es el 18% del dividendo distribuido a la persona física (por lo tanto, el impuesto es 18% x % de reparto del dividencdo, al ser el mínimo un 90%, seguramente el 16,2% del beneficio). Si el impuesto lo paga la sociedad, pagará el 18% del beneficio total. Resultado, se paga más impuesto.
Saludos.
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4. apymereco19/11/2008, 10:39 h.
Falta un gran trecho, y mucho rodaje, para poner en marcha estas Socimis.
En primer lugar los bancos deben deshacerse de activos invendibles, hipervalorados, en definitiva tóxicos, y es complicado articular limpiezas de este tipo.
En segundo lugar, la bolsa está muy malita, y va a lastrar los beneficios. Aunque será buen momento para posicionarse.
En tercer lugar, aún no sabemos los precios finales de comercialización de estos alquileres, en un mercado a la baja.
En cuarto lugar, muchos de estos inmuebles están en fase de construcción y/o terminación, y algunos paralizados o inmersos en procesos concursales, por lo que su salida al mercado puede llevar varios años.
La banca debe planificar a largo plazo estas sociedades, con una puesta a punto de al menos 5 años. http://groups.google.es/group/apymereco
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3. suave19/11/2008, 10:01 h.
"pasarle el muerto inmobiliario de los bancos al cliente".
Buena reflexión.
Ahora hay que ver si nos dan el muerto ya enterrado o si sólo nos llaman para pagar los gastos del entierro.
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Todos los bancos españoles tendrán que ampliar capital, recibir dinero público o fusionarse(20/11/2008)
