Vender, vender, vender. Las entidades financieras se están viendo muy presionadas para sacar activos de su balance -mantener una vivienda en el balance implica altísimos costes para las entidades en términos de provisiones. Desde hace meses ofrecen financiación al 100%, una práctica que infló la burbuja inmobiliaria hasta límites insospechados y que desde hace meses vuelve a aplciarse, pero con una importante diferencia: sólo para comprar los pisos que se han 'comido' los bancos para contener el explosivo crecimiento de la morosidad.

Según datos del Banco de España, los préstamos que superaron el 80% del valor de la vivienda supusieron el 11,9% del total de los créditos concedidos en 2010, un nivel similar al registrado en el año 2008 y unas 50.000 de las hipotecas concedidas en todo el ejercicio.

Hace me sy medio, el Financial Times señalaba a entidades como el Banco Santader, el BBVA o Caja Madrid opr ofrecer hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y a 40 años, los mismos términos que se ofrecían antes del estallido de la crisis. Otras como Banco Popular, Unimm o la CAM también ofrecen condiciones muy ventajosas para compra de algunos de sus inmuebles.

¿Ha vuelto a caer la banca a caer en los mismos errores?

"Al sacarlos en estas condiciones de loan to value (LTV), plazos larguísimos y ratios de esfuerzo muy elevados, se producen dos situaciones muy problemáticas: una, la originación de activos de alto riesgo y calidad dudosa que, con un incremento de tipos de interés, puede crear una nueva crisis; dos, los inversores internacionales toman nota de la falta de voluntad en la reforma de los actores españoles", explica Angel Mas, presidente de Seguros Hipotecarios en Europa de Genworth Financial. Y añade que "ante esto, se produce una falta de liquidez de los títulos emitidos por España con su correspondiente reflejo en la prima de riesgo".

Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación, matiza. "No estoy seguro de que el 100% o el 110% actual sea equivalente al 100% o 110% de hace cuatro o cinco años. En efecto, puede haber entidades financieras que ofrezcan el 100%, pero esto no quiere decir que sea el 100% del LTV. Por ejemplo: si una vivienda vale 200.000 euros y la entidad la vende por 160.000 -precio éste al cual no le supone pérdida porque cubre la deuda pendiente de pago-, es decir le aplica un descuento del 20% sobre la tasación, estará financiando el total de la necesidad del cliente, pero el LTV será del 80% porque una cosa es el valor y otra el precio".

Y añade, "en todo caso, hay que extremar la prudencia, porque el LTV es un buen discriminador del riesgo, no tanto por lo que se financia, como por lo que supone de entrada que el cliente ha pagado. Si un prestatario no pone ahorros previos en la compra financiada de una vivienda, si no hay un esfuerzo inicial, el riesgo de impago es mayor que si el cliente invierte sus ahorros", añade el director general de Sociedad de Tasación. "Por eso hay que ser prudentes con los análisis del LTV, ya que no siempre son los más acertados. Quizás el resultado de dividir el ahorro previo entre el valor tasado de la vivienda podría ser un mejor indicador del riesgo hipotecario”, termina.