Al mercado inmobiliario español todavía le quedan varios años de lento peregrinar por el desierto. La dificultad a la hora de acceder al crédito, unos precios que siguen sin tocar fondo y un entorno económico poco favorable se han convertido en importantes escollos que no hacen sino alargar la agonía del sector.

Por un lado, la banca española sigue apretando las tuercas a quien se plantea la compra de una vivienda. Las condiciones de financiación son cada vez más exigentes y, por tanto, el acceso al crédito cada vez es más difícil.

Entre diciembre de 2010 y marzo de 2011, los tipos de interés de las nuevas operaciones de crédito a los hogares aumentaron 49 puntos básicos, mientras que en los préstamos para la adquisición de vivienda el incremento fue de 70 puntos, según los últimos datos del Banco de España. 

Si a esto se suma el repunte experimentado por el euribor, 50 puntos básicos por encima de los niveles de diciembre, estaríamos hablando de un encarecimiento de hasta 1,2 puntos porcentuales sobre el interés respecto al que cobraban las entidades financieras a los hipotecados respecto al mes de diciembre. Y el organismo no descarta nuevos "incrementos adicionales en los próximos meses",  ya que la evolución futura dependerá de las tensiones en los mercados financieros y de la competencia por captar depósitos, entre otros factores.

Los márgenes que la banca aplica para la concesión de hipotecas han crecido  en España "más intensamente" que en la Unión Europea durante los tres primeros meses del año, según revela la "Encuesta sobre préstamos bancarios en España", que el Banco de España realiza a partir de cuestionarios en diez entidades financieras. 

¿Por qué? La crisis de deuda soberana y los temores a un posible rescate de España provocaron la desconfianza sobre las entidades españolas que tuvieron que pagar más para financiarse en los mercados internacionales. Unos sobrecostes que han terminado por trasladar al capital prestado a las familias españolas. 

La consulta realizada por el Banco de España revela además que las entidades siguieron restringiendo el crédito a los hogares para la adquisición de vivienda, debido no sólo a una menor "disponibilidad de fondos", también a una mayor percepción de riesgo en estas operaciones.

La banca ha comenzado a cubrirse las espaldas ante la subida del euribor encareciendo de nuevo las cuotas de las hipotecas de manera que han desparecido del mercado algunos de los productos más competitivos del mercado como la Hipoteca Futuro, de las fusionadas Caja España y Caja Duero, como informaba esta semana Invertia.

A esto se suma lo que ha dejado de ser un secreto a voces: que bancos y cajas dan prioridad a operaciones sobre inmuebles de su propiedad. En estos casos, además, las condiciones de financiación son mejores y los precios de los inmuebles, más bajos.

Oferta y demanda no se encuentran

Otro de los factores que juega en contra de la recuperación inmobiliaria es el ingente stock de viviendas generado en los años del boom inmobiliario que se calcula entre las 700.000 -últimas estimaciones de Fomento- y los 1,5 millones de viviendas -estimaciones de RR de Acuña y Asociados-. Oferta y demanda siguen sin encontrarse. De hecho, Bankinter hablaba en un informe de "bloqueo inmobiliario" ya que en la opinión de varios de sus analistas nos encontramos en un momento en el que ni los propietarios están dispuestos a vender" por debajo de un precio aceptable” ni los compradores se plantean comprar a la espera de una oportunidad mejor en el ciclo de caídas".

De hecho, los datos del Banco de España muestran una menor demanda para la compra de vivienda por parte de las familias españolas.

"La culminación del ajuste pendiente requiere que las transacciones de vivienda retomen una senda más nítida de recuperación, algo que podría verse obstaculizado en los primeros meses de este año por el efecto de compras adelantadas al año anterior ante el cambio en el tratamiento de la adquisición de vivienda en el IRPF", apunta el organismo que preside Miguel Ángel Fernández Ordóñez. En opinión del Banco de España, este cambio normativo de carácter fiscal podría estar determinando una caída significativa de las transacciones de viviendas en los primeros meses del actual ejercicio, como consecuencia del posible adelantamiento de una parte de las mismas al ejercicio anterior.

De hecho, matiza los datos publicados en torno a las operaciones de compraventa en España correspondientes a enero y febrero ya que aunque "muestran una recuperación notable en las cifras de trasmisiones, es preciso puntualizar que esta evolución está relacionada con el desfase temporal existente entre la formalización de las operaciones de compraventa y su inscripción registral, de manera que ese repunte se debe, en realidad, al dinamismo de las transacciones en los meses finales de 2010.

Para el Banco de España, "tampoco ayudarán las perspectivas de aumento del esfuerzo financiero que es necesario comprometer para la adquisición de un inmueble, una vez que los tipos de interés han empezado a repuntar".

Los precios no tocan suelo

Otro de los factores que está contribuyendo a la larga agonía del sector inmobiliario español está siendo la lenta caída experimentada por los precios de la vivienda. Diferentes organismos e instituciones hablan de caídas adicionales de hasta el 40% mientras que desde el Gobierno se asegura que los precios no caerán más. Lo afirmaba esta martes José Blanco en Londres.

“Los precios puede que no caigan masivamente en los próximos 12 a 18 meses ya que esperamos que las ventas se recuperen con lentitud”, aseguraba también esta semana Standard & Poor's en un informe, mientras que desde Bankinter se aseguraba que 'bloqueo inmobiliario ' provocará que "los precios sigan cayendo en un rango -1,0%/-1,5% en tasa trimestral hasta finales de 2012.