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El cierre de Banif Inmobiliario pone en duda la valoración de los activos de la banca

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El cierre de Banif Inmobiliario pone en duda la valoración de los activos de la banca

El presidente del Banco Santander, Emilio Botín, en rueda de prensa (Reuters).

@Eduardo Segovia - 17/02/2009 06:00h

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La decisión de tasar de golpe todos los activos del fondo Banif Inmobiliario y su cierre por la posterior avalancha de reembolsos plantea una cuestión de mucho más alcance: la valoración de la ingente cantidad de activos que se están quedando bancos y cajas a cambio de perdonar los créditos concedidos a inmobiliarias y particulares para comprarlos. Ahora bien, los expertos no creen que se vaya a obligar a las entidades a rebajar un 30% este valor por los graves problemas de recursos propios que provocaría en muchas de ellas.

Estamos hablando de un problema de grandes dimensiones: distintas fuentes estiman que los inmuebles adquiridos por la banca sumaban cerca de 10.000 millones de euros al cierre de 2008. La normativa dice que estos inmuebles deben considerarse "activos corrientes para la venta" puesto que no son propios de la actividad bancaria (salvo que se quieran dedicar al alquiler) y venderse en el año en curso. Si no se puede hacer, hay que volver a tasar el inmueble y apuntarse la pérdida correspondiente a la depreciación del mismo.

Si el fondo inmobiliario del Santander está rebajando su valoración por "la aceleración de la caída de los precios en el mercado inmobiliario" según la propia entidad, por una regla de tres esta misma práctica debería aplicarse a los inmuebles que tienen en cartera los bancos y cajas. Es cierto que no se puede generalizar y que hay una casuística muy amplia: no es lo mismo una promoción construida que un suelo rústico pendiente de recalificación. Pero lo cierto es que muchos de estos activos están claramente sobrevalorados porque se adquirieron en los años más calientes de la burbuja y, además, el loan to value (porcentaje del valor de tasación que supone el préstamo) ha sido en ocasiones muy alto.

Aquí no hay mark to market

Ahora bien, España no es Estados Unidos ni el mercado inmobiliario es el de las titulizaciones hipotecarias. Es decir, aquí no hay mark to market, la famosa norma que obliga a los bancos a valorar sus activos al precio de la última transacción realizada en mercado, lo que ha provocado ingentes pérdidas a la banca internacional. Dicho de otra forma, no existe la citada regla de tres, y la decisión del Santander no obliga a nadie más a hacer lo mismo. Los bancos pueden mantener en sus balances -mejor dicho, en los de sus filiales inmobiliarias- activos con valoraciones muy superiores a los del citado fondo.

Eso no significa que no haya que aplicar cierta corrección sobre el valor de adquisición de los activos inmobiliarios, que normalmente es el importe pendiente de amortizar del crédito con el que fueron adquiridos. Pero las tasadoras pueden justificar reducciones muy inferiores a la caída real del mercado con muchos factores basados en expectativas futuras.

"Todo el mundo sabe en el mercado que, para vender un inmueble, hay que rebajar un precio un 30% respecto a su máximo, pero es impensable que veamos una rebaja generalizada de las tasaciones de esa magnitud porque, si lo hicieran, todo el sistema se quedaría corto de recursos propios", opina un experto en el sector. Esto es, su solvencia estaría amenazada al quedarse por debajo de los ratios mínimos de capital.

Lo que van a hacer los bancos

A su juicio, "los bancos y cajas van a intentar vender con ese descuento los inmuebles más antiguos y en los que todavía tienen plusvalías para quedarse en su paz; y los que tienen pérdidas van a intentar mantenerlos todos los años que puedan con la valoración más ajustada posible hasta que el mercado se recupere y puedan venderlos sin grandes quebrantos".

Como es sabido, los bancos están creando sociedades inmobiliarias donde aparcan estos ladrillos -Altamira en el Santander, Aliseda en el Popular, Anida en el BBVA, etc.- y de esta forma consiguen que ponderen al 100% en los activos en riesgo (los que cuentan para los ratios de capital) en vez de al 150%, que es como ponderan los ladrillos que asumen directamente los bancos o los procedentes de créditos morosos. Además, anticiparse a esa entrada en mora les ahorra una provisión del 25% del crédito. Es decir, consiguen evitar a la vez el deterioro de su solvencia y de su cuenta de resultados.

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Opiniones de los lectores (162)

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162. usuario registrado kakanariu18/02/2009, 12:52 h.

No me gusta celebrar las desgracias ajenas, pero lo del corralito BANIFERO SANTANDERINO era un proyetil que venia en linea recta a todo y perdon por la palabra, imbecil que mantuvo la confianza en ese banco. A mi el BANIF SANTANDER me pillo en los BONOS EUROSTOXX50 GARANTIZADOS y a raiz de este hecho me entere que D. emilio vendio en enero de 2008 todas sus finquitas con exepcion de su chabolita de Santander. A continuacion ¿quien no se ha enterado de todos los chanchullos en que esta metido el BANIF SANTANDER? demandas por todas partes del mundo por las ventas de productos basura como LEHMAN, MEINL, FORTIS, BOSNOS ISLANDESES y como remate la estafa MADOF a sus principales clientes.
Estos clientes que se suponen bien asesorados e informados procedieron a retirar sus fondos por falta de confianza en este banco y su traslado a otros bancos y/o paraisos fiscales.
¿Habia alguna razon que no te aconsejara salir huyendo de dicho banco? Yo por lo menos lo hice y aconseje a todos mis amigos de la poca confiabilidad de este banco. Lo siento por los que no me creyeron y dejaron sus dineros en BANIF SANTANDER. aHORA ENCIMA DE CORNUDOS, APALEADOS.

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161. usuario registrado haldulus17/02/2009, 21:07 h.

O sea, la gente me deja su dinero para que se lo gestione, y cuando me lo piden resulta que no lo tengo y les digo que se esperen dos años para cobrarlo. Si eso lo hago yo resulta que es un delito de estafa y apropiación. Si lo hace el Santander, ¿no continúan siendo los mismos delitos? Resulta que la gente le ha confiado un dinero y resulta que no lo tienen... Señores, basta ya de charla, vayan a un juzgado y denuncien al Santander.

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160. usuario registrado maracay17/02/2009, 20:47 h.

Bueno, poco a poco la fuerza de los hechos se impone, poco a poco pero de forma inexorable el desplome inmobiliario y de nuestra economía se materializa.
Pero no se preocupen, DE PEORES HEMOS SALIDO, ese es el mensaje que ya están filtrando, MIREN A NUESTRA HISTORIA Y VERÁ LA DE DESASTRES QUE HAN PASADO NUESTROS MAYORES Y ANTEPASADOS, LO DICHO: DE PEORES HEMOS SALIDO,
¡HALA!

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159. usuario registrado maracay17/02/2009, 20:47 h.

Bueno, poco a poco la fuerza de los hechos se impone, poco a poco pero de forma inexorable el desplome inmobiliario y de nuestra economía se materializa.
Pero no se preocupen, DE PEORES HEMOS SALIDO, ese es el mensaje que ya están filtrando, MIREN A NUESTRA HISTORIA Y VERÁ LA DE DESASTRES QUE HAN PASADO NUESTROS MAYORES Y ANTEPASADOS, LO DICHO: DE PEORES HEMOS SALIDO,
¡HALA!

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158. usuario registrado palangana17/02/2009, 20:17 h.

Al final, un fondo inmobiliario es como comprar una casa entre muchos.......Si uno quiere rescatar su parte hay dos opciones, que los demas le pagen de su bolsillo el valor actual de su parte de la casa o vender la casa y repartirse el precio obtenido. Si los que quiren su parte son muchos, solo queda vender la casa y eso no se hace de la noche al dia. Si alguien se siente engañado es que no ha leido el folleto del fondo ni conoce este tipo de productos. Con solo algo mas del 10% de peticiones de reembolso el banco ya advertia de la posibilidad de suspender el reembolso [excepto la parte destinada al liquidez que debia ser del 10% del total del fondo que se repartiran prorateadas por la participación de los solicitantes de reembolso]

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