RREEF, el fondo inmobiliario de Deutsche Bank, obtendrá una rentabilidad real muy superior a la anunciada con la compra de la red de oficinas de BBVA cerrada el viernes pasado. Según fuentes conocedoras de la transacción, dicha rentabilidad se situará entre el 10% y el 12% gracias al fuerte apalancamiento (endeudamiento) con que ha financiado la compra y al largo plazo que mantendrá los inmuebles en cartera: hasta 45 años. Por otro lado, ambas entidades se han dado hasta el primer trimestre de 2010 para cerrar la venta del 25% de las oficinas que se ha quedado fuera de la operación.

En esta operación de sale and lease back (BBVA vende pero continúa como inquilino) hay que distinguir dos tipos de rentabilidades, según las fuentes consultadas. Por un lado está la rentabilidad estrictamente inmobiliaria, medida por el flujo que generan los alquileres sobre el precio de compra (1.200 millones), que se sitúa entre el 6% y el 7%. Pero luego está la rentabilidad sobre el capital (ROE) realmente invertido en la operación. Y dado que ésta se ha financiado mayoritariamente con deuda -en torno a un 80%-, esta rentabilidad se dispara.

Ahora bien, esto es una rentabilidad potencial que depende no sólo del apalancamiento, sino también del tiempo que estén los inmuebles en cartera y del precio al que se vendan en el futuro, variables que es imposible estimar con precisión a priori.

Precisamente, el plazo de la inversión también puede ser mayor que el anunciado: 20 años para los edificios singulares y 30 para la red de oficinas. Según las fuentes, existe una opción para prolongar esos períodos hasta en 15 años, con lo que el plazo real puede llegar a 35 años en los edificios y a los 45 en las oficinas.

Deutsche Bank blinda sus ingresos futuros

Por otro lado, el fondo de Deutsche Bank ha realizado una serie de coberturas para asegurarse una estabilidad en los flujos de caja que va a recibir en el futuro. Esto se hace mediante swaps (permutas financieras) que inmunizan esos flujos de las posibles variaciones en los tipos de interés y en la inflación. Esta práctica se denomina técnicamente ring fencing y convierte los flujos de caja de la transacción en predecibles y estables, aunque la situación económica de España se siga deteriorando hasta extremos impensables.

Expertos consultados señalan que este tipo de blindajes, que tienen un coste elevado, sólo tienen sentido en operaciones a largo plazo, lo que indica la vocación de permanencia de RREEF. Precisamente, fue esta preferencia por la seguridad y la estabilidad frente a la rentabilidad la que provocó la ruptura de Deutsche Bank con su aliado inicial en esta aventura, el fondo británico Perella Weinberg.

Dicho fondo buscaba una rentabilidad más propia del capital riesgo (en torno al 25%), algo que podía conseguir por tres vías: apalancando mucho más la compra, pagando un precio muy bajo a BBVA o buscando una venta rápida, es decir, 'dar el pase'. Esto último es prácticamente imposible tal como está el mercado inmobiliario español hoy en día. Y respecto al precio bajo, Perella pensaba que todos los bancos españoles estaban inundados de activos tóxicos y que tenían que vender a cualquier precio (fire sales), pero se llevó la sorpresa de que la entidad de Francisco González no tenía esas urgencias. A mediados de septiembre, el fondo AREA Property Partners ocupó el hueco dejado por Perella.

Seis meses para la venta del 25% restante

A pesar de esta incorporación, RREEF no consiguió la financiación necesaria para hacerse con el 100% de los inmuebles que ponía a la venta BBVA por un problema con uno de los bancos financiadores, BNP Paribas. Pero su intención es completar la transacción y, para ello, el fondo de Deutsche Bank y el banco español han firmado una opción de compra preferente que expira al final del primer trimestre de 2010.

Al término de ese plazo, si RREEF no ha conseguido la financiación necesaria, BBVA podrá negociar con otros interesados la venta de ese 25% restante de los inmuebles. No obstante, las fuentes consultadas aseguran que se trata de un plazo muy largo y que la intención de ambas partes es cerrar completamente la operación lo más rápidamente posible.

13.  reto02/10/2009, 20:26 h.

Por que este periodista se empe;a en escribr sobre temas que no le van nada como por ejemplo cualquier tema financiero. Se lia el pobre siempre con los palabros y no se acaban de enterarbien de los temas ni el ni sus lectores.

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12.  osamayor02/10/2009, 16:22 h.

No se dice de qué fuentes se trata, pero lo de una rentabilidad de hasta el 12%, me suena a ilusoria. Cierto que se trata de una operación enorme y ello podría justificar menores precios y los correspondientes mejores rendimientos, pero dado que cruces más pequeños se hacen el 6 y 7%, un diferencial del 50% parece excesivo. Otra cuestión es si ese 12% es verdaderamente neto de todo tipo de gastos, incluidos los swaps.

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11.  Cebrerus02/10/2009, 13:34 h.

#9 Creo que la experiencia de nuestros bancos en cuanto a expansión internacional deja bastante claro que son bastante más eficientes asignando recursos que cualquier patrimonial inmobiliaria, incluyendo a sus propias divisiones dedicadas a este tema.

Mire, en la sede de nuestros grandes bancos ahora mismo hay una lucha Cainita, entre los viejos Rokeros, normalmente encargados de la gestión de su negocio "core" hasta antes de ayer [es decir, Red España] y los jóvenes emergentes, que son los que han expandido las entidades por el mundo, y ahoran vuelven a casa con unas cuentas de PyG espectaculares.

Y los bancos ven que su negocio en España se va al carajo, y que tienen que reasignar recursos. Y los inmuebles, y el activo que inmovilizan, son recursos.
Sume que ven más negocio fuera que dentro, que los talentos en sus estructuras prefieren gestionar los negocios de fuera que los de dentro, y verá que piensan sacar todo lo que puedan hacia el exterior. Es así

Apalancamiento? Pero no decíamos que era necesario que vuelva a fluir el crédito? Pedir una cuenta de crédito en una PYME para pagar el material no es apalancarse? Uno es bueno, y el otro malo?

No seamos demagogos

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10.  pectos02/10/2009, 13:34 h.

Ahí le has dado Paramo #1 . Estos de los cambios de cromos nunca pararán si no aprendemos.

Es mucho más importante que los "quintos en discordia" [vulgo: los paganos de siempre]no nos la dejemos colar. Lo que pasa es que los muy ladinos saben hacerlo y habrá muchos que piquen.

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9.  nunoomotor02/10/2009, 12:39 h.

#6 Me suena a cuentas de la lechera.
Si el banco de Filipistan del que habla resulta que está en Venezuela, Argentina ó EEUU, y te lo nacionalizan ó cae su valor al 10% de lo que pagó, se encuentra usted sin casa y sin dinero.
Una cosa es racionalizar númeor de oficinas, eliminando las no rentables, y otra generar extraordinarios a base de vender la cartera industrial, vender los activos inmobiliarios y hasta participaciones que eran estratégicas como Brasil.
Otra cosa es que me queden 3 años para largarme y el que venga detrás que se busque la vida. Cortoplacismo criticado como una de las causas de la crisis tanto económica como social.

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