Lo que hasta ahora parecía un secreto a voces parece confirmarse. Bancos y cajas sólo conceden créditos hipotecarios a aquellos que acceden a comprar una de sus viviendas y no una de un promotor, su principal competencia ahora que la crisis ha llenado sus carteras de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. Quien lanza esta afirmación es la consultora inmobiliaria de CB Richard Ellis en su último informe 'Tendencia 2011' .

"La falta de liquidez y crédito ha generado una marcada competencia entre entidades financieras -ahora dueñas de numerosos activos inmobiliarios- y promotoras, por lo que la financiación está limitada en la práctica a los activos propiedad de los bancos", señala la firma.

Las viviendas en cartera suponen para las entidades financieras una carga, principalmente en forma de provisiones, y, según el 51,4% de los directivos de las principales inmobiliarias encuestados, seguirán aumentando durante 2011.  Sin embargo, seis de cada diez considera que las entidades financieras no están afrontando correctamente es nuevo rol, al carecer del 'know how' necesario para gestionar la venta de inmuebles o su cartera de suelo.

Así, Richard Ellis apunta que bancos y cajas "están condenados a entenderse" para dar salida al 'stock', y señala que, de hecho, ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes donde la entidad cede su suelo a cambio de la entrega futura de una parte del productos final.

La lucha particular de los promotores

Frente a las entidades financieras, los promotores libran su particular lucha para absorber el 'stock' de 700.000 viviendas que ha dejado a su paso la crisis, una cifra que, según el director de Research de Richard Ellis, Edward Farrelly, es difícil de medir con certeza.

En un desayuno informativo para presentar el informe, Farrelly indicó que "ya no hay sobreoferta en el centro de las ciudades", no así en los segmentos de segunda residencia, principalmente en la costa, donde existe un excedente "difícilmente absorbible en los próximos 3 o 5 años".

En esta situación, el 75% de los encuestados estima que seguirán bajando los precios de la vivienda durante 2011, aunque el ajuste casi podría darse por finalizado en los principales núcleos urbanos como Madrid o Barcelona.

Aunque Richard Ellis no concreta cuanto podría caer el precio de la vivienda en 2011, sí señala que la caída desde sus máximos supera el 15% y ha alcanzado el 50% en algunas zonas de costa.

El sector se decanta por VPO y la rehabilitación

Por otro lado, el informe de refleja que el sector busca nuevos nichos de mercado ante el parón de la obra nueva. Así, la rehabilitación se presenta como el principal negocio para el 33% de los directivos, mientras que solo un 8% confía en la obra nueva como una oportunidad de negocio.

Además, la vivienda protegida (VPO) se ha convertido en un refugio para el 24% de los encuestados, mientras que otro porcentaje similar cree que las oportunidades están también en la construcción de viviendas con opción a compra, dado que ésta es una de las asignaturas pendientes del sector en España.

Con todo, el número de directivos que espera que se construyan entre 100.000 y 175.000 viviendas en el próximo año ha crecido del 30% al 40% respecto a 2009. Con este panorama, Farrelly sostiene que se puede hablar de "cierto optimismo" en el sector residencial, de "luz al final del túnel", pero en ningún caso de un primer paso para la vuelta a los años del 'boom'.

Más claridad para atraer inversores

Otra de las tablas de salvación del sector residencial en España son los inversores extranjeros. El Ministerio de Fomento ha anunciado que realizará un 'road show' para ganarse su confianza, algo con lo que Farrelly dijo estar "completamente a favor", siempre que se les presente el "producto adecuado" y no bolsas de inmuebles de difícil venta, por ejemplo, por su mala ubicación o condiciones.

En este punto, Farrelly demandó a las administraciones más "claridad", empezando por la información estadística, ya que no poder constatar con certeza la situación del mercado "hace mucho daño de cara a los inversores extranjeros".

El motor, el mercado de oficinas

Mientras el sector residencial remonta el vuelo, CB Richard Ellis señala que el sector de las oficinas se convertirá en el principal motor de la recuperación del sector inmobiliario. De hecho, el 50% de los directivos cree que será este mercado donde se realice el mayor volumen de inversiones, mientras que la vivienda solo es considerado una opción de negocio para el 15% de ellos.

Casi un 72% de los encuestados espera que los precios de alquiler se mantengan estables o se incrementen en las oficinas céntricas (zonas 'prime'), mientras que cuatro de cada diez prevé un aumento en la absorción de superficies en alquiler. Según Farrelly, hay "optimismo" entre los inversores, que entrarán cada vez más en el sector del retail, invirtiendo especialmente en centros comerciales.