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“El 40% de los anuncios de casas no dice la verdad sobre la superficie"
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Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación.
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E. Sanz
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28/06/2011
“No sabemos si la vivienda ha tocado suelo pero objetivamente no vemos indicadores que digan lo contrario”. Quien pronuncia estas palabras es Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación, la segunda tasadora de España por cuota de mercado. En su opinión es difícil saber el precio justo de una vivienda debido a la heterogeneidad del mercado inmobiliario español –primera residencia, costa, vivienda nueva, segunda mano…- aunque asegura que los precios de los inmuebles que se anuncian se encuentran como promedio un 15% por encima de los precios a los que finalmente se cierran las operaciones.
Según los datos de la tasadora, desde los máximos de otoño de 2006, la vivienda nueva ha caído un 20% en términos nominales y un 25% en términos reales, es decir, teniendo en cuenta la inflación. Y aunque no hacen previsiones, el coeficiente corrector de riesgos que están obligados a incluir en sus tasaciones por la metodología que el Banco de España impone en sus tasaciones, se mueve en un rango entre el -1%y el -7% en función del municipio del que se hable.
Para Fernández-Aceytuno , el precio es sólo la derivada de tres variables que sí marcarán el devenir el futuro inmobiliario en España. “La primera X de la ecuación es el empleo que genera renta y confianza en las personas. La segunda es la falta financiación bancaria y la tercera, unos tipos de interés al alza”. Otros factores, como el de la fiscalidad –desaparición de la deducción por la compra de vivienda o el aumento del IBI- “se neutralizan rápidamente por el mercado”.
No basar decisiones de compra en estadísticas
Ante la variedad de estadísticas en torno al precio de la vivienda que se publican en España –desde los datos oficiales de Fomento, pasando por los suyos propios o de otras tasadoras y los de los portales inmobiliarios- no se pronuncia, aunque sí advierte sobre el peligro de utilizar estadísticas para la toma de decisiones individuales. “No lo aconsejo”, apunta.
También destaca la importancia de una valoración bien hecha.“Es fundamental que la gente sepa lo que está hipotecando. Comprobar que la identificación física del inmueble coincide con la registral, con la realidad”. En este sentido advierte, por ejemplo, cómo en el 40% de los anuncios de inmuebles, la superficie no se corresponde con la realidad. Este es un dato esencial para la tasación, que puede pesar tanto como los datos de mercado, y a los que prácticamente no se les presta la menor atención.
“Si yo fuera vendedor, lo primero que haría sería dar al comprador potencial una tasación independiente para tranquilizarlo. Y a partir de esa tasación y teniendo en cuenta las condiciones de financiación actuales, fijar el precio de venta”. Valor y precio no deben ser confundidos, afirma. Un consejo también aplicable al futuro comprador quien, tras la modificación de la Ley Hipotecaria en 2007, puede solicitar una tasación independiente a la que realiza la entidad. El banco puede no aceptarla pero no puede cobrar por una segunda tasación.
27 .- ¿cual es la superficie real de un inmueble? ¿lo que dice el catastro? ¿lo que pone en la escritura? ¿metros útiles? ¿metros construidos?
Casi siempre hay importantes diferencias.
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26 .- #18 El problema es que la tasación de inmuebles NO ESTA PROFESIONALIZADA. Es una labor de artesanía sin fiabilidad alguna.
No hay criterios homogéneos, ni estándares.
Cada cual pone su cifra, basándose en unas tablillas y criterios de dudosa base técnica. Por supuesto, nadie asume responsabilidad alguna por la tasación errónea, puesto que no hay tasación canónica o correcta.
Si quiere hacer la prueba [y tiene tiempo y dinero], pida dos tasaciones privadas y dos públicas [ a la Consejería de CCAA pertinente en diferente día de la semana] sobre el valor de un inmueble.
Tuve que hacer esta prueba [no me fiaba] en el caso de propiedades de una herencia. Había desviaciones del 500%. Tras informarme resulta que esto es una práctica habitual.
En cualquier labor profesional no podemos desviarnos en una estimación [tasación] del coste de un proyecto más de un 10-15% y estamos hablando de trabajo y activos futuros.
25 .- #22 No hace falta una dación en pago, valdría solo una ley de quiebra personal. Un ciudadano que no puede hacer frente a una hipoteca por motivos ajenos a él, puede declararse en quiebra que el banco se quede con la casa y el coche y aquí paz y despues gloria.
El ciudadano se convierte de nuevo en ciudadano y no pasa a ser un esclavo por una situación en la que no tiene la culpa [da igual si debe 10 ó 1000, si el banco le ha concedido el crédito ha sido porque tenía posibilidades de pagarlo].
Pero claro, eso solo se produce en sociedades libres, aquí somos más de ver si el vecino se hunde, pero eso sí que pague que quiero que las inversiones de mi dinero en inmuebles que ha hecho el banco renten.
Por lo demás más de lo mismo....lo único cierto es lo que dice que hablar de bajadas o de no bajadas sin determinar que zonas, que tipo de vivienda y que stock hay, es voluntarismo en estado puro.
24 .- .
Uno de los problemas atávicos del mercado de la vivienda es la falta de objetivación en su mensuración.
La única medición objetiva es la de metros cuadrados útiles, pues su definición está en el Art. 4 del Real Decreto 3148/1978, a partir de ese momento, es la selva.
Por ello el Real Decreto 515/89 obliga a consignar esa superficie en la promoción de viviendas [Art. 4.3], aunque se intente disimular para darle mayor incidencia a otras mensuraciones, cuya objetivación es distinta [se llega a computar como superficie la p.p. de escaleras, ascensores, etc].
En segunda mano, directamente se acude a la mayor de las superficies conocidas, que suele ser hasta un 50% superior a la útil, al no existir obligación legal al respecto.
El consejo es obvio, cuando vaya a comprar, exija usted la superficie útil, compare útiles, solo útiles, y no escuche, ni escuche, otro tipo [construidas, total construidas, etc].
Se trata, simple y llanamente de un problema de cultura de consumo, cuando se va a comprar hay que comparar dimensiones homogéneas, y la única es la superficie útil, exijámosla, y punto.
.
23 .- #4: Si los 60% de bajada a 15 km de Valencia centro no le parecen desplome, pues no sé que decir.............
"Las operaciones se cierran 15 % por debajo del precio anunciado" significa reconocer parte de la realidad y por tanto es muy correcto considerarlo. Por otra parte en las típicas afueras llenas con pisos
vacíos, la palanca para apretar es bastante superior. Hay que ser caradura; antes lo eran con los compradores y ahora lo somos con los vendedores - esto se llama marcado.
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