La actividad económica sigue sin recuperarse. El termómetro del suelo industrial y logístico de Madrid, por ejemplo, así lo indica. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, durante el primer semestre 2010 la evolución de los precios ha seguido siendo negativa. Las rentas continúan descendiendo, aunque a menor ritmo que en 2009, especialmente en las zonas más alejadas a la capital, hasta llegar a niveles de los años 90, y sólo se han registrado ciertos signos de estabilización en las zonas prime.

“Los precios continuarán con un descenso mucho más moderado en la segunda mitad de 2010, aunque éste será mucho más pronunciado en la tercera corona, donde los propietarios no miran el mínimo teórico, sino que evitan tener el inmueble vacío”, señala Gustavo Rodríguez, director de la división de industrial y logística de Jones Lang LaSalle. Como en otros segmentos del negocio inmobiliario, la capacidad del propietario para mantener precios es mínima: la capacidad negociadora está de parte del inquilino en la mayoría de los casos.

En cuanto a la oferta, el informe señala que la disponibilidad de naves industriales en Madrid ha continuado en aumento, llegándose a contabilizar más de 820.000 m² en espacios logísticos disponibles para su inmediata ocupación, frente a los 690.000 m² existentes a finales de 2009. Esta diferencia supone incremento de casi el 20% respecto al semestre anterior. Este aumento generalizado se ha producido en todas las coronas, aunque especialmente en la tercera, que concentra más del 50% de esta superficie.

De acuerdo a las conclusiones del estudio, la demanda de naves logísticas continúa siendo escasa. En este primer semestre de 2010, la superficie contratada en Madrid ha sido de 166.500 m² aproximadamente, concentrándose principalmente en torno a la N-II (70%) y la N-IV (30%). Esto contrasta con los datos del mismo periodo del año anterior, cuando la superficie contratada en esta Comunidad y sus alrededores fue de 200.000 m². La tendencia sigue siendo a la baja.

Otras zonas de España

De acuerdo al informe de la consultora, el mercado inmobiliario industrial y logístico en otras regiones de España también se ha visto tocado por el consumo y el estado general de la economía. No obstante, la cifra de contratación total ha alcanzado los niveles del mismo periodo del año 2009, aunque la demanda de productos secundarios ha seguido siendo muy escasa, contribuyendo a aumentar la gran disponibilidad existente en esas zonas.

En la Comunidad de Valencia, la situación ha sido más positiva de lo esperado, ya que la contratación en el primer semestre fue de 70.000 m², cuando el total del año anterior sólo llegó a 35.000 m². En otras regiones, los precios siguen con la misma tónica, disminuyendo en zonas como Álava o Zaragoza, que con una variación semestral de rentas del 8% reflejan la alta tasa de disponibilidad y la baja demanda. Por otra parte, se mantienen o bajan ligeramente los alquileres en zonas con mayor ocupación como Málaga, Dos Hermanas (Sevilla) o Vizcaya.

Suelo e inversión

Según el informe, el estancamiento del mercado de suelo de 2009 ha seguido la misma tendencia en 2010. Las transacciones han sido mínimas. Los precios siguen bajando e incluso en algunas zonas han disminuido hasta un 70% respecto a 2007. “Las venta de suelo en Madrid casi ha desaparecido. Los precios siguen sin ajustarse y cuando se consigue llegar a un acuerdo, hay problemas de financiación. Prevemos que el desajuste de precios entre oferta y demanda cambie a fin de año y comienzo del próximo”, según Guillermo García-Almuzara.

En este contexto, el atractivo de los activos logísticos e industriales como objeto de inversión continúa siendo muy reducido durante 2010 y se encuentra en una situación de estancamiento. El volumen total de inversión fue de 40 millones de euros en este periodo, mientras que el total de todo el año pasado rondó los 95 millones. Los inversores siguen prefiriendo buenas zonas, activos de calidad y arrendatarios estables de sectores fuertes con contratos a rentas de mercado.

“La alta tasa de desocupación y el constante descenso de rentas desde 2008 hace que los inversores sean muy prudentes en sus previsiones y opten sólo por sectores estables y alquileres a muy largo plazo”, finalizó Gustavo Rodríguez. “Como aspecto positivo, hemos notado una vuelta de los inversores al sector, hay numerosos fondos internacionales activos que compiten con los inversores nacionales, si bien no encuentran el producto que están buscando”.