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¿Es Hacienda la que impide que los pisos bajen?
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@S. McCoy .-Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.
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Dos han sido dos las personas que en los últimos días se han dirigido a McCoy para ponerle sobre aviso de lo que no deja de ser una paradoja terrible. Resulta que ambas han acometido en los últimos meses la compra de una vivienda aprovechando la caída de los precios de mercado. Satisfacción plena, sueño cumplido. Sin embargo, cuál sería su sorpresa cuando, a la hora de liquidar con Hacienda, el valor atribuido por la Administración a los inmuebles adquiridos se encontraba sustancialmente por encima de lo abonado a los anteriores propietarios. Su gozo en un pozo. Lo que el mercado da, Hacienda lo confisca. Snif. Un hándicap adicional para el adecuado ajuste de la burbuja ladrillera que afecta a miles de contribuyentes, muchos de los cuales han decidido llevar el caso a los tribunales.
Si nos atuviésemos en exclusiva al valor catastral del objeto de la operación estaríamos hablando de un imposible. De acuerdo con el artículo 22 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario de 5 de marzo de 2004, el dato que en él figura -que sirve como referencia “objetiva” para determinadas actuaciones administrativas, sean éstas de carácter fiscal o no, como las expropiaciones- se calcula teniendo en cuenta, entre otros factores, unos precios de mercado a los que “no podrá superar”, artículo 23.2. Entre otras cosas porque, según dictamina la Orden Ministerial de 14 de octubre de 1998 sobre el particular –llamada 79 del TRLCI-, al primero hay que aplicarle sobre los segundos un coeficiente reductor del 50%. Desde este punto de vista el importe resultante del cálculo administrativo ha de ser siempre inferior al de la transacción.
Sin embargo, para estimar el importe a liquidar, tanto en el ITP y AJD como en el de Sucesiones y Donaciones en aquellas Comunidades Autónomas en las que permanece en vigor, las autoridades regionales utilizan, porque así les obliga la Ley, el concepto de “valor real” de los bienes inmuebles. Para la determinación de este último existen, a su vez, dos procedimientos. El primero consiste en aplicar un mismo multiplicador a todo el residencial ubicado en un determinado municipio, sin discriminación alguna por razón de su estado, ubicación o cualquier otra circunstancia particular. Es lo que ocurre, por ejemplo, en Andalucía. El segundo atiende, por el contrario, a la realidad de cada barrio y casa en concreto y establece un precio orientativo que normalmente resulta de aplicar al coste de mercado un descuento, que oscila entre el 25% y el 30%, con objeto de llegar al llamado “valor mínimo de referencia” que es vinculante en caso de consulta previa a la transacción. Madrid tiene implantado este sistema.
Cuando la operación se cierra por un importe inferior al que resulta del mecanismo en vigor en la región de que se trate, Hacienda puede iniciar un proceso de comprobación de valores y reclamar la tributación por ese valor real al que antes hemos hecho referencia lo que suele terminar en pago religioso de la diferencia por parte del comprador, para evitar problemas, o en la apertura de un proceso administrativo primero y judicial después. La idea que subyacería a tal exigencia es la adecuación de los ingresos tributarios a la realidad de mercado, por un lado, y desincentivar aquellas compraventas en las que pudiera haber dinero negro de por medio, por otro. Sin embargo, en un entorno como el actual de cuentas públicas caninas, se ha convertido en una fuente recaudatoria adicional. Muchos chocolates del loro dan para una tienda de comestibles, ya saben.
Al final de lo que estamos hablando es de un obstáculo adicional para el necesario ajuste entre oferta y demanda residencial que permita llegar a un punto de equilibrio acorde con las actuales circunstancias de disponibilidad y financiación. No hay que olvidar que: uno, disposiciones excepcionales de carácter local aparte, las revisiones anuales de los valores catastrales en la Ley de PGE han sido positivas, existiendo por tanto un efecto base al alza; dos, la aplicación indiscriminada del multiplicador penaliza las áreas, extrarradio y costa, con mayor saturación de casas disponibles; tres, en aquellos lugares donde priman los estudios de mercado hay un claro sesgo al alza toda vez que el precio de cálculo es el de venta teórica, no el de cierre de la operación, lo que ignora cualquier proceso negociador que pudiera haber. Utilizar el volcado automático de datos por parte de los fedatarios públicos para llegar a un nivel que sea válido para Administración y particulares parece, de modo intuitivo, una mejor solución, se me ocurre a bote pronto. ¿Qué les parece? Su turno.
Más en http://twitter.com/albertoartero y en la cuenta de Alberto Artero en Facebook.
71 .- #70 para impedir que los precios puedan bajar. En el pasado, el mercado marcaba la subida de precios, por ser menor la oferta que la demanda. Sin embargo, ahora que los precios podrían bajar porque sobra más de lo que se quiere comprar, banca y gobierno han hecho un "negocio a medias" para salvarse mutuamente [ o caer mutuamente en la ruína, a costa del dinero de todos los españoles, eso si].
16] En esta etapa de mi vida, me interesa gastarme un pequeño porcentaje en mi vivienda, y a lo mejor, comprarme algún disco, hacer algún pequeño viaje. No contemplo en mi vida buscarme dos empleos para que al final se vaya a parar todo mi dinero a unas manos determinadas, para que después de bastantes años, pueda ser de mi propiedad un adefesio nuevo o viejo, y que no haya podido disfrutar nada de mi vida.
Así que ya lo saben, si quieren que compre algo, pongan precios razonables. Si no son capaces de poner precios razonables, espero que tengan reservas para aguantar la larga "travesía por el desierto" que les espera. A mi me parece muy bien que quieran ganar dinero con la venta de pisos. Pero si no son capaces de hacerlos y venderlos a un precio "razonable" no me esperen.
Saludos.
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70 .- #69 7] Los carteles de "Se Vende" no duran tres dias: Conozco alguno que está puesto desde hace casi tres años, y pese a lo débil de sus materiales, aguanta [eso si, del naranja pasaron al sepia y luego al blanco nuclear].
8]Que los bancos no están por la labor de prestar un crédito hipotecario para que uno que quiera comprar un piso de segunda mano, pueda hacerlo
9] Idem piso nuevo
10] Sin embargo los bancos si parecen querer abrir la mano para que se compren pisos de su cartera.
11] Eso si, que esos pisos suelen ser auténticos adefesios, unos horrores completamente indeibles.
12] Eso también, que los precios que piden hacen pensar que agosto de 2007 no existió en su calendario
13] Que a pocas personas pueden interesarle esos pisos con esos precios y esas condiciones. A mi desde luego no.
14] Que aunque muchas personas pensemos que alquilar un piso es en cierta manera tirar el dinero, consideramos que es más tirar el dinero comprar ciertos pisos por lo que lo intentan vender.
15] Que los que queremos comprar, estamos indignados tanto con gobierno, banca y constructores. No es de recibo que se hayan coaligado para impedir [sigue]
69 .- Yo no sé si Hacienda está impidiendo la bajada de los pisos o no. Lo que si quiero dejar bien claro, por si alguien que vende pisos [profesional o "amateur"], está leyendo estas páginas, es lo que pensamos algunas personas. En mi caso les diré:
1] Que me gustaría comprar un piso en propiedad
2] Que aunque lo anterior es cierto, no soy la ONG de nadie
3] Dado que no soy la ONG de nadie, estoy dispuesto a pagar una cosa que sea razonable. Creo que el último país que era esclavista era Mauritania, y allí se abolió la esclavitud en 1979.
4] Actualmente los precios del alquiler están bajando. Si uno cumple con sus pagos, al casero le puede interesar rebajar el precio para mantener un buen cliente. Si no le interesa y aparece alguna oferta brutalmente más baja, puedo pensarme el irme.
5] la cosa no está para bromitas. Los que tienen mejores posibilidades de seguir pagando son los funcionarios. Serán los últimos que dejarán de cobrar, pero pueden llegar a dejar de cobrar. Sería interesante que con la bajada del 7%, los que venden pisos estudiaran hacer una rebaja similar.
6] No estamos antes del agosto de 2007. Estamos después de agosto de 2007.
[sigue]
68 .- #49 Acepto su propuesta, en el caso que he citado hubiera salido mi padre ganando un 25%
67 .- #64 NO Josemari.
Digo que YA estamos en una especie de dictablanda "multicabezal" [el Estado y la Banca son lo mismo, distintas caretas del mismo perro]....
La crisis lo único que ha hecho es desenmascararla a ojos del ciudadano medio.
Por otra parte, esto SIEMPRE ha sido así, lo que pasa es que antes se tenía que ejercer por la fuerza [sigue siendo así en los lugares donde no hay otro modo] y ahora se ejerce a través de la información. Y esto lo gente lo ha sabido siempre, no es que yo sea más listo que nadie.
Además pienso que NO se conseguirá NUNCA lo que tu piensas que se podría hacer.
Y venderle eso a la gente está mal, muy mal, porque es imposible.
Es nuestra GENETICA.
Lo que no quita para que yo, el otro y el de la moto seamos buena gente y tratemos de hacer las cosas bien.
Y hasta echemos unas risas , tomemos gambas, hagamos el amor y tratemos de ser felices.
¿Cuándo nos tomamos unos cafeses en la calle Desengaño?
Un abrazo
Ver mas comentariosYosi Truzman
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