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La morosidad en algunas titulizaciones hipotecarias de Caja Madrid alcanza ya el 15%

Caja Madrid titulizaciones morosidad crisis hipotecas

@Eduardo Segovia - 08/04/2009 06:00h

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La morosidad en algunas titulizaciones hipotecarias de Caja Madrid alcanza ya el 15%
El presidente de Caja Madrid, Miguel Blesa (Efe).

La morosidad no es sólo cosa de los promotores, sino que empieza a golpear con dureza a las hipotecas. Así se evidencia en las titulizaciones hipotecarias, esos instrumentos a los que tan aficionados han sido bancos y cajas españoles financiarse con la garantía de sus créditos hipotecarios. La morosidad de las titulizaciones ha subido en los últimos meses en todas las entidades, pero llama mucho la atención el caso de Caja Madrid: en alguno de sus productos, esta morosidad supera ya el 15%.

Se trata concretamente del fondo Madrid RMBS IV, cuya morosidad alcanzaba al cierre de febrero (últimos datos disponibles) el 15,1%, según datos de la firma Titulización de Activos. Esta titulización fue emitida por diciembre de 2007 -es decir, con hipotecas concedidas en el pico de la burbuja inmobiliaria- y tiene un importe de 2.400 millones. Y no se trata de la única titulización en problemas: el Madrid RMBS II (estas siglas significan Residential Mortgage Backed Securities), de diciembre de 2006, alcanza ya el 6,81% de mora; y el Madrid RMBS III anda ya por el 7,26%. Un portavoz de Caja Madrid declinó hacer comentarios al respecto.

Estas cifras están muy por encima de la morosidad de las titulizaciones de otras entidades. Sólo se encuentran relativamente cerca los fondos de titulización de activos 9 y 11 de Bancaja, con una morosidad del 5,74% y del 5,33%, respectivamente, al cierre de enero; y más lejos aún se encuentra la CAM, con una morosidad del 4,66% en fondo número 7. En el otro extremo, varias titulizaciones de Bankinter, La Caixa, Ibercaja y hasta Caixa Penedés tienen una morosidad inferior al 1%.

En un reciente informe, Standard & Poor's alertaba de que algunas de estas titulizaciones tendrán que suprimir el pago de intereses en los tramos de peor calidad, según informa Bloomberg. Estos productos suelen dividirse en varios tramos en función de la calidad de los créditos que se incluyen en cada uno: el grueso suele tener calificación AAA o AA (para poder colocarlo en mercado), y luego hay tramos más pequeños de peor calidad que compran inversores más agresivos o que se queda la propia entidad en balance.

Los tenedores de bonos, preocupados

En especial, S&P se refiere al Madrid RMBS II, cuyo folleto especifica que, si la morosidad alcanza el 8%, los tenedores de los bonos de los tramos con peor rating dejan de cobrar intereses. Ahora bien, esos tramos llamados 'junior' sólo comprenden 18,9 millones de euros, el 0,8%  de los 2.400 millones de la titulización completa. Por otro lado, es posible que, si sigue aumentando la morosidad, no sólo se deje de pagar el cupón, sino también el principal de los bonos.

Eso deja a salvo, en teoría, a los bonos de mejor calidad, pero tampoco pueden estar muy tranquilos: en el caso del RMBS IV, la morosidad actual afectaría también a los tramos triple A, puesto que los tramos inferiores sólo suponen el 9,9% del fondo. Lo cual implica que también pueden quedarse sin cupón (y sin principal), aunque hay algunos mecanismos de protección para absorber niveles superiores de mora sin dejar de pagar intereses (para los entendidos, fondos de reserva iniciales o exceso de spread de los créditos sobre el cupón que pagan estos bonos).

Mal augurio para Caja Madrid

¿Y la entidad? A primera vista, parece que Caja Madrid se ha librado de un 'marrón'. Sin embargo, la realidad es bastante diferente. "Las titulizaciones tienen que ser un reflejo más o menos fiel de la cartera crediticia de una entidad para que las agencias de rating te concedan la calificación AAA y para que los inversores te la compren", explica otro experto del mercado que, no obstante, puntualiza que "por tener un 15% de mora en una cartera de hipotecas no se puede deducir que toda la cartera vaya a estar en esos niveles". Estamos hablando de 2007, claro, porque desde entonces no hay mercado de titulizaciones.

Por otro lado, estas titulizaciones (todos los Madrid RMBS) permanecen en balance según la memoria de 2007 de la entidad, lo que significa que Caja Madrid tiene que provisionar esta mora igual que si fueran préstamos no titulizados. Ahora bien, dado que se trata de hipotecas, si se concedieron por menos del 80% del valor de tasación (loan to value), los tres primeros años se provisiona un porcentaje muy reducido.

En todo caso, esta situación cuestiona la teoría más extendida en el mercado sobre Caja Madrid, que asegura que la mala situación de la entidad madrileña -tiene la segunda mayor morosidad del sistema, del 4,87%, y la peor tasa de cobertura, del 46,6%- se debe exclusivamente a la quiebra de Martinsa-Fadesa y a las enormes provisiones que tuvo que dotar. En consecuencia, "lo peor ya ha pasado y a partir de ahora las cosas sólo pueden mejorar salvo que le pille otra quiebra importante", continúa esta tesis. Pero si la morosidad hipotecaria se convierte en un problema, es posible que esta presunción sea demasiado optimista.

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Opiniones de los lectores (14)

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14. usuario registrado Afilador07/04/2009, 21:13 h.

Podemos seguir discutiendo del sexo de los Angeles, que si no se quiere ir el actual, etc.
Es falso o estúpido que las Cajas titulizen lo malo y se queden lo mejor, esas titulaciones son su imagen de calidad crediticia en mercado a falta de acciones, y por tanto su garantía futura de seguir contando con financiación para su actividad.
Como no tengo por estúpido a ningún Consejo de admón en este país, solo me resta que aplicar que tantos años de bonanza, la avaricia y el beneficio a corto, ha disminuido el miedo a la concentración de riesgos, o a los impagados futuros.
Con esos ratios tan altos de impagos sobre sus titulaciones, la capacidad crediticia real de Caja Madrid (sin aval del estado) es hoy 0, y que haya una entidad en esta situación de iliquidez esperada el B.España lo puede absorber,...¿pero cuantas realmente hay?

Por cierto los globos sondas de rebajar la política de provisiones sobre incobrados a los bancos, y similares ASUSTAN a cualquier Inversor externo, pues ante la falta de noticias concretas entidad por entidad, entre miedo de que el motivo sea que si no flexibiliza criterios el B.España, sea tan grande la mancha que nos reiremos de las hipotecas SUBPRIME USA.

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13. usuario registrado azael07/04/2009, 18:37 h.

Aquí lo que destaca es la desfachatez de Blesa que no se quiere ir a su casa, aún siendo responsable de que Caja de Madrid sea hoy motivo de especulación sobre su solvencia, cosa que antes no habia sucedido.
A los jerifaltes del PP con Aznar a la cabeza habría que decirles ahora el grado de imbecilidad que tuvieron al nombrarlo Presidente Ejecutivo ya que se trata de un sujeto que piensa que el cargo es vitalicio, con su enorme sueldo vitalicio, consejos con dietas inimaginables tambien vitalicios, escoltas vitalicios, chofer vitalicio, coche, pasajes bussines, reverencias múltiples y, además, sentirse alguien.
Pues la cosecha que ha dejado, la resistencia numantina y rebelarse contra la mano que le dio de comer significa, al menos, que el PP debería comunicarnos a todos los clientes de Caja de Madrid, las cantidades que por todos los conceptos ha percibido en los años de su mandato este sujeto que no quiere dejar a nadie en su puesto, tal vez porque no quiere que nadie revise su gestión que arroja tan malos resultados.
Y es que algunos, como este, parece que tienen la cara de cemento aunque digan que hay crisis en el sector del cemento.

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12. usuario registrado descalzo07/04/2009, 18:27 h.

#1 y #10 ...Totalmente de acuerdo con sus comentarios, las cajitas son manipuladas por el forajido de turno de la taifa correspondiente, basta ya de expolios...la mejor obra social es la que paga impuestos, osea que no defiendan las "buenas obras de las cajitas" el tiempo pondrá a cada uno en su sitio y ardo en deseos de ver el final de las cajitas, la veda ya está abierta con la intervención de CCM, joer...9.000.000.000 de € entre 40.000.000 de españoles = nos tocará poner 225 € a cada conciudadano para una cajita que supone menos del 2% del sistema económico español, vaya fraude.

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11. usuario registrado noteneisniputaidea07/04/2009, 17:18 h.

#10 Aguilas denoto un poco de resquemor injustificado hacia las Cajas de Ahorros, algo no justificado por la razón y que denota un a implicación emocional. Aprovechando que estamos en Semana Santa te recuerdo que la ira es un pecado de capital Si tienes algún problema sentimental con algún empleado de Cajas de Ahorros deberías arreglarlo en casa y no en estos blogs que pretenden ser profesionales. Un abrazo afectuoso

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10. usuario registrado aguilas07/04/2009, 16:43 h.

No hay que tener ni un euro en las Cajas, solo serviran para tapar su labor social de oenege de amiguetes.

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