"España podría volver al ruedo pronto, pero no esperen ganas". Es el mensaje de Henderson Global Investors a aquellos fondos de estén buscando oportunidades de negocio en el mercado inmobiliario Español. "Los fondos que deseen colocar capitales pronto deberán aceptar asumir mayores riesgos en los mercados principales, o bien dirigir las inversiones hacia otros mercados que se hayan pasado por alto. Si la última opción es la elegida y los inversores esperan encontrar gangas en España, sufrirán una gran decepción".

Desde el comienzo de la crisis financiera, muchos inversores inmobiliarios han mirado hacia España con recelo. La economía no ha conseguido recuperarse al mismo ritmo que han hecho los países centroeuropeos como Alemania o Francia, lo que ha provocado que muchos fondos desviaran su atención sobre futuras inversiones inmobiliarias en nuestro país.

Para Henderson Global Investors, España merece ser considerada como destino de capital transfronterizo, aunque advierte de que "el terreno de la inversión está lleno de baches, no existen gangas y el valor ha de ser identificado y extraído".

No obstante, señala que las rentas dejarán atrás los mínimos actuales, "aunque puede que los nervios de los inversores sean puestos a prueba durante los primeros años del periodo de inversión. Las oportunidades deberían ser consideradas mediante un análisis individual de los activos. El conocimiento del mercado local y unas capacidades contrastadas en materia de gestión de activos serán de vital importancia para alcanzar el éxito.

Dentro del mercado de oficinas, Henderson Global Investors identifica una gran competencia en el mercado de inmuebles prime en Madrid, especialmente para activos con un valor inferior a 50 millones de euros.

"Unas rentabilidades del 5,75% para un contrato de alquiler estándar a cinco años con una renta a precios de mercado suponen unas valoraciones atractivas, aunque en realidad muchos acuerdos son de sale and lease back al vendedor que ofrecen contratos de arrendamiento más largos para inversores conservadores y consiguen rentabilidades muy interesantes".

Las razones para invertir con las rentabilidades actuales dependen de la visión sobre la evolución futura de las rentas. La recesión trajo tasas de disponibilidad récord y las rentas prime han caído cerca de un 30%, más que en cualquier otro lugar de Europa exceptuando Londres y Dublín. Oxford Economics calcula que Madrid ha perdido 31.000 puestos de trabajo de oficinas (-3,5%) y Barcelona 28.000 (-6,5%) desde el comienzo de la crisis. Cuando se produzca un aumento de los puestos de trabajo, éste será moderado y la absorción neta de superficie será lenta.

Respecto al segmento de centros comerciales, las operaciones varían según los vendedores, los compradores y los bancos. Desde la firma recomiendan a los inversores potenciales que se deshagan de sus ideas preconcebidas sobre el país y que realicen una aproximación al mercado desde una perspectiva ascendente, analizando cada activo por separado.

"Muchos de los centros comerciales disponibles siguen siendo relativamente ilíquidos e incluso aquellos que ofrecen una calidad decente y están bien situados tienen dificultades para encontrar un comprador en caso de no reunir todas las cualidades. Sin embargo, a diferencia de la inversión en oficinas —donde los inversores locales dominan el mercado—, los inversores extranjeros han participado en buena parte del reducido número de operaciones con superficies comerciales que se han realizado. Esto sugiere que quizá a los inversores extranjeros les resulte más fácil acceder al mercado siempre que se identifique el producto apropiado.

"Para identificar buenas oportunidades se necesita generalmente la participación de operadores locales, quienes pueden estar más capacitados para entender por qué un centro comercial en particular no está rindiendo, por ejemplo, por su combinación de inquilinos o la configuración de sus locales.

Los centros comerciales han experimentado una gran divergencia en sus rendimientos. "Los mejores no han sufrido demasiado el aumento de la desocupación y las rentas han resistido bastante bien con una ligera caída en conjunto del 3% durante la recesión, según Jones Lang LaSalle. El futuro es más esperanzador para este tipo de proyectos, ya que varias cadenas han terminado su restructuración y están considerando acometer una expansión prudente", concluyen.