El Banco de España anunció ayer que los activos inmobiliarios que se ha adjudicado la banca para evitar el aumento de la morosidad ascendían a 20.500 millones hasta marzo (15.000 para las cajas, 3.500 para los bancos y el resto para cooperativas). Sin embargo, la realidad es muy distinta. Esta cifra está absolutamente inflada, según varias fuentes del sector, gracias a la laxitud de la normativa española de tasaciones. Con una tasación realista, la cifra sería muy inferior, lo que obligaría a bancos y cajas a apuntarse unas pérdidas mucho mayores en sus cuentas de resultados.

La crisis económica ha obligado a las entidades financieras españolas a hacerse cargo de la gestión de inmuebles procedentes de particulares, inmobiliarias y constructoras que no pueden hacer frente a los préstamos con los que los compraron. De esta forma, evitan que dichos préstamos engrosen la abultada cifra de morosidad de las entidades y, en consecuencia, tener que provisionarlos como una pérdida en sus cuentas. Ahora bien, la adjudicación de inmuebles plantea un serio problema: cómo se valoran al incorporarlos al balance de las entidades.

La norma general, según fuentes bien informadas, es realizar una nueva tasación de cada inmueble adjudicado para, en teoría, tener un valor actualizado. Adicionalmente, el Banco de España obliga a las entidades a reducir este valor en un 10%, que deben provisionar en sus cuentas (inicialmente pretendía que fuera un 30%, pero el sector se le echó encima y tuvo que dar marcha atrás). El quid de la cuestión está en la nueva tasación, que de realista tiene más bien poco: suele reflejar un valor muy superior al verdadero.

El problema no es tanto que los bancos y cajas controlen a las tasadoras -acusación muy extendida y con una gran dosis de verdad-, sino que la normativa que rige las tasaciones es enormemente laxa. "En España las tasaciones se basan en testigos de oferta, es decir, en el precio al que se venden inmuebles similares en la misma zona, en vez de en testigos de demanda, es decir, en el precio que un comprador está realmente dispuesto a pagar por una vivienda", explica un profesional del sector.

La utilización de testigos de demanda es la norma general en otros países; no sólo para los inmuebles, sino para todos los activos que un banco tiene en cartera. Así, la principal causa de las fortísimas pérdidas sufridas por la banca norteamericana es la diferencia entre el precio de compra de los activos tóxicos (normalmente títulos de deuda, es decir, bonos) y el precio al que alguien estaba dispuesto a comprar esos activos en mercado en pleno descalabro del sector. En eso consiste el famoso mark to market que ahora ha sido suavizado por el Gobierno de Obama, lo que ha permitido al sector mejorar notablemente sus resultados en el primer trimestre.

Valoraciones ficticias

Por tanto, los bancos y cajas están valorando sus ladrillos al precio que están puestos a la venta otros pisos (o edificios, o suelos) similares en la misma zona. Algo que obvia el detalle de que esos inmuebles en venta no se venden y, por tanto, ese precio es totalmente ficticio. Como lo es la valoración de los ladrillos de la banca, que en realidad es muy inferior a los 20.500 millones publicados por el supervisor que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez.

¿Por qué quiere la banca que esté inflado el valor de sus ladrillos? Aparte de para poder decir que hace un descuento del 40% a los que les compren sus pisos, la principal causa es que tiene que provisionar la diferencia entre el valor del inmueble cuando concedió el préstamo y el actual, puesto que esa caída de valor supone una pérdida para la entidad: un dinero que no va a recobrar.

El precedente de CCM

Hay que recordar las ingentes provisiones que tiene que realizar el sector para cubrir la morosidad, que se están comiendo el fondo genérico a marchas forzadas y que han motivado que el Banco de España prepare un alargamiento del calendario de provisiones para suavizar su impacto en las cuentas de resultados. Si a eso se añaden estas provisiones por la caída del valor de los inmuebles, numerosas entidades pueden entrar en pérdidas y ver amenazada seriamente su solvencia.

El ejemplo más claro de esta situación es Caja Castilla-La Mancha: las valoraciones "de la lechera" permitieron a la entidad dar un beneficio en 2008 de 30 millones de euros, cuando en realidad lo que tenía eran unas brutales pérdidas de 740 millones de euros, según el propio supervisor. Lo cual ha desatado la sospecha generalizada de que la laxitud del supervisor puede estar enmascarando situaciones similares: "Hay que aguantar como sea para que la banca no tenga que hacer ingentes provisiones y nadie quiebre", añade una fuente autorizada. Aunque a veces la situación es tan insostenible que no queda más remedio que intervenir.

33.  BF219/05/2009, 19:20 h.

*2*
Por otro lado, el desglose de ese total entre los Bancos y las Cajas es el de un 50-50% aprox [siendo el riesgo de los primeros más concentrados en entidades grandes consideradas verdaderas entidades de servicios varios]. No es serio poner en duda que las entidades financieras profesionales vayan a tener problema alguno de solvencia por ello. Ni siquiera para los riesgos inmobiliarios [suelos incluidos] que Ud ha debido querer señalar. Ese conjunto no alcanza en términos brutos ni el 20% del riesgo empresarial total. Y el tiempo dirá si incluso no tengan quebranto alguno [recuperarían las provisiones realizadas], o si tendrán que aportar recursos adicionales para cubrir las pérdidas. Para darle una idea a la solución de esta duda, puedo decirle que el riesgo medio de las entidades financieras profesionales no supera [sin incluir las coberturas genéricas] ni el 70% del precio de coste de dichos bienes para las inmobiliarias y promotoras.

Saludos,

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32.  BF219/05/2009, 19:19 h.

*1*
No estoy de acuerdo, estimado “ideagrama” #30 con sus cálculos cuando dice que “El riesgo de las entidades de crédito en préstamos a promotores, a constructores y a la compra de suelo más que dobla el capital de todas las entidades financieras y alcanza el 50% del PIB español.
El riesgo crediticio total del sistema financiero español con el total de las empresas no financieras españolas al finalizar el pasado marzo ascendía al 97% del PIB. Y, aunque no tengo actualizado el desglose, puedo afirmarle que TODOS los riesgos que Ud menciona [a constructoras, inmobiliarias y promotoras] no suponen ni el 40% de dicho total, es decir, menos de €400Millardos. Ahora bien, al haber Ud utilizado una definición tan amplia, tenga en cuenta que ha incluido Ud entidades de otras muchas cosas que solares y viviendas [desde un % importante de IBE y REP, a filiales en muchos países, y ser líderes en su sector a nivel europeo y mundial]. Y, aunque no debe olvidar que todos esos bienes también responden al buen fin del riesgo, me parece exagerado pensar que esos bienes inmuebles dejen de tener valor alguno [no exageremos como antes, pero en sentido opuesto].
...

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31.  badalillo19/05/2009, 17:43 h.

El mercado inmobiliario ha sido, ahora y siempre, un mercado ficticio, en tanto y cuando el valor del suelo es cero, o por lo menos cercano a cero, ya que para que un bien tenga valor económico este debe ser escaso y no ilimitado como es el caso del suelo urbanizable, en un pais que está practicamente deshabitado como españa. Solo hayq ue mirar en google earth para ver que lo que sobra en este pais es suelo para construir pisos.

Las inmobiliarias no son más que sociedades instrumentales creadas por la clase política para monetizar el suelo y saquear las cajas de ahorros con la excusa del crédito promotor.

Los políticos deciden cuanto cuesta el suelo y los pisos de forma totalmente arbitraria para despues hipotecar a toda la población, robandoles parte de su riqueza a cambio de un bien, el suelo urbanizable, que no vale nada.

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30.  ideograma19/05/2009, 16:57 h.

La noticia puede dar a entender que el riesgo de las entidades de crédito con el sector inmobiliario es de 20.500M.

Nada más alejado de la verdad. El riesgo de las entidades de crédito en préstamos a promotores, a constructores y a la compra de suelo más que dobla el capital de todas las entidades financieras y alcanza el 50% del PIB español.

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29.  BF219/05/2009, 16:16 h.

Disiento de su opinión, estimado “sunny” #25. Mi experiencia como consultor de entidades inmobiliarias hasta hace dos años me dice que el margen medio de las entidades de dicho sector raramente es superior al 20% del precio de venta de los inmuebles [que significa el 25% del coste, y que llegó a ser mucho mayor al trabajar con un 70/80% de recursos ajenos con coste inferior].
Ciertamente hay proyectos con ese precio de suelo que Ud señala, al igual que hay proyectos en los que la demora de los hitos y sus correspondientes maletines puso el precio final en niveles fuera de mercado, pero aquí estamos hablando de medias.

Cierto que los actuales precios de los factores de producción [salarios, materiales, y suelo] haría posible nueva producción con menor precio de coste y venta [dudo de todas las maneras que el precio medio nacional final fuera en los niveles que he visto plasmado en estos Foros].
Pero para poder actuar hay que haber vendido previamente el actual stock [no olvidemos que la realidad es que las inmobiliarias y promotoras que no han quebrado ya, están mayoritariamente en situación límite].
Va a ser que seguiremos muchos meses sin nueva construcción.
Saludos,

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