De inmobiliario a inmobiliario y tiro porque me toca. Así ha sido mi agenda de reuniones en los últimos días. Perfiles para todos los gustos. Desde capital riesgo a intermediarios, pasando por inversores de carácter institucional y algún que otro patrimonialista. Mucho foco en oficinas y escasas referencias al residencial (“será la banca la que decida el futuro de ese segmento; tiene en sus manos precios y financiación y actuará en función de las necesidades de su balance y cuenta de resultados”). Pocas menciones igualmente a comercial, industrial y/o logístico. Un mensaje claro: la cosa no va para largo, va para muy largo. Que nadie espere alegrías en breve. El dinero ha huido de España y el proceso de recuperación de la confianza va a ser prolongado y tedioso. Sólo hay mercado para inmuebles prime con inquilinos pata negra como Diagonal 640, recientemente adquirido por Deka. El resto está muerto salvo operaciones puntuales con techo entre los 20 y los 25 millones de euros o menudeo de sucursales bancarias. Queda aún mucho ajuste por delante. Llevará tiempo.

A principios de año se abrió una pequeña ventana a la esperanza. Tras el nefasto 2009, en el que la absorción en ciudades como Madrid se situó prácticamente en una tercera parte de los niveles techo alcanzados apenas dos años antes (300.000 metros cuadrados contra 850.000), los primeros cuatro meses apuntaban a una recuperación incipiente con crecimientos interanuales en la capital del 100% mes sobre mes (40% en Barcelona, según datos de Aguirre Newman). Sin embargo, la crisis soberana del mes de mayo truncó cualquier atisbo de mejora y provocó la paralización tanto del número de contratos como de las superficies involucradas con independencia de la finalidad: implantación o traslado. En el sector se habla sin tapujos de un double dip, un retroceso hacia los mínimos que llega en el peor de los momentos. La poca actividad se concentrará en los activos de mayor calidad, que se cuentan con los dedos de la mano. Y aún así. Las Torres del Real Madrid, como ejemplo paradigmático, siguen su particular pelea entre ellas por contratos que en otro tiempo no les haría ni descolgar el teléfono. El dato no es baladí: la tasa de absorción correlaciona directamente con el PIB.

Intrínsecamente relacionada con la anterior se encuentra la disponibilidad, un indicador evidente de bonanza o depresión económica. Así, en el año 1994 en Madrid alcanzó porcentajes superiores al 12%, sólo para vivir a continuación un periodo de siete años de contracción que la llevó hasta un increíble 1,4%. La entrada en funcionamiento de nuevos proyectos, unido a la desaceleración puntocom de 2002 a 2004, volvió a llevar la superficie en oferta al 9% del total. Tras tocar un suelo en 2007 del 5,1%, en la actualidad vuelve a hallarse en niveles de doble dígito. La comparativa con los mínimos de 2001 y su evolución posterior ponen de manifiesto cómo el parque terciario en las grandes ciudades españolas se halla claramente sobredimensionado y los activos situados en su periferia están llamados a pasar por su particular travesía en el desierto. La presión en rentas se concentra especialmente en este tipo de inmuebles.

¿Hasta cuándo puede durar esta situación? Ayer mismo, ese dechado de “fiabilidad” predictiva que es el Fondo Monetario Internacional advertía que la ralentización puede prolongarse durante ocho años más, para un total de una década, dato que sospechosamente coincide con las estimaciones de unos profesionales de la industria que, no lo olvidemos, se juegan el sueldo en esto. La reversión a la media es un fenómeno recurrente desde el punto de vista histórico y el segmento de oficinas no iba a ser una excepción. Si el exceso de oferta no se corrige como consecuencia de una reactivación económica lo tendrá que hacer vía reducción de metros cuadrados, lo que implica, dado el parque existente, paralización de nuevos proyectos y adecuación de los existentes al nuevo entorno. Valoraciones más racionales, ajustadas a unas rentas realistas en relación al estado y ubicación de los edificios, por una parte, y primacía de la gestión operativa del negocio sobre la financiera, a quienes les dejen, por otro, serán las señas de identidad a partir de ahora. Los veteranos del lugar han sido los primeros en darse cuenta y actuar. ¿Para cuándo el resto?