Mucho se ha dicho y escrito sobre los grandes errores cometidos por el inmobiliario español en los últimos diez años, pero más que poder señalar a algo o alguien, deberíamos ser capaces de detectar errores fundamentales en los que se está incurriendo. La subsistencia de la gran mayoría de promotoras españolas está en serias dificultades. Es más, la mayoría de ellas desgraciadamente van a desaparecer, aunque los activos de los que a día de hoy son propietarias siguen pasando a manos de bancos y cajas a un ritmo multiplicador.

En la negociación de las daciones en pago y las refinanciaciones se trabaja sobre los valores de tasación de esos activos, y quizá ello está contribuyendo a alargar más el problema ayudando al “tuneo” de balances que se explicó El Confidencial. Sin embargo, el valor de tasación no es un valor real de mercado. Empieza a aceptarse como promedio el 30% de descuento sobre el valor de tasación para conseguir operaciones en el producto residencial.

Este rango de descuento hace que solamente los bancos tengan capacidad para ofrecer el producto en precio y además con financiación necesaria para que se produzcan las ventas. Esto significa que inevitablemente los bancos tendrán que provisionar pérdidas sobre el producto que quieran desinvertir en la medida en que quieran darle una salida relativamente rápida. El contexto financiero-inmobiliario queda muy bien retratado en la presentación de la ampliación de capital de Afirma.

Decíamos que la mayoría de los promotores españoles desaparecerán porque ese margen de maniobra en el precio para hacer ventas sólo está en manos de los bancos y por eso ellos tienen en estos momentos la capacidad para regular el precio de la vivienda en España. Desgraciadamente esta regulación debe ser muy severa (insisto en que en estos momentos podemos considerar precio de mercado un descuento del 30% o más sobre el valor nominal del 2008) y muy por encima de las estadísticas oficiales del Gobierno. Pero precio sin financiación no sirve para hacer ventas.

Ese es la otra clave que escapa al control de las promotoras. Hace apenas dos años, las promociones se vendían completamente sobre el plano. Ahora sólo se vende (y se empieza a comprobar tras los últimos tres meses de medición que SÍ se vende) cuando una vivienda terminada y lista para entrar se ofrece a un precio de mercado (ya no hablo de “chollo” porque ese chollo es el precio real de mercado) y unas condiciones de pago que permiten comprar prácticamente sin desembolso inicial y unas cantidades mensuales equivalentes a la renta de un alquiler.

Tengo la teoría de que cuanto más brusca y antes se produzca esa corrección (en todas las gamas del producto inmobiliario) antes podremos vislumbrar vida en el sector. Lo cual no quiere decir que sea a corto plazo. Lo que sÍ está claro es que a finales de 2009 los bancos ya van a ser las grandes inmobiliarias de España a traves de sus carteras directas y sus participaciones en los Nozar, Colonial, Reyal Urbis, etc… Por el camino se habrá quedado toda una generación de empresas inmobiliarias cuyos equipos pasarán a formar parte del de los bancos.

En términos generacionales, empezamos a asistir al final de la carrera de algunos de los protagonistas de los últimos veinte años, y al reposicionamiento de personas y equipos que han demostrado eficacia en inmobiliarias a pesar de verse inevitablemente sobrepasados por la fuerza de los acontecimientos financieros mundiales.

Cabe esperar que en cuanto a empresas se geste una nueva generación de inmobiliarias no bancarias dentro de cuatro o cinco años que compartirán protagonismo con la regeneración de las pocas que van a quedar de esta “quinta”. Lo que no admite discusión es que no habrá hueco de nuevo para tantas compañías como hubo en este ciclo.