La fábula de la burbuja y recesión inmobiliaria

burbuja inmobiliaria, recesión, vivienda, indicadores

@Rubén J. Lapetra - 03/03/2008

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Existe una 'fábula' bursátil que describe a la perfección la creación de una burbuja. Un hombre tiene hambre y entra en una tienda. Compra una lata de comida por 1 euro. Al salir, otra persona le ve y le ofrece 2 euros por la lata. Parece que tiene buena pinta. Cerca de allí, otro personaje ha observado la transacción. Y piensa que tendrá esa lata que ha duplicado su valor en pocos segundos. Se decide a comprarla y ofrece 3 euros. ¡Vendida! La sucesión de compradores y vendedores eleva con el paso del tiempo el precio de la lata hasta, digamos, unos 20 euros.

El último comprador, curioso por su tesoro, decide abrir el recipiente y se encuentra con que la comida está en mal estado. Acaba de pagar 20 euros por algo que ya no puede vender. El misterio se ha desvelado y la cadena de subidas de precios se ha roto. ¿Cuánto vale ahora esa lata caduca si nadie va a comprarla? Moraleja: si no hay precio, su valor es cero. Como en Colonial.

La lata del mercado inmobiliario en España se abrió hace meses. En el tercer (-1,6%) y cuarto (-1,2%) trimestre de 2007 se vivieron descensos reales en los precios de la vivienda usada en nuestro país, según datos del índice que elaboran la escuela de negocios IESE y la web Fotocasa. Hay recesión, por tanto, debido a que esa pauta se ha registrado ya durante más de un semestre. Pero esa recesión está en curso.

En enero y febrero de este año los descensos intermensuales han sido mayores al 1%. En la foto interanual la caída podría superar los dos dígitos (más del 10%) por primera vez en quince años. Cuando no hay mercado, no se paga y, por tanto, no hay valor fijado. Si desaparecen los compradores se crean crisis en los precios, como ocurre en un crash de bolsa. Y viceversa. Cuando lo que está ausente es la fuerza vendedora la tensión genera burbujas. Moraleja: en un mercado dominado por la sobreoferta y la infrademanda sólo hay una dirección posible, hacia abajo.

Una las novedades de esta crisis en España es la ruptura de una de esas verdades universales de la cultura popular. Estupefacto está el ciudadano español. "¿Pero cómo es posible que los precios de los pisos bajen?", se pregunta. Es algo nuevo. O no tanto. Dicen que hace quince años ya ocurrió. La recesión y las tres devaluaciones de la peseta tras la crisis del Golfo de principios de los 90 provocaron, a medio plazo, un reguero de ejecuciones hipotecarias en España del que nacieron las primeras grandes inmobiliarias españolas.

De aquellas cenizas nació, por ejemplo, la Colonial que hoy está en boca de todos. Fue La Caixa la creadora. Mañana serán otras las entidades financieras en reconstruir los imperios inmobiliarios del pasado. No hace ni cinco años que una tal Metrovacesa estaba controlada por BBVA, una tal Vallehermoso por Santander o, más recientemente, aquella Urbis de Banesto y ACS en 2006. Moraleja: los bancos volverán a controlar las empresas del sector inmobiliario.

Necesidad de índices de precios inmobiliarios

La ausencia de transparencia en la formación de precios inmobiliarios es otro de los causantes de la burbuja española. La aparición de los portales inmobiliarios en Internet ha aportado algo de luz en el camino. Aprovechando sus potentes bases de datos de clasificados, los tres principales dieron la primer señal el pasado mes de agosto, en los albores de la turbulencia subprime.

La Fundación de Estudios Financieros reclamaba la semana pasada la creación de índices oficiales del precio de la vivienda, que aporten transparencia a un mercado opaco e imprevisible, para poder generar confianza en el mercado y ayude a crear instrumentos financieros que den liquidez a los propietarios, promotores... El Instituto Nacional de Estadística (INE) no se atrevió el año pasado a poner en marcha un indicador oficial. ¿Lo hará en 2008? Parece que así va a ser. Moraleja: más vale tarde que nunca.

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4. usuario registrado benitoLunes, 03/03/2008, 20:22 h.

Para Aoshi7

Lo de que no existe hoy especulación creo que debe ser un error tuyo al escribir, puede ser que el puntero se ha comido la mitad de la frase. Querrás decir algo como "la especulación que hoy no [solo] es posible [sino que España es como el salvaje oeste de principios del Siglo XVIII]".

El artículo me parece muy pertinente y positivo. En el Reino Unido hay una base de datos de las transacciones inmobiliarias "oficiales" (repito, o-f-i-c-i-a-l-e-s) donde se pone el precio REAL de cada compra venta. Hay que pagar por saber el precio, lo cual me parece bien, pero al menos ya no te la mete doblada el vecino que donde dice que vendió por 100 lo hizo por 20 y en pérdidas.

Claramente necesitamos aprender de otros países y ejemplos que ya funcionan en sociedades un poquito mas avanzadas que nuestro Lejano Oeste Español.

Y por la regla de tres de Rubén, una casa que en el 95 valía 40 kilos de pesetas (unos 240k euros) hoy no puede valer mas de 45mm ptas (260k euros) si los precios fueran transparentes, porque el indice del ladrillo está estadísticamente demostrado desde 1929 que solo sube un 3-4% de media aritmética en 90 años. Y el que no sepa de mates que aprenda

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3. aoshi7Lunes, 03/03/2008, 18:12 h.

Lo pasado en tiempos pasados no garantiza que pase en tiempos futuros. En la década de los 90 se devaluaba la peseta a diestro y siniestro haciendo que la entrada de capital extranjero produjera la inversión, y la especulación que hoy no es posible.

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2. de YECLALunes, 03/03/2008, 17:30 h.

Estoy de acuerdo con la fabula, pero creo le faltan las "voces ", a la salida hay un altavoz que dice que esa lata la quieren muchos compradores, y ademas hay un anuncio de una Banco o de una Caja animando a los compradores a que no sea una sola lata la que le "interesa comprar", que les pida un credito.

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1. usuario registrado GoyoHLunes, 03/03/2008, 11:57 h.

A principios de los 90 los precios cayeron fuertemente, pero entonces no existía internet y no salió tanto a la luz. Antes o despues tendrán que liberalizar el suelo, en la Comunidad de Madrid están a punto de aprobar algunas medidas en ese sentido.

http://www.invertirenbolsa.info/

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