Que los bancos y cajas de ahorros están ayudando todo lo que pueden y más a los promotores inmobiliarios para que no quiebren es cosa más que sabida. No lo es tanto una nueva práctica que va más allá y que empieza a hacer furor en el sector: financiar a los promotores para que terminen las obras que tienen a medias, aunque no se vendan los pisos. Esta actuación, aparentemente absurda, tiene muchísimo sentido: aprovechar la ‘ayudita’ que Miguel Ángel Fernández Ordóñez ha otorgado al sector con el cambio de los criterios contables del Banco de España.

La semana pasada, el mayor banco y la mayor caja de ahorros de España –Santander y La Caixa, respectivamente- firmaron sendos acuerdos con la Asociación de Promotores de España (APCE) que preside José Manuel Galindo (quien consideraba “imposible” una crisis inmobiliaria en España hace sólo unos meses). Dichos acuerdos consisten en un compromiso de las entidades financieras para que los promotores quebrados que les deben dinero puedan terminar las viviendas que tienen a medias; la imposibilidad de vender los pisos y, en consecuencia, de devolver el dinero que deben a los bancos, es lo que les ha obligado a incurrir en impago y a parar las obras. Pero ahora tendrán el dinero que necesitan para acabarlas.

Esta situación kafkiana tiene una explicación: le interesa a la banca, como no podía ser de otra manera. Explicación que viene del cambio de los criterios contables que aprobó el Banco de España hace unas semanas para relajar la apuradísima situación de nuestro sistema financiero. Dicho cambio consiste en que los bancos ya no tendrán que provisionar el 100% de los inmuebles que garantizan préstamos morosos, como hasta ahora, sino sólo el 30% (es decir, que el supervisor cree que los pisos nunca caerán por debajo del 70% de su valor en el boom).

Pero hay un requisito muy importante para poder aplicarse esta norma de provisionar sólo el 30% en vez del 100%: que la vivienda esté terminada. Si está a medias, se sigue aplicando el criterio anterior, es decir, el de provisionar el 100% del crédito fallido. La pregunta es sencilla: ¿Qué le interesa más a la banca, provisionar el 100% o poner el dinero necesario para que se acaben las obras y poder provisionar el 30%? La respuesta es igualmente sencilla: la segunda.

Evitar más provisiones como sea

Echando cuentas, poner un poco más de dinero es peccata minuta a cambio de poder ahorrarse el 70% de toda la promoción en provisiones. Sobre todo ahora que los márgenes esplendorosos de la banca en el primer semestre se van a venir abajo en cuanto se traslade la bajada de tipos a las hipotecas y que va a llegar la temida segunda oleada de morosidad, la de las familias normales que se han quedado en el paro.

No hay tiempo que perder, y los primeros que los han visto claro son las entidades que presiden Emilio Botín e Isidre Fainé. Esto es un negocio y el pragmatismo se impone: igual que ahora resulta más interesante comprar deuda pública que prestar a familias y empresas la liquidez ilimitada que inyecta el BCE, también interesa refinanciar la deuda de los ladrilleros en quiebra para que no entren en concurso. Y ahora, interesa darles más todavía con tal de que terminen las obras.

Es importante resaltar que no importa si los pisos se venden o no (en la actualidad no se vende ni uno, como es bien sabido). Para el Banco de España, el criterio determinante no es la venta de los pisos, sino únicamente que estén terminados. Algo que ha sido muy criticado en el sector, al igual que otro elemento cuanto menos llamativo: que esta relajación de provisiones se aplique al suelo rústico pero no al recalificado.

Impacto de hasta 5.000 millones

La firma de análisis AFI hace un cálculo del impacto que eso puede tener en las cuentas del sector. Parte de la hipótesis de que la mayoría del préstamo promotor no supera el 70% del valor de las viviendas. En ese caso, si se finaliza el 75% de las promociones actualmente clasificadas como morosas  -que representaban en marzo unos 25.000 millones de euros, con unas provisiones dotadas en torno a 7.700 millones-, los bancos liberarán unos 5.000 millones de exceso de provisiones. Una cifra que representa casi el 20% de las provisiones existentes a marzo de 2009. Ahí está la verdadera razón de estos acuerdos con la APCE.

La nueva normativa del Banco de España tendrá otras dos consecuencias adicionales, según distintas fuentes del sector: las entidades ya no tienen tanta necesidad de quedarse con activos inmobiliarios para detener el explosivo crecimiento de la morosidad; y puede haber una avalancha de nuevas tasaciones de inmuebles que respaldan hipotecas morosas, para que las provisiones bajen más todavía.

66.  taraza05/08/2009, 22:12 h.

El artículo parece indicar que los bancos optan por el camino más barato. De esta manera, me cuesta 3; de esta, otra 5. 3 cuesta menos que 5. 3, pues. Tal como están las cosas, nadie comprará estos pisos. De acuerdo. Pero puede haber un vuelco económico. Los mismos cálculos que Zapatero. Y... ¿oye?: ¿quién sabe...? ¿Quién sabe...? Si no hay vuelco económico, venderlos a bajo precio y quebrar. No, no, quebrar no, porque el Gobierno nos obligará a trabajar para que los bancos no quiebren. Este Gobierno u otro. Un Gobierno-PP también, porque, en esto, uña y carne con Zapatero.

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65.  Zazozú05/08/2009, 21:43 h.

#63 Me imagino que llegará un momento en el que será inevitable que bajen los precios. En otras ocasiones puse el ejemplo del cuento de Edgar Allan Poe. El moribundo es hipnotizado. El moribundo hablando como en sueños, le dice al doctor que le hipnotizó, que murió al tercer día de ser hipnotizado, pese a lo cual, no se descompone. A los seis meses de haber hipnotizado al moribundo, se presenta el hipnotizador con varios colegas suyos que conocían el caso del moribundo, y se asombran de verlo con vida. Sin embargo, el moribundo -honrado como el solo-, comenta a la comitiva médica que murió al tercer día de ser hipnotizado. Entonces el hipnotizador afirma que va a despertar al enfermo de su trance hipnótico. El hipnotizado le pide que por favor, que no haga eso. En el momento de despertar del sueño hipnótico, el enfermo aparece con el mismo estado de descomposición que el que tendría un cadáver de alguien fallecido hace seis meses.

En definitiva, creo que si se construyeron demasiados pisos, corresponde al mismo mercado que aumentó sus precios cuando éstos eran escasos, el disminuirlo, hasta que el comprador vea interesante comprarlos. Conducirse de otra manera, es de burros.

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64.  tatin05/08/2009, 21:02 h.

En este país, hecha la Ley, hecha la trampa. Además la hacen los que mejor ejemplo deben de dar. Luego dicen que si la ciudadanía es corrupta. Los corruptos son los que manejan el capital y a la sociedad como les dá la gana, con el beneplácito, claro está del gobierno de turno, en este caso, Zapatero y los suyos. !Toma lo que quieras y déjame hacer a mí! ésa es la consigna.

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63.  burgondio05/08/2009, 20:34 h.

Y que pasará cuando los pisos esten terminados de construir ? Ya sabemos que la provisión por morosidad bajará del 70 al 30% pero, y si los pisos no se venden como mínimo al importe del préstamo ? Eso me parece lo mas probable, teniendo en cuenta la situación en que estamos.Los pisos se terminarán pero no se venderán por que no hay demanda, el préstamo no se podrá devolver y el banco o caja, tendrán que asumir la pérdida en el balance.Tengo la sensación de que se trata de retrasar el momento en que los bancos y cajas tengan que asumir pérdidas por prestamos para financiar activos inmobiliarios,pero ese momento tendrá que llegar, por mucho que se reduzca la provisión un 40%.Si a estos pisos,cuando se terminen, sumamos los acabados que no se venden, nos encontraremos con millones de pisos en oferta con muy muy baja demanda, dados los tiempos de crisis.Esto se tendría que traducir en una fuerte bajada de los precios.Que medidas se adoptaran entonces para evitar que los precios bajen en barrena ?

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62.  Zazozú05/08/2009, 19:25 h.

#61 Tomaré ocho cubatas, ya que otros se tomaron cuatro, y diré mis propias tonterías. El estado avala a la banca, la banca compra deuda del estado. La banca construye los edificios que están a medio terminar. Logicamente no se venden. La banca, al no prestar a las empresas, consigue destruír la creación de dinero. El Estado deja de recaudar impuestos, y no puede pagar los intereses de la Deuda. El Estado no puede seguir financiando a los bancos "enladrillados". Los bancos enladrillados quiebran. El estado se queda con el "ladrillamen" a cambio de que le perdonen el pago de la deuda pública. El estado rifa entre los ciudadanos que necesiten una vivienda, 5 millones de viviendas imposibles de vender. Y a partir de ahí, entro en coma etílico, y nos soy capaz de imaginar más tonterías. Imagino que los implicados en este negocio a dos bandas, superarán con creces lo imaginado, aunque igual lo hacen imaginando cosas en sentido contrario al mío.

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