Pese a los cantos de sirena de las inmobiliarias y los enormes descuentos teóricos que ofrecen los bancos y cajas en sus pisos, el precio de la vivienda en España está muy lejos de tocar suelo. Así lo cree Standard & Poor's, que predice en un informe que los precios seguirán cayendo hasta 2012 por el aumento del paro, el bajo crecimiento de los salarios y el enorme stock de vivienda sin vender que existe en nuestro país. Y, sobre todo, porque los precios en realidad apenas han empezado a bajar desde los máximos de la burbuja.

Según el INE, el precio había bajado sólo un 8,2% interanual en el segundo trimestre del año, y la firma de tasación Tinsa asegura que el descenso es muy similar, del 8,3%, hasta octubre. A pesar del apoyo que supone para el mercado la bajada del euribor, el elevado nivel de desempleo y la grave recesión actual, que continuará en 2010 en su opinión, seguirán impidiendo su recuperación.

Uno de los datos en los que basa esta previsión es la tasa de esfuerzo que supone comprar una vivienda, medida como el precio medio de las casas dividido por la renta bruta disponible por hogar. Este ratio calculado por el Banco de España, que supone los años que una familia tarda en pagar una vivienda si dedica todos sus ingresos a ello, apenas ha bajado desde el 7,7 en que se encontraba en 2007 -en la cúspide de la burbuja- hasta el 6,8 del segundo trimestre de este año. Y dado que el denominador, la renta de los hogares, no ha subido sino todo lo contrario, la única explicación es que los precios apenas han bajado.

Otro elemento relevante es la "significativa sobreoferta" que registra el mercado español. La agencia de rating hace suya la reciente estimación de Acuña & Asociados, según la cual el stock de viviendas sin vender alcanza 1.623.042 unidades, de las que 580.000 son de segunda mano, 500.000 son de nueva construcción sin vender y 470.000 se encuentran en fase avanzada de construcción.

Una demanda insuficiente

Frente a esta oferta abrumadora, las estimaciones son de una demanda de unas 220.000 unidades al año durante los próximos ejercicios. Lo cual supone que harán falta entre seis y siete años para que se absorba todo ese stock (suponiendo que no se siga construyendo) y para que el mercado pueda empezar a recuperarse. S&P también tiene en cuenta las estimaciones de BBVA, que reducen el exceso de oferta sobre la demanda a un millón de casas, por eso su conclusión es algo más conservadora. Pero, en todo caso, no espera que la caída de precios se frene en los próximos dos años.

Y eso, en el mejor de los casos. Porque existe una amenaza adicional para nuestro mercado: el inicio de las subidas de tipos por parte del BCE prevista para el próximo año. Una subida que elevaría las cuotas de las hipotecas -casi todas a tipo variable- y que, además, dificultaría todavía más la recuperación económica. S&P estima que el endurecimiento de la política monetaria comenzará a mediados de 2010, cuando el desempleo empiece a reducirse en Francia y Alemania, y que se traducirá en una subida de 0,50 puntos en los tipos hasta fin de año.

La mejora de la morosidad en cuarentena

En otro informe también publicado ayer, la agencia de calificación crediticia muestra su escepticismo sobre la contención de la morosidad hipotecaria en España, contención que se pone de manifiesto en las cuentas del tercer trimestre que están presentando estos días bancos y cajas. A su juicio, la mejora de la morosidad debería haber sido mayor gracias a las bajadas de los tipos oficiales y, en consecuencia, del euribor. Pero el aumento del desempleo, mucho mayor que en el resto de Europa, ha impedido esa mejoría.

Su escepticismo a este respecto se basa en los mismos argumentos que sostienen su visión del sector inmobiliario: la magnitud de la burbuja inmobiliaria y la mala situación de la economía y el empleo.

140.  cubillo194024/10/2009, 14:04 h.

#36 Que no hay mas vivienda que personas compradoras.Lo que no hay son bancos que presten el dinero.O es que no te enteras...
"aparte de eso, lo que viene es si aumentamos el numero de parados otros dos millones,no habrà personas que puedan comprar,ni caro ni barato.

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139.  cubillo194024/10/2009, 13:54 h.

A ver si va adelante el tan "cacareado" juicio express para desahucios, con una normativa valiente y seria.Veràn lo que duran los pisos sin vender.Un mes.El problema està en los cientos de miles de "caraduras" que estàn engañando a propietarios de viviendas, destrozandoselas sin responsabilidad alguna, cuando el dueño de la vivienda posiblemente depende de esos ingresos para vivir.

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138.  cubillo194024/10/2009, 13:48 h.

#7.-Estos Sres.se pasan de "listillos".Que la vivienda ha de bajar es seguro.Pero,por lo visto y oìdo en el resto de Europa, atan a las casas con "longaniza".Cuando vas a Europa o a America, hasta mear cuesta dinero.Cualquier detalle fuera de lo comùn o a deshora de trabajo, supone un gasto extra.Que yo sepa,no existe ni jamàs existirà una bajada de los materiales necesarios para la construcion,ni para los intermediarios,ni bancos,ni Ayuntamientos,ni notarios, aparejadores,fontaneros,Iva repercutido y los mil y uno impuestos que gravan los hogares.Los pisos que bajaràn son los de aquellos que estàn en la ruina y no tienen alternativa alguna.Hoy aùn, tengo reformas que hacer en casa y no encuentro a nadie razonable en precio para hacerlas.Donde estàn los pisos de 3 habit.Salon,zona verde,[no digamos céntrico] a 140000 Euros?.-En Guinea.-

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137.  Joak24/10/2009, 12:12 h.

"Maquiavelo"

En 35 años no ha habido antes en España una burbuja como esta, con tanta sobreoferta, con tanto endeudamiento, con boom demográfico, con tanto paro [y lo que queda]... por lo que la experiencia previa no vale, sólo la ley de oferta y la demanda.

Yo creo que un piso sí que es un bien perecedero, sino ponte a vivir tú en un piso de 15 años sin reformas, hay barrios que se degradan,...

Por otro lado, muchos ayuntamientos ante la falta de ingresos están multiplicando por 2 y por 3 el IBI y otros impuestos. ¿Cuánto tiempo podrán bancos y particulares soportar estos gastos?

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136.  blamonta24/10/2009, 10:36 h.

aún hay cosas raras por el mercado inmobiliario...

las 26 zonas de españa donde la vivienda usada es más cara que la nueva

,

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