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La llamada ratio de “affordability” es, en mi opinión, la mejor forma de analizar si los precios de la vivienda en un país o en una ciudad están caros. “Affordability” se podría traducir por “asequibilidad”, es decir, relaciona los ingresos medios familiares con el precio de una vivienda en esa ciudad o país. Un piso en Colonia (Alemania) puede tener el mismo precio que en Lérida, pero, obviamente, si el sueldo medio en Colonia es, pongamos, un 35% mayor, podemos afirmar que el precio de la vivienda en Lérida es un 35% mas cara que en Colonia o bien que es mucho mas asequible comprar un piso en Colonia que en Lérida.

Según un excelente informe de la consultora demographia, la media histórica de la ratio entre el precio de la vivienda y los ingresos familiares netos es de 3 veces o menos. Este estudio se basa en cálculos de los mercados inmobiliarios de Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia, Canadá y Nueva Zelanda. En Australia, Nueva Zelanda o Irlanda y algunas zonas de Estados Unidos y Gran Bretaña esta ratio ha aumentado significativamente, lo que denota que estos mercados estarían caros. Australia es, sin duda, uno de los países con más riesgos de caída en el mercado inmobiliario, con una ratio de 7,1 veces en 2010.

En cambio, Estados Unidos seria el país más barato para invertir en vivienda, con Canadá en niveles atractivos. Me sorprende que Canadá tenga precios razonables o asequibles para sus habitantes, con lo que ya puedo afirmar que, si algún país en el mundo va bien y es atractivo para vivir, ese sin duda es Canadá. Sin problemas graves de endeudamiento, con un desempleo muy bajo, sin crisis bancaria y encima con precios inmobiliarios que sin ser muy bajos, son razonables en función de los ingresos medios familiares del país.

A quien le interese conocer el estudio en profundidad, os dejo aquí el enlace, donde podréis ver que ciudades americanas, inglesas, canadienses o australianas son más caras o baratas, siempre en términos de su “asequibilidad”. Las ciudades más caras, situadas en niveles altísimos son Hong Kong, Sidney, Vancouver y Melbourne. Las ciudades más baratas son todas norteamericanas, con Atlanta en primer lugar, seguida por Indianápolis, Rochester, Cincinnati o Cleveland.

Según cálculos del The Economist, los países donde los precios de la vivienda están mas sobrevalorados son Australia y España y los más baratos o infravalorados serían Alemania y Japón, que llevan muchos años con precios muy bajos, lo que no significa que vayan a subir, pero difícilmente pueden bajar, especialmente en Alemania, cuya economía funciona bien. Alemania es un caso único en el planeta con los precios inmobiliarios mas bajos o atractivos, tanto en términos absolutos como relativos.

Como ya escribí hace unos meses, los precios inmobiliarios norteamericanos son mucho más asequibles que los existentes en España, lo que refleja enormemente la rigidez del mercado inmobiliario español y, en especial, el tramo a la baja que aún le queda al precio de la vivienda en España. Sobre todo, por el enorme desequilibrio entre la oferta y al demanda, pero también por riesgos demográficos claros.

La próxima semana escribiré sobre la película “Margin call”, un excelente film sobre las tumultuosas 24 horas anteriores a la quiebra del banco de inversión Lehman Brothers.