Tener un vecino moroso se está convirtiendo en un auténtico quebradero de cabeza para muchas comunidades de propietarios. Con el recrudecimiento de la crisis y el aumento del paro, muchos propietarios de viviendas en España han dejado de hacer frente a sus compromisos con la comunidad: pago de cuotas mensuales o derramas.

Según un estudio de Arrenta, el 7,7% de los hogares tuvo en 2010 retrasos en los pagos vinculados a la vivienda, disparándose en el caso de las comunidades de propietarios. Según sus datos: el 20% sufre el impago de cuotas o derramas por parte de uno o varios vecinos, lo que representa un crecimiento de cuatro puntos en 2010.

Esta situación de falta de liquidez pone al borde de la quiebra a cada vez más edificios, que encuentran dificultades para asumir gastos o para realizar obras y reparaciones, y cada vez más a menudo convierten a su vez en morosos con sus proveedores.

La situación se complica cuando los trabajos o los gastos son imprescindibles y obliga al resto de vecinos a aumentar su aportación. Es el caso de las obras obligatorias derivadas de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), circunstancias que incrementan la carga del resto de propietarios y se suma a las dificultades para obtener subvenciones de autonomías y municipios.

“En esas circunstancias, las vecinos que están asumiendo todo el coste necesitan con mayor premura resolver el problema, porque la carga es muy alta y se arriesgan a no poder afrontarla y a convertirse a su vez en morosos”, explica Carlos Ruiz, gerente de Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda

La lentitud judicial deriva en la búsqueda de alternativas

En un intento de las comunidades por obligar al moroso a satisfacer su deuda, muchos de esos casos llegan a los tribunales y forman parte de los 671.696 procesos monitorios registrados durante los tres primeros trimestres de 2010. Según publica el Consejo General del Poder Judicial en su informe estadístico sobre el Efecto de la crisis económica en los órganos judiciales en el Tercer trimestre 2010, los procesos monitorios –reclamación de deudas inferiores a 250.000 euros- en los Juzgados de primera instancia y de primera instancia e instrucción alcanzaron un máximo histórico superior a los 671.696 casos, con un crecimiento de más de 69.000 casos con respecto a los tres primeros trimestres del año 2009.

El problema se agrava con la lentitud en la resolución de los procesos (más de 572.000 quedaron sin resolver en 2009) y con el dato de que sólo el 8,7% de los procesos monitorios terminan en pago. De ahí que las ejecuciones derivadas de procesos monitorios aumenten, lo que dilata aún más los tiempos. Estas circunstancias “han llevado a cada vez más comunidades a optar por medidas como el arbitraje para acelerar laresolución y poder cobrar cuanto antes las deudas que las están asfixiando”, explica Ruiz.

Efecto dominó del arbitraje

Arrenta puso en marcha a principios de 2009 una herramienta para ayudar a las comunidades de propietarios a resolver, vía arbitraje, todos los
conflictos, especialmente los impagos de cuotas o derramas, que se ha convertido en la mejor alternativa para hacer frente – con resultados rápidos y efectivos- a la actual situación.

“El arbitraje ha demostrado ser la mejor alternativa, ya que es rápida, económica y eficaz, que es lo que necesitan las comunidades. Se obtiene un laudo o sentencia firme en un plazo de 60 días para los impagos de cuotas y en menos de 4 meses para otros problemas que puedan surgir. Esta agilidad permite ahorrarse seis meses de media en comparación con acudir a los juzgados y eso, vistas las actuales circunstancias, es vital para los vecinos de los edificios con deudores”, añade Ruiz.

Destaca además no sólo el efecto preventivo del arbitraje, sino también su eficacia para solventar los impagos sin necesidad de procedimientos: “En más de un 30% de ocasiones se consigue solucionar el problema, es decir, cobrar la deuda, antes del laudo, porque los deudores saben que va a ser rápido y prefieren ponerse al día o empezar a pagar antes de tener esa sentencia arbitral”.

Ruiz añade que esa eficacia actúa con efecto dominó: “si hay varios morosos en una comunidad y se inicia un procedimiento arbitral con dos de ellos, los restantes al ver su efectividad y rapidez se ponen al día de sus impagos antes de verse también en un proceso de arbitraje”.

Para utilizar este servicio, cada vez más demandado por administradores de fincas y vecinos agobiados, tan sólo es necesario aprobar en Junta de Vecinos, por mayoría simple, una cláusula arbitral que permitirá resolver por esta vía los conflictos que puedan ocurrir. Y si ocurren, obtener soluciones rápidas y sencillas. "Además, resulta muy económico: por menos de 1 € al mes, ó 79 céntimos, cada vecino tendrá la tranquilidad de que su Comunidad podrá recurrir al arbitraje y solucionar de forma rápida esos problemas (el coste es de 9, 5 € anuales por cada propietario)", explican desde Arrenta.