El sale and leaseback (término con el que se conoce a aquella operación compleja consistente en la venta de un inmueble y su inmediato arrendamiento al anterior propietario para que continúe usándolo a cambio del pago de una renta) de las sucursales de BBVA es la operación inmobiliaria más grande de Europa en 2009. Como asesores legales de BBVA en esta nos han preguntado repetidas veces cómo encaja esto con que el mercado inmobiliario en España haya desaparecido.

La explicación es sencilla, en primer lugar estos sale and leaseback no son operaciones españolas sino internacionales y en segundo lugar el mercado inmobiliario no ha desaparecido, simplemente la crisis financiera lo ha hecho evolucionar de forma acelerada.  Lo hemos visto suceder en otros sectores, como telecomunicaciones (adiós a la telefonía fija, bienvenido el móvil e internet) o las líneas aéreas (adiós business class, hola low cost), ¿porqué el inmobiliario iba a ser distinto?.

Una operación de sale and leaseback inmobiliario es como una piedra preciosa, el tallista puede hacerla inservible, por muy buena que sea la mina, o hacer de ella la joya de la corona. Los diamantes se valoran en función de unos criterios conocidos como las 4C (Carat, Clarity, Cut and Color).

Lo mismo podría predicarse del sale and leaseback, aunque aquí las 4C equivaldrían a Cantidad, Calidad, Contrato y Consultores. "Cantidad" se refiere al tamaño del portfolio inmobiliario, clave para predeterminar el universo de posibles inversores y la aptitud de la operación para obtener financiación. "Calidad" se refiere al subyacente, es decir a la calidad de los activos inmobiliarios y del vendedor/arrendatario. "Contrato" se refiere a los términos y condiciones de la escritura de compraventa y, especialmente, del contrato de arrendamiento, que deberá  estar diseñado para a la vez cumplir la norma internacional de contabilidad (NIC) 17, ser triple neto (es decir, que todos los gastos, tributos, costes del seguro e incluso de la propia gestión del inmueble corran por cuenta del arrendatario/usuario), hacer la operación financiable y dar la suficiente flexibilidad a la entidad financiera vendedora para gestionar su red de sucursales. Y "Consultores" se refiere a los asesores inmobiliarios y legales de la operación, que serán los encargados de que el diseño y estructuración de la operación maximice las 4C y sea flexible.

¿Hay sitio para más operaciones de sale and leaseback de sucursales bancarias?. Sin duda, pero sólo para las que estén excepcionalmente concebidas y hoy el mercado no da una segunda oportunidad al que se equivoca.  Si tuviera en la mano un nuevo diamante Kohinoor, ¿a quién encargaría que lo cortara?. Los diamantes, de Golconda si es posible, y al mejor tallista. Y si no pregunten a Darwin.

Carlos Portocarrero, socio del área de derecho inmobiliario de Clifford Chance.

5.  bendicho18/01/2010, 21:02 h.

¿Asesores legales de un banco? Ahora entiendo la crisis del sector bancario...

 Me gusta (0)    |    Marcar como ofensivo    |     Responder   

4.  lluvihe29/12/2009, 11:56 h.

El artículo es muy flojo. Deberían tener un consejo editorial para revisar lo que sus colaboradores escriben. De un tema interesante como este no se saca nada de jugo.

 Me gusta (0)    |    Marcar como ofensivo    |     Responder   

3.  andreug26/12/2009, 11:26 h.

Hiperinflación o hiperinflación enmascarada? Supongamos que no se da un hiperinflación real, es decir, que los precios no suben como algunos dicen y que el BCE no se ve obligado a subir los tipos por las nubes. Bueno, supongamos que cuando salgamos de la crisis el BCE sube los tipos "solamente" entre un 5% y 6%. ¡Vale! Los alemanes y franceses se supone que habrán salido de la crisis y nosotros los españolitos con exceso de pisos y deudas, como hemos hecho peor los deberes, aún estaremos en una situación que "necesitaremos" trabajar por menos dinero [eso están diciendo ahora]. Se está planteando este .http://www.aedru.org/VARIOS/CRISIS/Bookmarks----crisi.htm

 Me gusta (0)    |    Marcar como ofensivo    |     Responder   

2.  gartor25/12/2009, 12:17 h.

El artículo carece del más mínimo interés. Explicar que las 4C dan sentido a las operacions de sale & lease back se me antoja un reduccionismo. No son auténticas operaciones de inversión inmobiliaria. El inversor va en busca de un cupón [entre el 6 y el 7% anual], garantizado con el subyacente de la titularidad inmobiliaria, confiado en que la entidad hará uso de su derecho de opción de compra, a precios de mercado. No son operaciones representativas de la realidad del mercado sino un mero artificio para aflorar plus valías latentes -aunque sea a costa de comprometer la cuenta de resultados de los siguientes 20 años.

 Me gusta (0)    |    Marcar como ofensivo    |     Responder   

1.  reto25/12/2009, 10:14 h.

Que es esto? Un anuncio de Clifford Chance?

 Me gusta (1)    |    Marcar como ofensivo    |     Responder   

El equipo de redacción revisará las opiniones para evitar la difusión de comentarios no apropiados o insultos. El horario del foro es de 07:00 a 23:00 h. Fuera de ese horario no se incluirán opiniones.

Árbol de Cotizaciones

Otros artículos de opinión