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El Banco de España ha hecho público el informe sobre los suelos de las hipotecas solicitado por el Senado y que adelantó en exclusiva El Confidencial en noviembre. Y tal como dijo entonces este diario, el supervisor se pone del lado de los bancos y cajas al defender esta práctica, en contra de los intereses de los hipotecados que la sufren. La razón es que la eliminación de los suelos tendría un impacto desastroso sobre las cuentas del sector en un momento de estrechamiento de márgenes y de fuertes dotaciones.

Concretamente, el informe asegura que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".

Los suelos son cláusulas incluidas por las entidades en muchos contratos de préstamos hipotecarios que establecen un determinado nivel a partir del cual el tipo de interés no se revisa a la baja, aunque el euribor continúe su descenso (dicho nivel se sitúa como media en el 3,12% según el supervisor). Estos suelos, cuya existencia desconocía la inmensa mayoría de los hipotecados, han provocado una oleada de indignación popular que es lo que ha llevado al Senado a tomar cartas en el asunto.

El citado informe cifra en el 29% las hipotecas concedidas a las familias españolas sometidas a estos suelos suelos que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés. Y afirma que los topes que limitan el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen, desde el punto de vista jurídico, una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".

Como también adelantó El Confidencial, el Banco de España ha recabado datos exhaustivamente a través de sus inspectores en 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito). La inclusión de este tipo de suelos es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites techo.

Los techos no compensan los suelos

Ahora bien, el supervisor admite que no hay una simetría entre lus suelos y los techos (cláusulas que frenan la subida de los intereses a partir de otro nivel): "En la mayoría de los casos, los techos no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan". De hecho, las familias no estarán protegidas mientras el interés de las hipotecas no supere de media el 13,56%.

En cambio, los suelos de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009.

En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas. En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".

"Un euribor al 2% es excepcional"

El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".

En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".

Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada". Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.

En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios". De hecho, entidades como Banesto y BBVA han lanzado agresivas campañas para captar clientes descontentos con el suelo de su hipoteca.