El tsunami que arrasó las costas de Tailandia en 2005 no supuso una completa sorpresa para todos los que se encontraban en la zona en aquel momento. Una niña de diez años, Tilly Smith, que había trabajado en un proyecto en el colegio sobre las olas gigantes generadas por terremotos submarinos, reconoció las señales que preceden un tsunami. El agua burbujeaba y la marea retrocedió bruscamente, señales inequívocas de lo que iba a suceder.

Gracias a ella, la playa de Maikhao fue desalojada rápidamente minutos antes de que la ola gigante impactara la costa, siendo una de las pocas que pudo salvarse en la isla tailandesa de Phuket. El conocimiento de la niña fue, sin duda, la clave de la salvación de muchas vidas. Pero además, ella supo transmitirlo a las personas encargadas de poner en marcha la evacuación de la zona.

Las señales de tsunami en el sector inmobiliario no son precisamente recientes. Promotoras y constructoras están sufriendo serios reajustes y medidas de refinanciación que están afectando de forma notable a las entidades financieras que decidieron apoyarles en los años de abundancia y euforia.

Para gestionar la gran cantidad de activos inmobiliarios procedentes de ejecuciones de crédito, los bancos se están viendo obligados a potenciar sus propias inmobiliarias. Altamira Santander Real Estate, Anida y Aliseda Gestión son sólo los nombres que Santander, BBVA y Banco Popular han asignado a estas filiales inmobiliarias que podrían tener en cartera casi 5.000 millones de euros entre las tres.

La desaceleración del mercado inmobiliario no sólo ha afectado a las viviendas. Según la consultora Knight Frank, la superficie contratada para oficinas durante 2008 cayó un 40% con respecto al año anterior y la demanda descendió un 30%. Ambos factores han llevado a una corrección de los precios que se estima que podría continuar en un 15% adicional durante 2009.

La relativa fortaleza que los fondos inmobiliarios consiguieron mantener a principios del año pasado podía tener su causa en su tipo de inversión objetivo. La mayor parte de la cartera de estos fondos deriva sus rentabilidades del arrendamiento de inmuebles urbanos. La evolución del índice de la categoría de fondos inmobiliarios nos da una clara indicación de cómo este mercado fue variando. Según VDOS, el índice pasaba de  revalorizaba un 5,60% durante 2005 a tan sólo un 0,72 por ciento en 2008 

ENTABILIDADES ANUALES DEL INDICE DE LA CATEGORIA

 VDOS DE FONDOS INMOBILIARIOS

La oferta total de fondos españoles no cuenta con más de 11 fondos inmobiliarios. De ellos, sólo siete son fondos inmobiliarios directos, es decir, invierten directamente en inmuebles. Los otro cuatro invierten en activos inmobiliarios de forma indirecta, a través de activos de renta variable de compañías pertenecientes al sector inmobiliario.

De los dos tipos de fondos inmobiliarios, el directo es el que más ha sufrido en su rentabilidad durante 2008, consecuencia del declive de los dos mercados por los que se ven afectados, el inmobiliario y el bursátil. Su rentabilidad se tambaleó de forma notable ya durante 2007, año en que comenzaron a acumular retrocesos de hasta más de un 30 por ciento, acentuándose hasta más allá del 40 por ciento de descenso en su rentabilidad en 2008.

El impacto en los inmobiliarios directos ha sido mucho menor. Según VDOS, Segurfondo Inversión, de Inverseguros, pasó de una rentabilidad de 6,72% en 2007 hasta 4,38% en 2008, mientras que Caixa Catalunya Propietat, de Caixa Catalunya Gestió, aumentaba su rentabilidad de 3,46% a 6% en los mismos años. Una evolución que supuso pasar de una rentabilidad de 5,87% en 2007 hasta un 1,37% en 2008 en el caso del Santander Banif Inmobiliario.

Las señales no eran exactamente burbujas, como en el caso del tsunami, pero indicaban con claridad meridiana una tendencia que, con el actual entorno económico, no podía sino evolucionar como lo ha hecho. Los inversores que han seguido el comportamiento de los fondos inmobiliarios no pueden haber dejado de notarlas y habrán, seguramente, tomado las decisiones oportunas. Una vez que la ola ha impactado la costa, sólo queda hacer inventario de los daños y trazar un plan de rehabilitación de la zona.

Por un lado, las gestoras deben encontrar la solución que menos perjudique a sus partícipes. BBVA ha decidido inyectar 1.600 millones de euros en su fondo BBVA Propiedad y suspenderlo durante dos años a la espera de una posible recuperación de valor. Santander ha creído más conveniente contener el pánico de reembolsos desatado por el descenso en la rentabilidad del Santander Banif Inmobiliario, aplicando la misma medida de suspensión, para darse tiempo a poner en liquidez los activos del fondo y poder ir haciendo frente al tsunami de reembolsos a medida que vaya obteniendo liquidez de la venta de sus activos. Recordemos que este fondo es el de mayor patrimonio de su categoría, con más de 3.200 millones de euros y tiene más de 50.000 partícipes.

Pero los inversores de fondos inmobiliarios deben tomar responsabilidad en sus decisiones, informarse adecuadamente sobre el sector al que están prestando su dinero y sobre los riesgos inherentes al mismo, leer detenidamente el folleto que el fondo publica y los informes periódicos que los partícipes deben recibir y seguir la evolución del valor liquidativo del fondo. Este último es precisamente una de las peculiaridades de los fondos inmobiliarios pues, por el tipo de activo en el que invierten, valoran normalmente una vez al mes.

Esta falta de liquidez podría verse resuelta con la llegada de las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) al estar obligadas a cotizar en Bolsa, como lo haría una acción, estableciendo además un porcentaje general de distribución de un 90% del beneficio anual, vía dividendos. Dividendos que, en el caso de personas físicas y no residentes, estarán exentos de impuestos.

Para los que no supieron, o no pudieron, reconocer las señales es importante reflexionar y extraer las lecciones adecuadas. Si analizamos pros y contras de diferentes propuestas al adquirir un automóvil, hasta el detalle más minucioso, ¿por qué no nos informamos adecuadamente antes de invertir nuestros ahorros?

Según observa Paul Seabright, economista de la universidad de Toulouse (Francia), la confianza en la economía moderna ha evolucionado hasta la milagrosa situación según la cual entregamos a completos extraños sumas de dinero que ni siquiera soñaríamos confiar a nuestro vecino. De ahí ha surgido otro milagro, puesto que esa confianza es la que ha conseguido los millones de dólares que han financiado la industria moderna.

*Paula Mercado, directora de Análisis de VDOS Stochastics

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