Hombre de titulares sin parangón, José Luis Rodríguez Zapatero se despachó el miércoles con una de esas profecías populistas que mejor se podía guardar en el bolsillo: “el precio de la vivienda en España ha tocado suelo” (sic del original). ¿Perciben la fina ironía, el juego de palabras? Desde luego, como tenga tanto poder predictivo como ese anuncio del fin de la crisis de la deuda soberana europea que ha llevado a máximos los diferenciales y los seguros de crédito de Portugal o Irlanda, vamos arreglados. Oiga, que es abrir la boca este hombre y torcerse la cosa. Una baraka nueva para el caballero, por favor.

Más allá de lo anecdótico, lo cierto es que ni por veces en los que está incluida la renta bruta familiar en el precio de las casas -en el caso de adquisición como primera vivienda-, ni por rentabilidad potencial de la inversión -en el supuesto de compra para alquiler- parece que el mercado inmobiliario ha corregido lo suficiente. El hecho de que algunas promotoras no financieras se estén planteando poner en producción algún suelo con un horizonte 18-24 meses debería servir al espectador avezado como indicador temporal de cuándo atisban los ”expertos” el cambio de ciclo. Una parte sustancial del ajuste quedaría, por tanto, pendiente.

Bien, situado el panorama, entremos en la materia específica de este post. Resulta que Banco de España está terminando una nueva circular que persigue aumentar la transparencia en la emisión de cédulas hipotecarias, con especial énfasis en la identificación de las hipotecas que las respaldan, inmuebles a los que corresponden y riesgo potencial medido en términos de porcentaje del crédito respecto al valor total del inmueble o loan to value. Recién terminado el periodo de consultas, se prevé que vea la luz para el mes de noviembre y ha recibido el aplauso tanto de Moody´s como de Fitch.

Dentro de los peros que manifiesta esta última agencia se encuentra el que hace referencia a la revisión de estos parámetros a lo largo del tiempo. Una cuestión, indispensable para recuperar la confianza de los tenedores actuales y potenciales, que no es ni mucho menos baladí. En función de la orientación que finalmente se decida, el grado de conmoción sobre el conjunto de la banca puede ser residual o sustancial. Y aunque el mercado desee que las valoraciones de los activos reales se aproximen de la forma más ajustada posible a la realidad, la contemporización a la que nos tienen acostumbrados supervisores y actores del sector bancario hacen temer que no va a ser así.

Porque… ¿cuál es el riesgo potencial? Tomemos tres hipótesis de partida:

1. Supongamos que el Banco de España adopta, para la revisión recurrente del riesgo de crédito de una emisión, el criterio establecido por la norma cuadragésimo tercera de su Circular 3/2008 de 22 de mayo en virtud de la cual se exige una tasación independiente anual para los inmuebles comerciales y trianual para los residenciales. 
2. Bien, ahora pongamos esta disposición en consonancia con el artículo 5 del RD 716/2009 de 24 de abril de Regulación del Mercado Hipotecario que versa sobre créditos elegibles para ser objeto de titulizaciones y que fija un 60% de loan to value techo para todo lo no residencial y un 80% para las casas, ampliable al 95% si existe aval bancario o seguro de crédito, garantía adicional.
3. Interpretemos por último a sensu contrario el apartado 3 de ese mismo artículo de modo tal que concluyamos que, igual que de la revisión al alza del valor de un inmueble puede derivarse la conversión del crédito afecto al mismo en elegible para formar parte de una cédula, su revisión a la baja pueda provocar el efecto contrario.

Imaginemos entonces que llega la primera revisión con un mercado inmobiliario aún bajo agua e intentando respirar sufridamente. Centrémonos en la parte mollar que es la residencial. Han transcurrido tres años –por no hacerlo a día de hoy- y, como consecuencia de la caída de sus precios, muchas casas “disfrutan” de un loan to value recalculado superior al 80% y han perdido su elegibilidad. Una frontera muy cercana para numerosos créditos emitidos en los años de la burbuja. Miles de millones de euros.

¿Qué dice en tal caso la norma? El artículo 25 del RD exige, de forma resumida, o aportación de garantías adicionales –efectivo incluido- o recompra en mercado de los títulos por parte del originador para su conservación y/o amortización. Pues bien, dado el volumen de titulizaciones emitido hasta la fecha, el carajal que se podría montar en los balances de la banca sería de los de órdago a la grande. No sólo eso: las entidades se encontrarían entre la espada y la pared pues más de un inversor institucional podría encontrar en la nueva circular un argumento para exigir responsabilidades al emisor en caso de no llevar a cabo el ajuste de valor o la adopción de las obligadas medidas que fija la normativa.

Veremos cómo sale del horno el documento pero va a tener que hacer equilibrios entre lo recomendable, a los efectos de la transparencia que propugna el Banco de España y que exigen los tenedores internacionales, y lo realizable, teniendo en cuenta el impacto que, sobre las instituciones nacionales, puede tener la disposición. ¿Adivinan por dónde se romperá la cuerda? Yo sí… Buen fin de semana a todos.

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