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Ahora que el sector inmobiliario decae en España, los empresarios patrios quieren continuar el boom vivido en este país en la última década allende fronteras. Como muestra, un botón: las cifras del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio relativas a la inversión española en empresas inmobiliarias y turístico-inmobiliarias extranjeras se han situado en 2006 en el entorno de los 5.000 millones de euros, representando más del 8,5% de la inversión exterior total. La iniciativa seduce, pero no está exenta de riesgos. El destino estrella es América Latina, pero no el único, según se desprende del estudio titulado La inversión inmobiliaria-turística española en el extranjero elaborado por la consultora Irea.

Esta explosión inversora viene impulsada en gran medida por grandes movimientos corporativos, principalmente por los llevados a cabo en el mercado francés, con las adquisiciones realizadas por parte de importantes compañías españolas como Colonial, Metrovacesa, Fadesa, Grupo Lar y Restaura, que tienen como objetivo el desarrollo en los mercados residenciales y terciarios franceses, no pudiendo ser considerados inversiones turísticas.

En el ámbito turístico también se ha producido un movimiento corporativo relevante, protagonizado por Prasa, con la adquisición en enero de 2005 de la compañía portuguesa Lusotur, tenedora de los terrenos en los que se está llevando a cabo la expansión de Vilamoura, el megadesarrollo turístico-inmobiliario ubicado en el Algarve portugués. Más recientemente, Procam ha apostado también por el proyecto con la adquisición del 50% de Lusotur en marzo de 2006.

Una vez que las grandes mueven ficha, el resto de agentes siguen sus pasos, en un contexto caracterizado por altos niveles de liquidez, crecientes precios de suelo en el país –lo que impide alcanzar los niveles de rentabilidad deseados- y dificultad administrativa para la aprobación de proyectos, con trabas que se traducen en altos niveles de incertidumbre.

El área estrella elegida por el empresariado español del sector es, sin duda, América Latina, tanto por la vocación turística de la región como por la afinidad lingüística y cultural. En este sentido, destaca la captación de inversión en infraestructuras con participación privada, que entre 1990 y 2005 recibió alrededor del 40% del total mundial, superando los 400 billones de dólares, de los que cerca del 80% estaba destinado a proyectos de los sectores de la energía y las telecomunicaciones. En concreto, tres países –Brasil, Argentina y México- se encuentran entre los cinco primeros a nivel mundial, junto con China e India. Irea señala, no obstante, que no hay que olvidar el carácter emergente de la región ni las recientes crisis de las que ha sido testigo, que podrían volver a repetirse en el medio plazo.

Amplios territorios, un escaso desarrollo urbanístico, ingentes cantidades de suelo de alto atractivo turístico, principalmente en primera línea de playa –un valor en vías de extinción en Europa- y sus bajísimos precios son los puntos fuertes de esta región. A esto hay que añadir las facilidades que ofrecen los diferentes gobiernos y una laxa legislación urbanística. De nuevo, la consultora advierte que estos elementos pueden ser un arma de doble filo, ya que la facilidad para adquirir grandísimas extensiones de terreno hace necesarias grandes inversiones y hace inviable la venta a terceros de parte del suelo con prima para financiar los importantes gastos de la urbanización.

Entre las inmobiliarias españolas que se han lanzado al desarrollo de grandes resorts de playa con un fuerte componente residencial en la zona hay que mencionar a Grupo Mall, que proyecta el desarrollo de Campeche Golf Marina & Spa Resort en México, complejo que contará con 2.500 viviendas, golf y marina. Un complejo similar, aunque de menor dimensión, proyecta Hansa Urbana en Cancún (Novo Cancún), donde proyecta la construcción de 800 unidades residenciales. Otras empresas que se encuentran en México son Grupo Lar, Martinsa-Fadesa, Anida (BBVA), Grupo Mahia o Grupo Trusam. España es el segundo principal inversor en México, después de EEUU.

Brasil, el mercado que más interés despierta

Además de México, otros países del área son destino preferencial de la inversión nacional. Es el caso de República Dominicana, en el Caribe, donde Grupo Dico proyecta un complejo turístico-residencial como Samaná, que supondrá el desarrollo de 3,34 millones de m2. Y de Panamá, en Centroamérica, que está experimentando un importantísimo desarrollo de rascacielos y resorts en primera línea de playa.

No obstante, el mercado que más atrae la atención es el brasileño. Así, Grupo Balboa se ha instalado en Salvador da Bahía para desarrollar un complejo de 4.000 viviendas y 4 hoteles. Por su parte, Natal ha atraído a grupos como Sánchez Romero o Grupo Trusam, que proyectan el desarrollo de complejos turísticos con golf, hoteles y un elevado número de residencias. Los riesgos en este caso son dificultad de acceso a financiación, riesgos de cambio o infraestructuras escasas e inadecuadas.

La Europa del Este también es otra de las zonas más ansiadas por las empresas españolas. Compañías de la talla de Acciona, Fadesa, Prasa, Realia o Neinver se han desembarcado en las capitales polaca, rumana, húngara, checa y búlgara. En estos casos, la inversión se centra en el desarrollo residencial y terciario. Como oportunidades de futuro para el sector turístico, se colocan países como Croacia o la zona costera de Bulgaria.

En todo caso, el principal riesgo es que su entrada en la UE no se ha visto acompañada en todos los casos de la unión monetaria, lo que conlleva un importante riesgo de tipo de cambio, sobre todo ante un más que previsible escenario de devaluación de las monedas locales en el momento de adopción del euro.

Otros destinos de la avidez inversora hispana son el Algarve portugués, donde se han posicionado Prasa y Acciona; Marruecos, donde Martinsa-Fadesa es muy activa, con desarrollos como Meditarrania Saïdia, o Tánger City Center; EEUU, donde han entrado Barceló a través de su fondo de inversión Crestline y Vincci, que ya cuenta con tres establecimientos en el país; y Europa Occidental, cuyos mercados turísticos se reducen a la adquisición de activos trofeo, dada la consolidación de sus mercados.

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