Tres años. Este es el tiempo que tardará todavía el mercado de la vivienda en absorber el millón largo de pisos construidos en los últimos años que están sin vender. Lo dice un reciente estudio publicado en Información Comercial Española (ICE), revista editada por el Ministerio de Industria.

El estudio concluye que "en el peor de los escenarios considerados, el ajuste del sector no sería posible hasta el segundo trimestre de 2012". Para llegar a esta conclusión, el profesor Daniel Fuertes -autor del estudio- parte de una premisa: el exceso de oferta respecto de la demanda real se sitúa, según las fuentes estadísticas utilizadas, entre un mínimo de 896.000 viviendas (Colegio de Registradores) y un máximo de 1,30 millones (datos de la Encuesta de Condiciones de Vida).

Como se observa, un número importante de viviendas que difícilmente puede absorber un mercado a la baja que entre 2004 y 2007 -los años del boom- nunca fue capaz de superar los 400.000 pisos vendidos. En concreto, el promedio anual de compraventas osciló entre 390.000, según el Colegio de Registradores, y 360.000, según las estimaciones del Ministerio de la Vivienda. Eso quiere decir que en algunos años del boom apenas se vendió la mitad de los pisos construidos, lo que ha alimentado la formación de una burbuja no sólo de precios, sino también de oferta.

De mantenerse ese promedio de compraventas, lo cual no parece probable, ya que las expectativas de bajadas de precios han reducido la demanda por razones especulativas, harían falta 2,3 años para absorber el stock de viviendas en exceso, según el Colegio de Registradores, y 2,8 años según las cifras del ministerio, a contar en ambos casos a partir del último trimestre de 2007.

Como dice el autor, profesor de la Universidad de Zaragoza, ése sería el escenario de mínimos, ya que si se considera el descenso en las ventas registrado en 2008, el ajuste se prolongaría hasta 2,6 años (a partir de las cifras del Colegio de Registradores) o 3,3 años (a partir de las cifras del Ministerio de Vivienda), siempre en el hipotético caso -lo que no parece probable- de que la venta de viviendas no siga disminuyendo en los próximos ejercicios.

Ahora bien, como sostiene el profesor Fuertes, si al exceso  de oferta se le añaden las 380.000 viviendas en construcción que todavía no habían encontrado comprador, y si se suponen dos años para terminar su construcción, "el tiempo necesario para vaciar el mercado sería de 3,8 años a partir de las cifras del Colegio de Registradores y de 4,5 si se toman las del Ministerio de Vivienda".

Expectativas de revalorización

El autor del artículo destaca el hecho de que en los últimos años, y de forma sistemática, se han construido más viviendas de lo que sería razonable por razones demográficas, debido al carácter especulativo que ha tenido la compra de pisos como consecuencia de la existencia de expectativas de revalorización de precios. Una demanda que, en los últimos trimestres, ha caído en picado.

En su opinión, una explicación al desequilibrio entre oferta y demanda es que ésta "enmascara un gran stock de viviendas que, en realidad, son demandadas por motivos de inversión o puramente especulativos". El mecanismo que hace posible este enmascaramiento, asegura, son los incentivos fiscales a la compra de vivienda que, utilizados de manera perversa, "facilitan a los hogares pluripersonales la compra de segundas residencias y la inversión especulativa (aunque éstas figuren como viviendas principales desde un punto de vista estadístico)".

Lógicamente, la consecuencia más visible de esta sobreoferta de pisos afectará a los precios, que tendrán una presión adicional a la baja en un contexto de menor renta disponible de las familias por el menor dinamismo del empleo. El precio de la vivienda libre y protegida cayó el 2,8% en 2008, según los datos del Ministerio de Vivienda. Sólo en el tercer trimestre del año, el precio de la vivienda cayó el 2,3%, lo que supuso el tercer descenso trimestral consecutivo.

54.  fapuig09/02/2009, 22:32 h.

esa es una previsión excesivamente optimista, yo creo que hasta el 2016 como mínimo e igual me quedo corto, y no es hasta el 2018. La subida de 10 años sin limites, se merece 10 años de bajadas del 10% anual.
http://fapuigbellacasa.blogspot.com/

   Marcar como ofensivo

53.  miraqtu09/02/2009, 20:31 h.

Quien hace este tipo de afirmación debe de ser la personas mas optimista de España en estos momentos. No solo no seremos capaces de absorber esa cantidad de viviendas hasta el 2012 sino que lo mas probable es que crezca aun mas el número para vender. El Mercado esta saturado y necesita un periodo proporcional al que ha estado creciendo para equilibrarlo. Mientras tanto la única solución para dar salida a todas esas viviendas pasa por la rebaja de las mismas que aun no se ha producido, por que conociendo cuales son las circunstancias actuales y de que manera una casa te puede esclavizar para los próximos 30 años, pienso que pocos en su sano juicio compraran a estos precios aun mas siendo conocedores de que la economía esta sufriendo una de las mayores crisis de su historia. Como dicen a perro flaco todo son pulgas.

   Marcar como ofensivo

52.  No logo09/02/2009, 20:15 h.

ADMINISTRADOR

o 49. nologo, o yo, tenemos practicamente el mismo nick....o yo he escrito esto y no lo recuerdo [?]

por favorr, una respuesta

salud

   Marcar como ofensivo

51.  servet09/02/2009, 19:34 h.

Solo se construirá en sitios muy concretos.

En los que las migraciones, generalmente de nativos así lo determinen, y siempre que la economía se recupere lo necesario para permitirlo. Mientras el escenario será de alquiler y con precios muy estables durante más de una década. Las casas no son un negocio especulativo, son una necesidad.

   Marcar como ofensivo

50.  servet09/02/2009, 19:31 h.

Bueno por lo que veo está muy claro que la gran mayoría, [siempre hay algún irreductible que piensa que hará hoy mismo el gran negocio de su vida con su piso], tiene claro que sobran pisos, quizás para más de una década.

A mi juicio, los dos factores clásicos, oferta y demanda, son muy difíciles de evaluar. La oferta está muy distorsionada, número real de pisos en venta, debido a su vez a dos factores; de un lado los pisos "retenidos" por los bancos, y de otro el núemro de pisos que se incorporan al mercado de forma más o menos discontinua, debido fundamentalmente como ya han dicho antes, a los decesos. Esta oferta, ignoro cuando, reventará al soltar los bancos todo el lastre, no olvidemos que es un inmovilizado enorme y que ellos se dedican a colocar dinero, los pisos no los quieren. Eso probablemente hará una presión insostenible a la baja y derivará pisos al mercado de alquiler que a su vez irá a la baja en cuanto a precios se reiere. Sumenle los procedentes del mercado de decesos, y es para llorar.

En cuanto a la demanda, la contracción es brutal. Cuantos nuevos hogares se crean al año? a que edad se emancipa el español medio?Solo se construirá en sitios muy concretos.

   Marcar como ofensivo

Árbol de Cotizaciones

Otras noticias

Blogs