La vivienda en España, lejos de tocar suelo, continúa su ajuste.

Los datos del Ministerio de Fomento reflejan una caída de la vivienda libre del 4,7% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2010 -un descenso del 2,6% respecto al trimestre anterior- y se confirma la recaída del precio de la vivienda, después de varios trimestres que apuntaban a una recuperación, como muestra el gráfico. En el último trimestre de 2010, la caída fue del 3,5% -un 0,4% respecto al trimestre anterior-.

El precio del metro cuadrado se encuentra en 1.777,6 euros y se sitúa en niveles de 2005. Desde los máximos del primer trimestre de 2008, los precios han caído un 15,4%.

Por el contrario, el precio de la vivienda protegida ha aumentado un 2,8% hasta 1.164,9 euros. Por otro lado, el número de tasaciones inmobiliarias para realizar el cálculo de los precios de la vivienda durante el primer trimestre fue 65.855 operaciones, un 46,4% menos que hace un año.

El descenso de precios se ha dejado sentir tanto en primera como en segunda mano. En el caso de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) la caída ha sido del 4,1% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.793,8 euros. En las viviendas de segunda mano, el precio se situó en los 1.764,8 euros, con un descenso del 5,3% interanual. 

Las mayores caídas interanuales se produjeron en la Comunidad de Madrid (-8,9%), seguida de Navarra (-8,3%), Cantabria (-7%) y la Comunidad Valenciana (-6,3%). En el lado opuesto se situaron Ceuta y Melilla (-1,4%), Extremadura (-1,5%), La Rioja (-2,3%) y Aragón (-2,7%).

¿Continuarán bajando los precios?

Previsiblemente, estos descensos no serán los últimos. Varios organismos e instituciones internacionales apuntan que los precios todavía no han tocado suelo. Desde el Banco de España, que no ha cifrado cuál debe ser la caída adicional, hasta el FMI, que aseguraba la semana pasada que a pesar de que los precios han bajado entre un 10% y un 20%, todavía cuentan con margen para caídas adicionales. El organismo cifra estos descensos en el 40% desde los niveles actuales.

Morgan Stanley y Fitch también hablan de caídas adicionales entre el 10% y el 15% durante los próximos doce meses mientras que The Economist, aseguraba recientemente que la vivienda todavía sigue sobrevalorada en un 43,7%.

La subida de tipos favorecerá una caída adicional de la vivienda

Además, la subida de tipos anunciada a principios de abril por el BCE también jugará en contra de los precios de la vivienda, según los expertos.

El pasado 7 de abril, Jean-Claude Trichet decidió elevar el precio del dinero del 1% al 1,25%. Un incremento que traerá consigo el repunte del euribor, principal referencia de las hipotecas en España. El indicador acumula ya subidas diarias consecutivas y se encuentra por encima del 2,1%.

Los expertos considera que los vendedores tendrán que bajar los precios de la vivienda tanto como sea necesario para compensar el lógico encarecimiento de los créditos. De hecho, la banca ha comenzado a cubrirse ya las espaldas frente a la subida del euribor, subiendo el tipo de interés fijo que aplican durante los primeros periodos de sus hipotecas, al tiempo que han desaparecido del mercado hipotecas con diferenciales especialmente competitivos.

Morgan Stanley avisaba recientemente de que el mercado laboral es "muy sensible a los cambios de tipos de interés", ya que el 90% de las hipotecas están referenciadas a un tipo variable, y de que cabe esperar un descenso de los precios de la vivienda del 10% en 2011. Por su parte, Tecnocasa no descartaba un "pequeño ajuste" adicional en 2011 para compensar cualquier endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, la escalada de tipos de interés podría "despertar del letargo a miles de vendedores" y llevarles a "ajustar precios", con la consecuente aceleración de las operaciones de compraventa a partir del verano.

En su opinión, los vendedores llegarán a "romper las franjas rojas" de precios y a aplicar esos descensos que hasta ahora no habían querido asumir.

Uno de los factores que previsiblemente empujará los precios a la baja es la reciente subida de tipos por parte del BCE. El pasado jueves, Jean-Claude Trichet incrementaba el precio del dinero del 1% al 1,25%.