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“Sale & Leaseback” o cómo Andalucía se endeuda con elegancia

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@Kike Vázquez .-ocupa una butaca en la universidad, pero decir sólo eso sería engañoso dada su vocación por la economía y los mercados financieros. Descubre junto a este coruñés las perlas del día, las noticias que más suenan y las que no, pero sonarán. Si te gusta estar bien informado y no te conformas con lo de siempre, prueba con la visión de Kike Vázquez

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Kike Vázquez  -  Sígueme en   Twitter   05/07/2011  06:00h

Lo anunciaba ayer El Confidencial, la Junta de Andalucía ha decidido llevar a cabo un “sale & leaseback” con 49 propiedades inmobiliarias de su pertenencia repartidas por la comunidad autónoma. Dicen que es para “mejorar la gestión y explotación de sus edificios administrativos” y también para tener “una mayor racionalización del gasto público”. Se nos han vuelto austeros, qué suerte la nuestra y la de los andaluces... La cuestión es que, al contrario que en las operaciones llevadas a cabo por el sector privado en los últimos años, aquí el sentido financiero es escaso, lo que vemos solo se explica por la necesidad de conseguir liquidez y capacidad de endeudamiento.

¿Sale & leaseback? Este término inglés se refiere al proceso por el cual una empresa, u organismo en este caso, vende algunas de sus propiedades a un inversor. A su vez quien vende pasa a alquilar y el inversor a percibir una renta, reservándose el primero al final del período estipulado una opción de recompra. En ciertas circunstancias resulta muy interesante llevar a cabo lo expuesto. Pensemos en Santander cuando abrió la veda del “sale & leaseback” en 2007-2008. Consiguió plusvalías al vender, un buen trato contable, también fiscal para las cuotas pagadas y además la rentabilidad ofrecida, rondando el 5%,  seguramente resulte inferior a la que consigue la empresa a largo plazo con su negocio habitual. En otras palabras, no solo consiguieron un montante importante de liquidez en un momento clave, además financieramente tiene todo el sentido.
 
No es extraño que medio sistema financiero español y otras muchas empresas siguieran los pasos marcados. Y no pensemos que solo quien vende sale ganando, el inversor percibe una renta superior al 5%, mayor o menor según la solvencia del emisor y los activos seleccionados, que teniendo en cuenta nuestro mercado no está mal. Claro, si a quien le alquilas se va a la quiebra y los precios inmobiliarios se desmoronan… pero dejemos los inconvenientes para otra ocasión y vayamos a la operación de la Junta de Andalucía. ¿Por qué este movimiento no es tan inteligente como el del Sr. Botín?
 
Para empezar porque una empresa con esa liquidez conseguida al “x”% puede sacar “x + y”% con su negocio, ¿y la Junta? Obviamente no. En este caso “el negocio” es cobrar impuestos o realizar inversiones que produzcan un valor superior al coste. Teniendo en cuenta el momento en el que estamos lo segundo parece bastante improbable, no solo por conseguir rentabilidad, también porque seguramente los recursos no vayan para invertir sino para gastar. Recuerden que este año a las autonomías les toca recortar déficit.
 
Por ello aquí lo que estamos viendo es una forma bonita de contraer una obligación que los contribuyentes tendrán que satisfacer en el futuro, es decir, liquidez ahora a cambio de pagos con sobrecoste después. Deuda pura y dura ni más ni menos, y sin las ventajas mentadas anteriormente para las empresas. Ni fiscalmente, ni contablemente, ni rentablemente… quizá reconocer plusvalías y para ello actualmente no es el mejor momento para vender por lo que probablemente tampoco.
 
Bueno, en realidad sí existe una ventaja importante, y es que así la Junta puede librarse del corsé de los límites de emisión de endeudamiento y de déficit. Es deuda pero no se llama así, perjudica en el futuro pero en la actualidad da liquidez, un juguete perfecto en la mano de los políticos siguiendo esa máxima de que “el que venga después que arree”. ¿Llegaremos a la despatrimonialización? Pues dependerá de la gestión futura.
 
Pero además de todo esto, ¿por qué motivo una comunidad autónoma iba a recurrir a este sistema especulándose un coste cercano al 8%? Recordemos que Andalucía no es quien peor lo tiene fiscalmente, ni es de las comunidades “rebeldes” con el déficit ni tiene una deuda monstruosa; 12.855 millones de euros más 617 millones correspondientes a empresas públicas lo que la sitúa por debajo de la media (9.3% sobre PIB vs 13.1%). Por ello no sería de extrañar que este movimiento, con este coste, se enmarcase dentro de una estrategia para conseguir una liquidez que el mercado no le ofrece. ¿Por qué pagar el 8% si alguien te financia por menos? Pero claro, si no hay buenas alternativas… O quizá simplemente necesitan deuda que no compute como tal y de ahí el sobrecoste y de ahí el usar esta "última bala". No sé muy bien qué será peor.
 
Por ello mi conclusión con este movimiento es que, lejos de ser para “mejorar la gestión y racionalización” de los recursos públicos, estamos ante una forma elegante de endeudarse. Por muy bonito que lo pintemos y por muy buenas palabras que usemos para describir el proceso, al final es lo que es. Reciben dinero ahora y pagan intereses después, o lo que es lo mismo, deuda, aunque se empeñen en vestir al lobo de la abuelita de Caperucita. Y dicho proceso se da por la falta de alternativas para conseguir el objetivo deseado, porque si a alguien se le ofrecen el mismo producto a distinto precio escoge el más barato. Si la Junta paga lo que paga por algo es.
 
Y ojo, no creo que sea un mal método. Como se han apresurado a decir fuentes próximas a la Junta, esto se hace “en Europa”. Es cierto. Si una administración pública necesita endeudarse pero no consigue financiación encuentra en el “sale & leaseback” una buena opción. Actualmente en España las rentabilidades inmobiliarias no son muy elevadas, y si el ente público no paga quedan los inmuebles como garantía, lo que puede ablandar las condiciones “del mercado”. Pero que no traten de vendernos algo así como austeridad cuando es deuda, cuando la administración paralela sigue donde está, cuando los recortes no se perciben y cuando el balance empeora. Al final sobra voluntad para gastar y falta para ahorrar, ese es el problema en realidad, no el “sale & leaseback”.

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8 .- "los experimentos en politica suelen terminar en revolución, en economía suelen terminar en ruina".

La "elegante" actuación de los socialistas en Andalucía la han sumido en un estado de postración nada elegante; empeñados en proteger el cortijo electoral han creado una economía en la que el subsidio es el eje, la desindustrialización ha avanzado "imparable", se intenta ocultarlo con mil y un subterfugio, vease situación en la Bahia de Cádiz, millones de € utilizados en distraer el paro, en crear empresas de nula productividad que se mantienen en pie "casi" unicamente para mantener empleo ficticio, con los almacenes llenos de producción sin salida, con cursos de "formación" que reciclan una y otra vez a trabajadores cuyo unico destino es el paro; evitar el estallido social a costa de lo que sea, cueste lo que cueste, esta es la peligrosa pendiente por la que se desliza Andalucía. Impuestos medio ambientales que encarece muy mucho un bien escaso, el agüa, y dinero que se gasta a manos llenas en hacer clientelismo. Mucho ha de cambiar Andalucía, y los andaluces para dejar la postración de sus terribles cifras de paro, de marginación, de pobreza...un reto diicil pero necesario.

guille

05/07/2011, 11:15 h.

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7 .- Como señalan #5 y #6 , no hay mucho análisis financiero que hacer. Vista la debacle electoral y anticipando que en Andalucía puede suceder otro tanto, pillo todo lo pillable y enmierdo todo lo enmierdable para el siguiente. Cada euro y puesto que yo reparto hoy, cada sueldo que mañana tengan que bajar, cada impuesto que tengan que subir y cada empleado público al que se vean obligados a echar mis sustitutos será un argumento más en las siguientes elecciones. Así funcionan los políticos, y no tiene sentido enredarse en analizar contabilidades y finanzas, pues no va de eso el asunto. Después de mí, el diluvio.

KaT

05/07/2011, 11:03 h.

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6 .- Estoy de acuerdo con el comentario anterior, habría que conocer los porcentajes y los destinatarios de las comisiones de la venta, quien va a comprar, quien le va a financiar la operación al comprador o si viene con dinerito fresco, etc, no vaya a ser que detrás esté como casi siempre la inmobilaria CUÑADOSA u otra de la misma escuela de negocios, sin duda la de más éxito.

Robin Jode

05/07/2011, 09:58 h.

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5 .- Estimado Sr Vázquez, sería interesante saber quien está detrás de la empresa que ha hecho la operación ya que, conociendo el paño, igual no dan puntada sin hilo. O podrían matar 3 pájaros de un tiro:

1. trinco pasta fresca
2. dejo el pestiño al siguiente
3. y a través de "mimpresa" me adjudico un dinerito a futuro que nunca viene mal tal y como pinta el futuro.

salud

no logo

05/07/2011, 09:24 h.

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4 .- #3 me rindo. No era una errata mía sino de la aplicación. I M P R E S C R I P T I B L E S
A ver si cuela ahora

Iturbide

05/07/2011, 08:59 h.

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