D.P. y R.S. son una pareja joven. Ambos, madrileños, han comenzado a trabajar y quieren independizarse. No tienen dinero ni ahorros suficientes para comprarse un piso y han decidido alquilar. Piensan que con la crisis inmobiliaria, el parón en la venta de viviendas y la cantidad de pisos que han entrado en los balances de los bancos y cajas, no será difícil. Su idea, un piso entre 60 y 70 metros cuadrados y un alquiler entre 800 y 900 euros mensuales.

Después de siete meses, la búsqueda todavía no ha dado sus frutos. Los inmuebles no siempre se encuentran en las mejores condiciones y aunque el precio no es el principal problema, sí lo son las condiciones que exigen los arrendatarios a la hora de formalizar el contrato de alquiler.

La crisis económica, el aumento del paro pero ante todo el miedo a alquilar un piso a un inquilino moroso y la lentitud de la justicia a la hora de resolver conflictos por impagos en las rentas o dictar desahucios, ha llevado a inmobiliarias y particulares a cubrirse las espaldas para evitar verse ante alguna de estas incómodas situaciones.

El Gobierno y las diferentes comunidades autónomas han puesto en marcha distintas ayudas destinadas, precisamente a fomentar el alquiler. Sin embargo, para que los futuros inquilinos puedan beneficiarse de ellas, primero tienen que acceder al alquiler, y segundo, cumplir una serie de requisitos.

Fianzas, avales bancarios, avales personales… Son sólo algunas de las exigencias que, aunque están previstas en la ley, no hacen sino entorpecer, desde un punto de vista puramente económico, el acceso de muchos jóvenes y familias sin suficientes ahorros al mercado del alquiler.

Los dos protagonistas son una pequeña muestra de esto. Intentaron alquilar a través de agencia y directamente con particulares.

El aval bancario, uno de los principales obstáculos para alquilar

“Con la agencia, las cuentas no nos salían. Además de la mensualidad y la fianza teníamos que abonar otra cantidad del mismo importe que la mensualidad a la agencia. Si ésta era de 840 euros, al final teníamos que hacer un desembolso inicial de 2.520 euros. Si a esto sumamos que en algunos casos también era necesario un aval bancario, que algunos pisos están sin amueblar...”, explica uno de ellos.

Sobre el aval bancario, la OCU recomienda al arrendador pedir un importe mínimo de seis meses de renta y un plazo equivalente al del contrato. Para este caso, estaríamos hablando de inmovilizar 5.040 euros durante, al menos, un año.

Según las fuentes del sector financiero consultadas por Cotizalia.com, no existe un tipo de interés establecido para los avales sino que éste se establece en función del bien que se avala, así como de la vinculación del cliente respecto al banco en cuestión.

"Fuimos a nuestro banco de toda la vida y por inmovilizar esos 5.000 euros nos cobraban en torno a unos 90 euros cada tres meses. Así que entre unas cosas y otras necesitábamos más de 7.500 euros para iniciar nuestra aventura", explica R.S.

Pero no siempre la entidad financiera da el visto bueno al aval. No siempre es tan sencillo, como recuerda la OCU. En ese caso, los arrendadores suelen pedir el aval personal privado. "Es más fácil para el inquilino que el bancario, pero el propietario tendrá que comprobar la solvencia del avalista", aclaran desde la asociación.

Ilegalidades y abusos en los contratos de alquiler

La fianza, el aval bancario o personal son medidas previstas en la ley, como recuerda la OCU. Sin embargo, en algunas ocasiones, los arrendadores exigen en sus contratos cláusulas de dudosa legalidad.

“No se pueden pactar fianzas de más de un mes”, comenta a Cotizalia.com Javier Íscar de Hoyos, secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade). “El arrendador puede pedir garantías adicionales o el aval bancario, pero no más de un mes de fianza. De hacerlo, el inquilino podría denunciarlo y reclamar esos meses de fianza de más”, añade.

“Otra cláusula típica es la de redactar contratos por once meses". La ley actual de arrendamientos urbanos establece que existe un plazo mínimo de cinco años de duración del contrato de alquiler de vivienda habitual, dependiendo sólo de la voluntad del inquilino. Es decir, que la duración del contrato es libremente pactada entre las partes (puede ser de unos meses, o de 10 años), pero el arrendador no puede decidir acabar con el arrendamiento antes de cinco años, si el inquilino quiere quedarse.

En el caso en que la duración pactada sea menor a cinco años, llegado el vencimiento, el inquilino puede prorrogarlo y el arrendador está obligado a aceptarlo, hasta el límite de los cinco años. "Al redactar el contrato por once meses, quien alquila el inmueble lo que pretende evitar es la prórroga. Esto tampoco es legal".

Duración y prórrogas de los contratos

No obstante, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se introdujo una novedad. "El inquilino no podrá apurar las prórrogas del alquiler hasta los cinco años inicialmente previstos cuando el propietario necesite la vivienda para sí mismo o -aquí reside la novedad-, para sus padres, sus hijos o su ex cónyuge". Esta circunstancia, sin embargo, debe reflejarse en los contratos.

Íscar de Hoyos también pone en alerta a los futuros inquilinos sobre otros dos aspectos. El pago de la comunidad y los gastos por obras.

Sobre le primero, "conviene que en el contrato se especifique quién paga los gastos de la comunidad y que la cantidad aparezca cuantificada", explica Íscar. "Ojo con los gastos adicionales -comunidad, agua caliente, calefacción...-debe informarse de si en la renta se incluyen este tipo de gastos para evitar desagradables sorpresas", aconsejan desde la OCU. "A veces, las ofertas más atractivas no incluyen este tipo de gastos".

Sobre el segundo, la asociación de consumidores señala que "las reparaciones necesarias para la conservación de un inmueble corren a cargo del propietario, pero de las pequeñas de uso ordinario se encarga el inquilino".

Por otro lado, y muy importante, de la misma manera que el arrendatario puede solicitar a los inquilinos ciertas garantías para comprobar su solvencia -nóminas, avales, contratos de trabajo, etc- el futuro inquilino debería asegurarse de que el arrendador es realmente el propietario del inmueble. Desde la OCU señala que se han dado fraudes por suplantación de identidad, especialmente a través de Internet, "por lo que es preferible comprobar la propiedad de la vivienda mediante algún documento, como la escritura, por ejemplo, antes de adelantar dinero".