A la luz de ocurrido con la burbuja inmobiliaria se han escrito cientos de páginas sobre las causas de su origen y las consecuencias de su estallido. Sin embargo se echa de menos una exposición sistemática de las medidas a adoptar para solucionar el problema en su globalidad. Uno habla de la liberalización del suelo, el otro de la moderación del mercado a través de instrumentos fiscales, un tercero de limitar la financiación como porcentaje del valor de la garantía y así sucesivamente. Pocos llegan a la conclusión global de que la irracionalidad del mercado inmobiliario encuentra en gran medida su origen en la ineficacia del mercado hipotecario, incapaz de actuar como árbitro compensador de flujos, contrapeso a la voracidad humana.

Quizá por ello, y aprovechando el cierre del curso, sea buen momento para poner negro sobre blanco un par de ideas sobre las hipotecas que he recibido en los últimos meses en mi correo electrónico y que someto ipso facto a su debate ilustrado. Una hace referencia al tipo de aplicación y la otra a la figura de ese asegurador que ha permitido evitar situaciones como la española en Canadá, por poner sólo un ejemplo.

Vamos con la primera. Resulta completamente absurdo que la referencia hipotecaria en España sea el tipo al que se financian las entidades en el interbancario a corto plazo más un diferencial que, en los momentos más dulces del boom, llegó a situarse por debajo de los 20 puntos básicos. En definitiva de lo que estamos hablando es de financiar un proyecto de inversión de alguien que genera, teóricamente, el cash flow suficiente como para pagar en el periodo considerado principal e intereses. Especialmente cuando se trata de primera vivienda. Siendo así,

1.     la lógica aconseja acomodar coste (libre de riesgo más diferencial)  a plazo porque, de lo contrario, ocurre lo que ha sucedido: que muchos hemos convertido nuestra casa en un gigantesco hedge fund aprovechando la laxitud financiera y la creencia de que otro vendrá que bueno te hará. Sorprende en España el ridículo porcentaje de hipotecas a tipo fijo en vigor, modalidad que sí que toma en cuenta el riesgo correspondiente al vencimiento del pago de lo debido.

2.     utilizar como libre de riesgo el coste de la deuda pública toda vez que es la que permite desligar la política monetaria del BCE de la realidad económica de un determinado país. Es verdad que los márgenes financieros de la banca, ceteris paribus, se dispararían. Ya saben, el negocio de la banca es financiarse a corto y financiar a largo. Un pero que se solucionaría fijando una remuneración suelo a los fondos de clientes que son, junto con los accionistas, los principales proveedores de dinero a largo plazo de la banca. Se frenaría la demanda de créditos de forma paralela a un aumento de la rentabilidad del activo de los clientes.

Es verdad que alguno podrá aludir a que un modelo similar no ha evitado un problema parecido al español en, por ejemplo, Estados Unidos. Cierto, pero ahí había un problema de clientela, el famoso subprime, y también de modalidades contractuales absurdas, centradas en carencias permanentes vía renovaciones, por poner sólo un ejemplo. Otros podrán decir que el plazo largo de la curva tarda más en reaccionar ante cambios en la coyuntura económica. Sin embargo, si tenemos en cuenta que casi todas las revisiones de tipos en España son anuales, ocurre prácticamente lo mismo con las referencias basadas en el Euribor. Acortar los plazos de las mismas, con los sistemas telemáticos actualmente existentes, debería ser contemplado como una posibilidad.

La segunda propuesta hace referencia al llamado mortgage insurance que permite a la banca cubrir la pérdida inesperada de una cartera crediticia. Se trata de un mecanismo por mor del cual una compañía se compromete a asegurar el riesgo de impago de un conjunto de hipotecas que han de reunir unos determinados requisitos. Una suerte de rating moderno que no se limita a un juicio ex post sino que nace  de la elaboración preliminar de un due diligence del colectivo y de un proceso de auditoría y seguimiento constante, siendo por tanto un criterio variable. Prueba del compromiso del garantizador es que parte del pago de su prima se produce a través de la entrada en el capital de la emisión, factor de asunción de riesgo que les diferencia, por ejemplo, de los famosos aseguradores de ratings o monoliners.

Hay naciones, como Canadá, en las que se trata de una figura consolidada que, como reconoce su Banco Central (ver página 4 del siguiente documento), fija los estándares crediticios de la industria. No sólo eso, su existencia es obligatoria para cualquier hipoteca con un loan to value superior al 80% lo que supone un estándar adicional de calidad, siendo una de las causas por las que los quebrantos en el mercado local hayan sido menores que su vecino Estados Unidos (página 23 de este informe). Su presencia está tan generalizada que es habitual que el propio estado actúe como garantía adicional a cambio de una compensación por parte de la firma de mortgage insurance. De este modo, genera liquidez (800 millones sólo en 2009 para las arcas públicas) y se retira de la primera línea de pérdida para el caso de que ocurra un evento inesperado con tales productos. En otras naciones como Australia, la presencia del garantizador permite que el consumo de capital de las hipotecas involucradas sea menor.

Dos propuestas de cierre de curso que someto a su discusión. La primera, más intelectual y de más difícil aplicación dado el ingente volumen de deuda hipotecaria ya emitida, pretende suscitar un debate más teórico que real. La segunda, por el contrario, parece una idea adecuada para una nación como la nuestra en la que la falta de una figura de este porte se encuentra detrás de muchos de los excesos pasados cometidos. Penúltimo post de la temporada.

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