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A mal tiempo…¡buena gestión!

@Pelayo Goizueta - 18/03/2009 06:00h

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No hay día en el que los medios no nos pongan de manifiesto la grave crisis que están experimentando los mercados. Dentro de ellos uno de los que están experimentando un mayor declive –por no decir el que más– es el inmobiliario, fruto seguramente de los excesos cometidos en los últimos años. Así, durante la reciente fase expansiva nos hemos encontrado con inversores ávidos de comprar, dispuestos a pagar precios cada vez más altos ya que todo se podía vender. De hecho existía escasez de producto en el mercado y esto animaba aún más el incremento de precios. A todo esto se añadía la facilidad de la financiación bancaria: todo inmueble se podía “apalancar” a unos niveles muy altos (superando en muchos casos el 90% y hasta el 100% del valor de mercado de los activos). Era este “Un mundo feliz” como el descrito por Aldous Huxley en su célebre novela pero insostenible en el tiempo.

 

Con la crisis de las hipotecas subprime el escenario cambió radicalmente: el grifo de la financiación se cerró y con ello las transacciones y los desarrollos. Con el fin de facilitar el movimiento en el mercado y “conseguir gasolina para pasar la travesía del desierto”, los propietarios de inmuebles empezaron a bajar precio, pero la distancia con los precios de compra seguía siendo abismal; y siguieron reduciendo precios…hasta el límite de la deuda, todavía muy por encima del valor de mercado – si es que existe realmente uno en la actualidad– establecido por los compradores. Ante esta situación muchos promotores y propietarios se han visto obligados a “vender” , e incluso a  “regalar” sus inmuebles a las entidades financieras. Y así de esta forma hemos llegado a una situación muy similar a la de la década de los noventa en la que los bancos se están convirtiendo, o de hecho se han convertido ya en las principales inmobiliarias de España; pero con un agravante, no existe un mercado sólido para vender los inmuebles de cualquier forma como si ha ocurrido en los último 6 o 7 años.

 

Ante esta situación, ¿cuál es la alternativa de las entidades financieras para enfrentarse y salir victorioso en los próximos años a un mercado que no es el suyo?. La respuesta, a mi modo de ver, es inmediata: dotarse o contratar los servicios de equipos expertos en la gestión inmobiliaria. En una coyuntura como la actual el valor de una gestión experimentada y especializada es incalculable: los activos inmobiliarios (y en general cualquier activo) si no se gestionan adecuadamente, si no se cuidan se deterioran y con ello pierden valor a cada minuto que pasa. Es necesario avanzar en lo hitos urbanísticos en el caso del suelo, para evitar acabar con “patatales” de escaso o nulo valor; es necesario continuar con las promociones en marcha para colocar los activos en situación de “vendibles” frente a construcciones a medio hacer que no tienen salida en el mercado. Es necesario mimar y cuidar a los inquilinos atendiendo a sus solicitudes razonables de renegociación de rentas y de mejora –quizá simples lavados de cara–  de los inmuebles que alquilan, frente a la opción de propiedades vacías muy difíciles de rellenar en tiempos de crisis. Junto a esta gestión en sí, es también necesaria una buena planificación de la estrategia comercial a seguir así como de la optimización de la cartera inmobiliaria, y en este aspecto (a diferencia de la pura gestión que sí puede ser llevada total o parcialmente a cabo con recursos internos) la labor de los asesores externos, aportando independencia, frialdad y visión de conjunto puede ser fundamental.

 

El sector inmobiliario ha supuesto el 12% del PIB en los últimos años y por tanto ha sido, y seguirá siendo un sector clave en nuestra economía, que arrastra a su vez a toda una industria auxiliar y las entidades financieras, núcleo básico del sistema capitalista actual. La gestión actual va a determinar la recuperación futura y esto no es cuestión baladí.

 

Pelayo Goizueta es vicepresidente de GBS Finanzas Real Estate

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