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Fiscalidad de la vivienda: No salen los números

- 26/05/2009 06:00h

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La propuesta del gobierno español sobre la futura eliminación de la deducción en la compra de viviendas ha desatado una gran polémica. Aunque aún existen dudas razonables sobre si esta iniciativa llegará finalmente a ponerse en práctica, cabe preguntarse: ¿frenará ésta medida las caídas de los precios de las casas en España?

Hagamos un análisis comparativo con Estados Unidos, país que empezó unos años antes el proceso de ajuste. Veamos, por un lado, el precio medio de la vivienda en relación a la renta media por hogar, y por otro la rentabilidad media del alquiler sobre el precio de la vivienda. 

Respecto al precio medio de la vivienda dividido por la renta media del hogar, el ratio pasó desde un nivel estable de 2.7-3.0 veces durante el período 1980-2000, hasta un máximo de 4.1 en 2005. En el caso del alquiler la lectura es similar: la rentabilidad cayó del 4.25% durante la década de los noventa al 3.1% en 2005-2006.

¿Cómo están estos indicadores ahora? Tras una reducción del precio del residencial del 26.7% desde máximos, ambos factores han vuelto a niveles previos a la burbuja: 2.7 veces en el caso del precio medio de la vivienda partido por los ingresos medios y 5.15% para la rentabilidad exigida por alquiler.

Volvamos a España. Empecemos por la rentabilidad por alquiler.  Para ello usemos la última promoción publicitada por una de nuestras cajas. Según anuncia Caixa Catalunya en su web, y haciendo unos números rápidos  con sus viviendas "en rebajas" de hasta el 30% de su valor, vemos que el alquiler anual supone un 3.5-4.0% del precio de la vivienda… ¡muy lejos del 5.15% americano!  Asumiendo que el coste de los alquileres no se contraiga, el precio debería bajar otro 30% adicional para ponerse en línea con lo ocurrido en Estados Unidos.

Para el cálculo del otro indicador, usemos las encuestas del INE que suministran el ingreso medio por hogar en España. Ajustándolo por inflación –los datos son del 2006– llegamos a una cifra de 26.192 euros por unidad familiar. Si nos atenemos a los datos suministrados por Fotocasa, el coste medio por metro cuadrado en España estaría en 2.465 euros. Como queremos llegar a un ratio de 3x (igual que en Estados Unidos), los metros cuadrados de una vivienda tipo que podríamos comprar, con un sueldo estándard, serían 31.8. ¡Muy por debajo igualmente del tamaño real de las viviendas en nuestro país!

El adicional ajuste previsible de los precios hace temer que no hay que tener excesiva prisa por aprovechar los últimos días de ayuda fiscal en España.

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Opiniones de los lectores (6)

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6. usuario registrado jm196426/05/2009, 20:29 h.

Lo siento. Pero está redactado de una manera que no me gusta. ¿Cuáles son las conclusiones? Mójese y así sabrenos de qué palo va.

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5. usuario registrado trevor26/05/2009, 13:20 h.

Coincido totalmente con este planteamiento, son las dos variables basicas para determinar el precio que deberian / prodrian valer las viviendas en Espana si no fueran usadas como un instrumento de ahorro [como podian haber sido los Ford Fiesta si todos hubieramos coincidido en afirmar que el Ford Fiesta nunca baja de precio y hubiera habido alguien dispuesto a pagar mas de lo que nos pagamos por el, y un banco dispuesto a financiar la operacion].

El mercado en Espana tanto en alquiler como venta esta totalmente desestructurado, se puede vivir en una casa cuyo precio no baja de €500k por €1200 al mes, y se puede obtener €1200 / mes por propiedades que han costado €180k hace 12 meses.
Lo cual no tiene ningun sentido en un mercado dinamico.

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4. usuario registrado Elphin26/05/2009, 09:45 h.

No sé si se tienen en cuenta las diferentes tipologías de vivienda en EE.UU. y España. Allí, por ejemplo, abundan las casas unifamiliares [no vamos a dejar a los SImpson por mentirosos, ¿verdad?], y por otra parte muchas de éstas están construidas en madera, en lugar de con papel de fumar como aquí ;-]

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3. usuario registrado blamonta26/05/2009, 09:16 h.

buen artículo de cotizalia...

para los que quieran ampliar información sobre comparativas del mercado inmobiliario español y estadounidense os recomiendo este reportaje con gráficos, datos y demás...



leer reportaje comparativo

.

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2. usuario registrado Perogrullo diverso26/05/2009, 08:41 h.

La comparación con USA es interesante, pero con poca enjundia.

Un poquito más de trabajo del redactor, nos habría dado información sobre:
Salarios europeos [que horror de comparación]. Los nuestros son irrisorios
Precios de compra europeos : Los nuestros son más altos, pero poco. Y Europa es dispar
Precios de alquiler Europeos : el alquiler es dispar según ciudades, pero siempre más bajo en Europa.

Y ahí el análisis se complica, porque la tendencia no es homogénea.
Luego hay que hacer un análisis de grupos, y situarnos en uno. Y para eso hay que saber algo más de estadística que calcular medias.
Esperemos que algún forero tenga más datos.

Por lo demás, las rebajas fiscales y las ayudas del estado, sólo sirven, en este pais para que el vendedor suba los precios y se coma la rebaja. Hacienda no funciona para evitarlo [coches diésel, desgravación compra coches, desgravación vivienda, etc].

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@José Luis Pérez Estévez

La Columna es la apuesta por el análisis inmediato, independiente, profundo y riguroso de Cotizalia.com. Sección coordinada por José Luis Pérez Estévez que se nutrirá tanto de sus aportaciones como de las de un grupo amplio de profesionales reconvertidos en colaboradores. José Luis es periodista, MBA por la City University of NY (Baruch College) y Certified Financial Analyst (CFA). Con una dilatada carrera en el mundo de la gestión, tanto en España como en los Estados Unidos, su desempeño profesional ha estado vinculado fundamentalmente a los mercados de acciones internacionales, con especial atención al sector farmacéutico y a la renta variable norteamericana.

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