PUNTO DE VISTA
Todos a echar un capote para que la burbuja inmobiliaria se desinfle y no estalle
@J. García - 17/05/2007
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Ya se sabe que cuando la palabra burbuja empieza a salir en titulares es que está doblando la esquina y por eso, tras el fiasco de Astroc- que ha puesto de manifiesto la locura de las valoraciones en Bolsa- bancos de inversión, brokers, promotores, constructores, el Banco de España, el ministerio de Economía, una legión, se han lanzado a publicar informes hablando de ralentización. Hablar de burbuja da mucho miedo.
Morgan Stanley y el Banco de España han sido los últimos en salir a la palestra después de que el martes Pedro Solbes, en el púlpito de la OCDE en París, insistiera en que la vivienda subirá tanto como el IPC, en torno a un 2,9%, según Malo de Molina. Esto supone una caída de unos seis puntos y una tendencia claramente a la baja que no puede considerarse brusca por que, en principio, no se está trasladando al empleo.
Morgan Stanley dice que el precio de la vivienda podría caer un 5% en 2008 para estabilizarse después, aunque la demanda cedería hasta las 350.000 vivienda nuevas anuales, desde las 760.000, y el descenso de la construcción residencial sería de hasta el 70% durante los dos próximos años. El banco omite los efectos sobre el empleo y el consumo de semejante bajón.
Esa es la clave. Si se produce un recorte de la actividad constructora que saque del mercado una parte de los tres millones de empleados del sector- un tercio por lo menos inmigrantes- ponga en solfa el negocio boyante de las boutiques y desaparezca al menos otro tercio de vendedores, entonces hablaríamos de una situación mucho más delicada, incluso para el consumo. Pero por ahora sólo existen advertencias y un ajuste fino que los actores del mercado se cuidan muy mucho de poner de relieve por que va contra su propio negocio.
Dice el Banco de España que la fase “más álgida”- se debe referir a la más alta del ciclo, no la más fría-, ha sido superada, pero se manifiesta con una moderación al crédito de los hogares y una clara desaceleración de precios y de transacciones. Es el mismo Banco de España que lleva años alertando respecto a una sobrevaloración de la vivienda de al menos un 20%.
El crédito hipotecario concedido sumaba en marzo 950.000 millones, un 21,7% más que en marzo del año anterior y algo menos que la media de 2006, con un crecimiento del 23,3%. De todos modos hablamos de crecimientos espeluznantes.
Alrededor del 3% de estos 950.000 millones podríamos llamarlos subprime, o créditos de alto riesgo, según los datos de Standard and Poors. Es un porcentaje escaso en relación con lo que ocurre en Estados Unidos aunque la técnica de refinanciación de deudas y el alargamiento de plazos, con tipos de interés a corto más altos- camino del 4% en junio- representan un peligro mayor. De ahí el leve tirón de la morosidad que en las cajas de ahorro es algo más.
Las denominadas hipotecas Matusalem se tornan en una trampa peligrosa para los ciudadanos menos pudientes y para la banca, aunque la mitad de sus hipotecas totales están externalizadas, o las gestionan terceros ¿Lo controla el Banco de España?
Dice la agencia de rating DRBS que aunque la banca española está muy preparada para enfrentarse a una desaceleración del mercado, la exposición de bancos y cajas al crédito hipotecario ha pasado del 6 en el año 2000 al 17% a finales de 2006. Las familias destinan a la casa ya el 43% de la renta, un porcentaje que contrasta con el 35% preciso en 2004, según datos del banco emisor.
Lo cierto es que se tarda mucho más en vender los pisos y los demandantes son más exigentes y quieran pagar menos por que saben que los altísimos precios empiezan a no ser aceptados. Incluso en la gama más alta de pisos e inversiones de mayor cuantía los plazos de las compraventas han pasado de dos a cuatro meses, según indica un consejero de una inmobiliaria cotizada quien no observa por ahora tensiones preocupantes en el mercado.
Mientras tanto la inversión extranjera lleva al menos cuatro años reduciendo su exposición en el mercado de la vivienda español y paralelamente ha explorado una huida del sector inmobiliario cotizado tras el shock sufrido por Astroc, que ha puesto de relieve en qué ha consistido en España la fiebre de valoraciones.
Por ahora todo son avisos y constatación de la ralentización de la actividad, un susto en la bolsa, y poco más, pero no podremos perder de vista los efectos de este aterrizaje que podría convertirse en brusco en caso de que el empleo se resienta y los tipos de interés suban más de lo esperado. A cruzar los dedos y a confiar en las declaraciones e informes políticamente correctos que están dándose a conocer como una avalancha para que el globo no se pinche y empiecen a temblarnos las canillas a los ciudadanos, a las constructoras, a los bancos y, por supuesto, a la boyante economía española, que sigue siendo un monocultivo constructor.
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Opiniones de los lectores (10)
10. agarcíaJueves, 17/05/2007, 18:13 h.
Pues qué decir, estupendo que baje el precio de la vivienda para los compradores futuros. Pero y del desasdtre para los compradores pasados sobre el demagógico invento del Gobierno llamado "efecto riqueza", o de las renegociaciones de los créditos a condiciones de usura en el coste y en el plazo. Y ¿qué se va a hacer con los 100.000-150.000 parados anuales que generará el sector entre trabajadores de muy baja cualificación, inmigrantes en muchos casos y sin papeles en no pocos?. ¿los vamos a esconder bajo las piedras donde no pidan, no coman, no molesten. Hasta ahora los escondíamos de las estadísticas para que no se nos estropearan; y lo que aportaran, bien venido mientras pudieramos evitar dividirlo per (sus) capitas.
Pero todo existe, todo vendrá y todo cumplirá la inexorable ley de Murphi (para los alegres confiados)...eso de que no hay nada tan malo que no pueda empeorar...
9. agarcíaJueves, 17/05/2007, 18:07 h.
Pues qué decir, estupendo que baje el precio de la vivienda para los compradores futuros. Pero y del demagógico invento del Gobierno llamado "efecto riqueza", o de las renegociaciones de los créditos a condiciones de usura en el coste y en el plaz. Y qué se va a hacer con los 100.000-150.000 parados que generará el sector entre trabajadores de muy baja cualificación, inmigrantes en muchos casos y sin papeles en no pocos, ¿los vamos a esconder bajo las piedras donde no pidan, ni coman, ni molesten. Hasta ahora los escondíamos de las estadísticas para que no se nos estropearan y lo q
8. gandalfitoJueves, 17/05/2007, 14:06 h.
Pues fenomenal.
Así, si sale otra vez Zapatero, tendremos dos disculpas para irnos de España.
7. nauticoJueves, 17/05/2007, 13:56 h.
Dice Vd... "pero no podremos perder de vista los efectos de este aterrizaje que podría convertirse en brusco en caso de que el empleo se resienta y los tipos de interés suban más de lo esperado" Es decir, un panorama que sería apocaliptico. Si, claro, se disparan los tipos y el paro y entonces no solo se ira al carajo el sector inmobiliario, detrás irán todos los demás. ¿Hay algún indicio de que eso vaya a suceder? ¿ha dejado la economía de crecer ? ¿aumenta el paro preocupantemente_? Estan vds. sacando a la palestra una crisis que de momento no existe. ¿Tienen algún interés en ello? ¿piensan hacer un poco de historicismo a ver si soltando el rumor se desata el suceso?. La vivienda puede venderse en mas tiempo pero se sigue vendiendo y sigue subiendo... esa es la pura realidad.
6. menciaJueves, 17/05/2007, 13:13 h.
Tengo dos buenos amigos trabajando en Bancos de diferentes logotipos y me cuentan, por supuesto en privado, que lo de las hipotecas se ha acabado y lo dicen los dos. Notaron el parón hace ya un año pero lo de ahora ya es mas que preocupante para su negocio. Asi que ademas de vender cacerolas, vajillas, bicis y demás, tendran que entrar a ampliar la oferta de su "supermercado" si quieren sustituir su negocio hipotecario por otro que no sea cautivar a los abueletes para que les ingresen sus pensiones. Como se dice por aquí...cuando el rio suena...y que no me cuenten aquello de que es un riachuelo...la que nos va a caer encima en forma de catarata, ni les cuento. Por cierto, estamos todos avisados, el que no lo quiera oir que luego no se rasge la vestiduras.
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