No todo el mundo se va a llevar una alegría con los mínimos históricos del Euribor en julio. En efecto, muchos hipotecados se están encontrando con que, en la revisión periódica de su préstamo, apenas baja su letra o, en todo caso, mucho menos de lo que esperaban. Y cuando preguntan a su banco o caja de ahorros, salta la sorpresa: en la letra pequeña del contrato que firmaron en su día aparece algo llamado 'floor' (suelo) que limita los recortes del tipo de interés aplicable por debajo de un determinado nivel.

Es decir, si su hipoteca tiene un suelo en el 3%, por ejemplo, le da igual que el Euribor esté en el 1,42% y que su diferencial sea del 0,25%: le aplicarán el 3% en vez del 1,67% que usted esperaba. Y no le valdrá de nada reclamar en su oficina porque le dirán que usted aceptó esa cláusula al firmar su escritura y que debió leerse la letra pequeña en su momento.

"Es el secreto mejor guardado de la banca, nadie quiere hablar de ello y lo van a negar en todas partes", asegura un alto cargo de una entidad. En efecto, ha sido imposible conseguir una confirmación por parte de numerosos bancos y cajas de la existencia de estos 'floors', y mucho menos detalles cómo qué porcentaje de los hipotecados tiene estas cláusulas o en qué nivel se sitúa como media dicho suelo.

"Hay una casuística muy grande y cada entidad tiene sus propios criterios, pero ha sido una práctica generalizada en los años de la burbuja inmobiliaria", asegura la fuente citada. En todo caso, la casuística individual (lo que en inglés se conoce como anecdotal evidence) habla de suelos en niveles del 3%, 3,5% o incluso por encima. De ahí que estas cláusulas hayan entrado en vigor en las hipotecas que se están revisando ahora, para sorpresa de los clientes.

Una sorpresa que no debería ser tal, puesto que los notarios debieron avisarles claramente de que existía esta condición antes de firmar la hipoteca. Pero no siempre los notarios cumplían con sus obligaciones, como es bien sabido; y, aunque lo hicieran, mucha gente no prestaba atención a estas cuestiones o no pensaba que fueran importante. Lo cierto es que nadie preveía que iba a estallar una crisis financiera como la del otoño pasado, que iba a provocar la intervención sin precedentes del BCE que, a la postre, ha conducido al Euribor hasta los mínimos actuales.

Los 'suelos', claves para las cuentas de la banca en 2010

Esta cláusula es importantísima para los bancos, que cuentan con los 'floors' como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010. Como es sabido, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas porque habrá que dotar el grueso de la morosidad declarada en 2009; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración.

Como reflejan claramente las cuentas del primer semestre que están presentando estos días, los márgenes actuales son enormes porque el coste de la financiación sí recoge esta bajada del Euribor -las emisiones de deuda lo toman como referencia, y luego está la barra libre del BCE al 1%- mientras que los préstamos todavía no. Pero en cuanto la recojan, se acabó la gallina de los huevos de oro, y además en un momento en que habrá que tirar de beneficios para provisionar la morosidad. Y ahí es donde entran los 'suelos': si en vez de trasladar toda la bajada del Euribor a las hipotecas lo hago sólo hasta el 'suelo', el margen sufre mucho menos.

Por el lado de las provisiones, la banca también ha conseguido el alivio del cambio del criterio contable del Banco de España, que se notará plenamente en 2010. Ahora bien, este alivio es sólo a medias, porque ha dejado fuera el crédito promotor que tenga como garantía suelo no rústico o promociones en construcción, que supone el grueso de la morosidad actual de bancos y cajas, que debe provisionarse en un 75% el próximo año.

52.  albpeba30/07/2009, 08:52 h.

Que es algo de lo que nadie habla? Basta con revisar la Memoria de las Cuentas Anuales de varias entidades para comprobar que en la misma Memoria hablan de ello sin tapujos. El mundo financiero no es tan oscurantista como pretende este señor...

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51.  Hermano Lobo29/07/2009, 22:06 h.

Yo estoy en esa misma circunstancia. Mi banco, el Banco Pastor, acaba de revisar mi hipoteca y me ha aplicado un interés del 3,80 porque, efectivamente, en la escritura de mi hipoteca figura ese tope "suelo" del que, por supuesto, el notario no nos advirtió porque, de haberlo hecho, me habría quedado con el préstamo de la entidad en la que siempre he confiado, en lugar de contratar el préstamo del banco del constructor que, dicho sea de paso, me cobra hasta por respirar, no obstante tener domiciliada la nómina, contratados los seguros de hogar y de vida y un fondo de inversiones. Mi banco de toda la vida, por el mero hecho de tener domiciliada la nómina, no me cobraba gasto alguno. El Banco Pastor, a pesar de tener poquísimas sucursales, cobra hasta por disponer de dinero en cajeros asociados 4B en localidades carentes de sucursal. En cuanto amortice parte del capital pendiente, me cambio de banco. Ya cuento los días para ello.

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50.  Ignacio López de Alvear29/07/2009, 19:45 h.

El artículo me parece muy sensacionalista, y quiere atraer la atención de gente con poca cultura financiera. La aplicación del "suelo" o de los "tipos mínimos" se lleva haciendo desde hace años, no sólo en préstamos hipotecarios, sino tambien en pólizas de crédito, descuento de papel comercial , etc. Por ejemplo, en descuento, suelen aplicarse siempre unos costes mínimos, independientes de la tarifa aplicada, salvo que el cliente consiga una tarifa forfait [ sin más gastos].
Soy apoderado de un banco, y nosotros tenemos un tipo "suelo" en casi todos nuestros productos de activo. NUNCA hemos ocultado a nuestros clientes la existencia del mismo: sería tirar piedras contra nuestro propio tejado. Me extraña mucho que haya notarios que no lean la clásula que se refiere a este asunto; sería tan absurdo como no decir la comisión de apertura o el diferencial sobre el euribor.
Tambien me sorprendería que en algún juzgado se declarase ilegal esta práctica: podría ser, pero sería algo aislado , carente de fundamento jurídico y de lógica.Cada cliente es libre de aceptar o no las condiciones de su banco: pocos sectores hay en España tan competitivos como el nuestro.

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49.  DEFLACION29/07/2009, 18:39 h.

SI TU BANCO TE HACE ESO, MUY SENCILLO:¡¡¡CAMBIA DE BANCO, DEMONIOS!!! HAY MUCHOS BANCOS Y CAJAS DESEANDO QUE LES LLEVES TU HIPOTECA Y QUE ADEMÁS TE PAGAN TODOS LOS GASTOS Y GESTIONES NECESARIAS. Algunos, incluso te pagan un bonus por llevarles la hipoteca. SI EN TU PANADERÍA HABITUAL TE COBRAN LA BARRA A 3 EUROS...¿¿¿SIGUES COMPRANDO EN ELLA??? En eso radica la belleza de la competencia: puedes irte a otro banco, caja o panadería más barata cuando quieras. ¡¡¡DEJAD EL SENTIMENTALISMO DE "ES QUE YO SIEMPRE HE TRABAJADO CON ESTE BANCO, ME VA MUY BIEN.!!! Es vuestro dinero el que os están robando, diantres. Si no teneis sangre en las venas para reclamar en estos casos, no os quejeis de vuestras estrecheces.ID A VUESTRO BANCO Y EXIGID LA ANULACIÓN DEL SUELO HIPOTECARIO Y SI NO ACEPTAN, MARCHAOS A OTRA ENTIDAD
BORJAMATEOVILLA: Genial, gracias de nuevo por tu email. Sigue así: aquí hay mucho "pillado" que quiere acallar a los que abren los ojos a los demás como tú. Si no aceptan que han perdido dinero por comprar en mal momento, que se aguanten. Y si no aceptan que perderán más cada día que pase sin rebajar precios...QUE SE JOROBEN.

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48.  alicia1129/07/2009, 17:28 h.

Consejos a No seguir para rebajar el alquiler:
1] Contratar a INDRA BMB para que envíe a tus arrendadores una propuesta de rebaja del precio del alquiler pactado, por "la situación de los mercados", o ..por "ya sabes..¿no?.."

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