Conocer cómo han evolucionado los precios de los pisos en los últimos meses e intentar prever cuál será su evolución futura es un tema que preocupa a muchos españoles, especialmente a aquellos que ya tienen en mente acceder al mercado inmobiliario.

Cada mes, cada trimestre, trascienden a los medios de comunicación multitud de datos e informes que por su metodología o su periodicidad arrojan en ocasiones resultados contradictorios y no siempre cumplen con las expectativas de quienes los leen o los ven en la televisión.

Esta información pretende identificar de la manera más clarificadora posible cuáles son las fuentes de información que publican estas estadísticas y, especialmente, la metodología utilizada en cada una de ellas. Metodología que, en algunos casos, puede explicar esa aparente contradicción de los datos.

Por ejemplo, en abril de 2007, el índice inmobiliario que elaboran conjuntamente fotocasa.es y el IESE fue uno de los primeros en mostrar las primeras caídas de precios, junto a otros portales inmobiliarios. Los oficiales, los del Ministerio de la Vivienda, no recogieron las caídas hasta casi un año después, en marzo de 2008. ¿Por qué? Las fuentes de información no son las mismas como tampoco lo es la periodicidad de su publicación.

Los dos indicadores más conocidos son el de idealista.com y el que elaboran fotocasa.es y el IESE. Ambos son mensuales, a diferencia de los índices de Vivienda, del INE y el de algunas tasadoras como Tinsa o Sociedad de Tasación. En estos casos la publicación es trimestral o semestral.

Portales inmobiliarios

Idealista.com y fotocasa.es: los informes se elaboran a partir de sus bases de datos y toman como referencia los precios de oferta sobre metros cuadrados construidos. En ambos casos se excluyen las viviendas unifamiliares ya que su presencia desvirtuaría el precio medio en algunas zonas. Estas viviendas suelen incluir piscina, jardín y otras zonas que el resto de viviendas no tiene. Fotocasa.es y el IESE tampoco tienen en cuenta los precios de los apartamentos, dúplex y lofts.

Los dos portales trabajan con inmuebles de segunda mano que proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios. En el caso de la web de los hermanos Encinar, se trata de inmuebles que se encuentran o se encontraban ofertados durante el período estudiado y que han pasado un control de calidad en cuanto a precio, tamaño, distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez, al igual que fotocasa.es. También se descartan las viviendas cuyos precios de oferta "estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas".

La muestra: idealista.com analiza únicamente aquellos municipios que han mantenido, durante el periodo de estudio, una media constante de 50 o más anuncios de viviendas en venta de segunda mano, "aquellas poblaciones que no alcanzaron esta media han sido obviadas de la muestra de análisis obtenida", explican desde el portal inmobiliario.

Al igual que fotocasa.es, desde idealista.com aclaran en que los precios medios de sus informes no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor, que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda.  En ambos casos los datos cubren toda la geografía nacional y luego se desglosan geográficamente, por comunidades autónomas, provincias, municipios y distritos de las principales ciudades.

Fotocasa.es y el IESE han tomado como fecha inicial de su estudio el mes de enero de 2005. A partir de entonces, disponen de datos elaborados cada mes. La serie histórica de los datos de idealista.com se remonta a 2001.

Ventajas: los precios analizados corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores a los precios de las viviendas que tienen anunciadas y que por lo tanto representan los datos más frescos y actuales del mercado. 

Inconvenientes: como reconocen ambos portales, los datos no reflejan el precio definitivo al que se ha cerrado la transacción. Pese a que la metodología utilizada es muy similar, los datos no siempre coinciden con exactitud. En enero de este año, por ejemplo, fotocasa.es observa el primer incremento de precios en dos años, mientras que los datos de idealista.com no muestran cambios respecto a diciembre.

Estadísticas oficiales

Ministerio de Vivienda: los datos que elabora la cartera de Beatriz Corredor tienen carácter trimestral. Su fuente de información son es la Asociación Profesional de Socie. dades de Tasación (ATASA) que agrupa a las principales tasadoras. El precio de tasación no tiene por qué coincidir con el precio al que se ha cerrado la operación de compraventa y tampoco es el precio de oferta. Es el que utilizan bancos y cajas de ahorro como referencia a la hora de determinar el importe del crédito hipotecario que pretenden conceder.

¿Cómo se tasa un inmueble? Según explica Tinsa, se realiza una identificación física del mismo, su localización, superficie, características y estado aparente, se comprueba que dicha información coincide con la documentación utilizada para realizar la tasación; luego, se comprueba el estado de ocupación y su uso o explotación, así como si está acogido a algún régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico; por último, se analiza la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente. Además, el tasador debe tener a su disposición una certificación registral reciente, acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble.

El método más usado para la tasación de un piso es el de comparación, cuyos requisitos fundamentales son la existencia en la zona de un mercado representativo, contar con suficientes datos sobre transacciones u ofertas homogéneas y actuales y disponer de información adecuada que posibilite la eliminación del factor especulación.

Los expertos aseguran que en épocas de bonanza económica como la que hemos vivido y de acceso ilimitado al crédito, este precio era más elevado de lo que es actualmente, ya que el endurecimiento de las condiciones de financiación a las familias ha llevado a las tasadoras a ajustar a la baja los precios de tasación.

Instituto Nacional de Estadística: el Índice de Precios de Vivienda (IPV) mide la evolución de los precios de compraventa -no de oferta de venta- de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano. Está elaborado bajo ciertos parámetros que permiten que pueda ser comparado con los indicadores de otros países de la Unión Europea.

Su fuente de información son los notarios. Utiliza los datos sobre escrituraciones procedentes de las bases de datos proporcionadas por el Consejo General del Notariado, a través de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT).

Tasadoras

Tinsa: Participada por bancos y cajas, Tinsa es la tasadora líder con más de 300.000 informes de valoración cada año. Ha participado en la emisión de informes de valoración para las grandes fusiones del sector inmobiliario. Elabora el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE). apoyándose en su actividad de tasación. El IMIE revela algunos repuntes de precios mensuales y una caída contenida en los últimos meses.

Sociedad de Tasación: Sus datos tienen carácter semestral. Publica a primeros de julio y de enero. Los datos que presenta son el resultado del análisis de la base de datos de los precios medios de vivienda nueva en capitales de provincia procedentes del estudio directo del mercado.

34.  fermien16/02/2010, 18:54 h.

yo no me fio de los datos oficiales, los oficiales como dicen son oficiales pero no reales; en las compra ventas sobre todo de viviendas nuevas se basan en las escrituras firmadas por los notarios, pero no en los contratos privados o reservas de viviendas, todas las viviendas escrituradas en el año 2009, venían de haberse firmado con bastante anterioridad a la crisis, es decir edificios de viviendas que empezaron a promoverse y construirse en el 2005-2006 época en el cual estaba en su máximo esplendor [si te echabas atrás perdías el dinero entregado y sino a escriturar muchos escrituraron]; yo creo que a partir de la explosión de las suprime es decir 2007 y cuyo periodo de construcción es mas menos 2 o 2,5 años veremos lo que bajan las ventas, me atrevería a pronosticar en torno a un 70% sino me quedo corto.y quien mas lo notará será papa estado que dejará de ingresar todo ese pastel.

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33.  josvazg14/02/2010, 16:28 h.

No nos olvidemos tampoco de que el mercado inmobiliario Español no es libre, está totalmente intervenido y siempre para inflar los precios; desde la liberación de suelo con cuentagotas por los ayuntamientos, a los sobornos para asignación de licencias ayuntamiento-promotora y al precio del dinero artificialmente reducido incluso a niveles reales negativos por parte de los Bancos Centrales.

Parece claro que los precios aún tienen que bajar más, pero seguramente no acaben de bajar todo lo que deben y pronto estas fuerzas infladoras de precios volverán a actuar con todas sus fuerzas.

Sería interesante que se publicase el ritmo de reducción del stock de viviendas... si es que se está reduciendo.

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32.  jamon13/02/2010, 21:18 h.

#27 Un familiar, quería vender su casa en Madrid, por 420.000 Euros [año 2006], se tiró 3 años con el cartel de "Se Vende" hasta que bajó el precio poco a poco en 240.000 Euros [tenía necesidad de venderla y aguanto todo lo que pudo], no entro nadie ni a preguntar, pero eso si, el primero que la vio, después del "ofertón" se la quedó feliz y contento, ahora y después de 8 meses, han vendido otra en la misma casa e igual [en un piso mas alto] por 210.000 Euros, esto ocurrió en Fuencarral concretamente en el código postal 28034, zona noreste de Madrid, piso de 155 m cuadrados con 2 plazas de garaje totalmente exterior.
Pero, este tipo de cosas ni se comentan ni se hablan, solo en un reducido circulo de los íntimos. Los amigos le dicen encima que tiene mucha suerte por haberla vendido...y quizá el tiempo les de la razón, según pasan los meses. Los vienes materiales, no sirven nada mas que para sacarte de un apuro, en un momento determinado si lo tienes, con los ladrillos no hay que encariñarse...no son familia.

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31.  julian7013/02/2010, 09:56 h.

Es muy sencillo porque hay datos tan dispares, como la gran mayoria de la gente que opina sobre la vivienda esta interesada en que los precios dejen de caer, pues dicen que ya han caido lo suficientes y que se está estabilizando.
Pero la realidad es que sigue habiendo 1,5 millones de pisos en stock y que se venden 400 mil al año, asi que mucha oferta y poco demanda ¿que pasa en cualquier mercado cuando se da esto? pues que los precios bajan, y el mercado inmobiliario no es un mercado distinto al resto.

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30.  andreug12/02/2010, 14:27 h.

Nuestro futuro, no cabe dúda de que está en el sector de la construcción, parece imposible que no lo pueda ver alguna gente.http://www.aedru.org/VARIOS/CRISIS/Bookmarks----crisi.htm

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