Hemos venido a concursar o una amenaza para el 80% de las promotoras

@J.L. Bárcenas - 28/01/2009

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Aunque suene a sensacionalismo barato, que nadie se lleve las manos a la cabeza si, a lo largo de este feo, feísimo año 2009, hasta el 80% de las empresas cuya actividad principal sea la promoción inmobiliaria o la construcción terminan, antes o después, visitando un Juzgado de lo Mercantil para presentar Concurso de Acreedores.

Es éste un tema con el que, cada vez más, se van familiarizando todos los miembros del sector. Lo que hace dos años era ignorancia absoluta al respecto (bendita ignorancia), se ha tornado en necesario y doloroso aprendizaje. Las anteriores crisis inmobiliarias quedan muy lejos en la mente de quienes las sufrieron. Aquellos bichos poco se parecían al monstruo que toca combatir en esta ocasión.

Ha sido curioso comprobar cómo todas las empresas especializadas en impartir Cursos y Seminarios para profesionales del sector, cambiaron rápidamente el temario de sus ponencias. De los ya repetitivos cursos sobre “Adaptación contable a las NIC” o similares, se pasó a un tema único: “Cómo afrontar un Concurso de Acreedores”.

Esta Ley Concursal (Ley 22/2003, de 9 de julio), a mi modo de ver, es una Ley pensada y parida para poder ser efectiva en tiempos distintos a los actuales, no precisamente en medio de una crisis mundial de liquidez. Si el fin primordial de esta Ley es el salvaguardar los intereses de los acreedores de las empresas que se encuentren en situación de insolvencia, dudo de la efectividad de la misma por distintas razones:

Las empresas llegan tambaleándose a este proceso. Por lo general, sólo se está tomando esta decisión empresarial cuando no hay alternativa posible. Y esto, en buena medida, se debe a la posibilidad, que contempla la Ley, de condenar a los administradores de la sociedad a pagar las deudas de ésta por la parte no cubierta con los activos de la misma, por no hablar de posibles inhabilitaciones o condenas de prisión. Si los administradores no tuvieran esta espada de Damocles sobre sus cabezas, seguro que veríamos menos procesos concursales. En este aspecto creo que sí se ha conseguido velar, en mayor medida, por los intereses de la masa acreedora.
Es difícil asumir el cambio conceptual que supone la nueva Ley respecto la anterior. En España seguimos pensando que, a quien incurra en Concurso de Acreedores, le dan una sábana y una campanilla para deambular en su futuro empresarial como hacían los leprosos de antaño. Si bien no hay motivos objetivos para sentirse de esta manera, sí es verdad que el entorno económico y social se encargará de que uno se sienta así.
Esta Ley, lo último que busca es un final trágico, ni para la empresa ni para los acreedores de ésta, que son a quienes trata de proteger. La solución esperada es que se pueda llegar a Convenio entre la sociedad y los acreedores. Ahora bien, muchas veces es casi imposible que coincida la voluntad del Concursado con la de sus acreedores por lo que, en los procesos concursales de sociedades de un cierto tamaño y volumen de operaciones, se suelen completar todos los estadios del proceso concursal.
A la situación de inanición en que llegan las empresas, hay que añadir la falta de referencias claras a la hora de valorar los activos de las sociedades promotoras. De semana en semana varían ostensiblemente las valoraciones efectuadas, por tasadores profesionales, de cualquier activo inmobiliario. De esta manera, cualquier posible Convenio referenciado al valor de los activos a desarrollar por la empresa nacerá con la duda de si será viable o no. Es muy posible que haya sorpresas negativas a lo largo del proceso cuando surjan diferencias entre los valores de liquidación otorgados a los activos inmobiliarios por los tasadores y los que le gustarían al Concursado.
Desde el punto de vista del plazo de desarrollo, 3 años es el plazo óptimo que se trata de otorgar para desarrollar el Convenio, si bien puede ser de hasta 5 años. En el caso de los 3 años, a las empresas promotoras incursas en dicho proceso apenas les daría tiempo para desarrollar nuevos proyectos sobre los suelos recién ordenados urbanísticamente. Por supuesto olvidarse de los proyectos sobre suelos cuya ordenación urbanística no esté concluida a la fecha. Todos sabemos que 3 años es un periodo de tiempo muy ajustado para desarrollar un proyecto inmobiliario. Con esto, el margen de actuación que le quedaría a la empresa para generar liquidez adicional, en la fase de desarrollo del Convenio, se limitaría a terminar promociones en curso y a tratar de vender stock de producto terminado.
En cuanto al desarrollo del proceso, ya puede rezar el Concursado (si acaso es de esos insensatos que no disfrutan de la vida y cree en Dios) en caer en manos de unos administradores Concursales que sepan lo que se traen entre manos. Hay mucho profano jugando a ser Administrador Concursal sin tener ni los conocimientos ni la experiencia necesaria para poder desempeñar ese trabajo.
Desde el punto de vista de los costes. El coste económico de un proceso concursal también hay que tenerlo en cuenta. Hay tablas de baremación de los honorarios de los profesionales que desempeñen la función de Administradores Concursales y, dependiendo del volumen de la empresa concursada, puede convertirse en una factura de importe relevante. El coste social, o de imagen empresarial, ya lo hemos apuntado anteriormente. Una vez que te ponen la cruz en la espalda, será complicado que el mercado pueda volver a confiar en ti de la misma manera que lo hacía con anterioridad al Concurso. Por supuesto, queda el peor de todos los costes: el coste humano derivado de no poder concluir un proyecto empresarial en el que se pusieron tantas ilusiones esfuerzo y dinero; o derivado de la pérdida del puesto de trabajo de tantas y tantas personas que vivían de esa empresa (aquí el problema se agrava cuando se encuentran con indemnizaciones de 20-30 días por año trabajado, en virtud del Convenio acordado, y no los 45 días por año trabajado que tanta gente utiliza para calcular la indemnización por despido laboral).

En fin, luces y sombras de una Ley pensada para algo (supervivencia de la empresa tras cumplir con acreedores en un proceso judicial) que, en los momentos actuales, se me antoja de difícil cumplimiento y que derivará, en la mayoría de los casos, en una Liquidación de la sociedad concursada, tal y como ocurría antaño, cuando no existía esta Ley. Lo dicho: se trata de una herramienta para otras épocas, poco efectiva actualmente.

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7. Ejecutivo196828/01/2009, 18:39 h.

Completamente de acuerdo con el artículo. ES cierto que todavía poersiste la idea del persianazo que se producía con la antigua ley y que se daba una vez liquidadoas las deudas con bancos, cajas y acreedores principales [en fraude, claro].

Ahora, con la responsabilidad de los administradores, las acciones de reintegración y la imposibilidad de incluir inicialmente los intereses de bancos y cajas en la masa ordinaria del concurso, limitan la aplicación de esta nueva compleja ley.

Lo mejor que puden hacer las inmobiliuarias es vender sus activos al 80 % menos de su valor, hacer limpieza, después borrón y cuenta nueva, depurar responsabilidades internas y, si están a tiempo, concursar.

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6. SIN ALIAS28/01/2009, 16:04 h.

sigo ...

Por contra el empresario español lo considera una vergüenza, un deshonor, y los acreedores lo perciben como un estafador, por algo tan sencillo como es saber que no van a poder cobrar.

Con el barco bajo el agua nadie cobra. Con el barco haciendo aguas cobra el remolcador, el carpintero de ribera, el práctico, ... aunque sea tarde y mal.

El concursod e acreedores es una herramienta: si la utilizamos correctamente ó no hará que sirva ó deje de hacerlo.

Un cordial saludo

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5. SIN ALIAS28/01/2009, 15:05 h.

Desde mi humilde opinión, el problema estriba en la mentalidad del empresario español que espera a ultimísima hora para solicitar el concurso de acreedores, que no es sino una herramienta para gestionar su crisis.

Haciendo una comparación un tanto infantil, el empresario español gobierna un barco que hace agua y no solicita el concurso hasta que ha llegado a lo más alto del palo mayor y ya es irreversible la situación.

Por contra, el empresario europeo no español, tan pronto como entra un poco de agua en las bodegas lo solicita.

Antes de la crisis: Alemania 40.000 concursos/año, Francia 25.000, Italia 15.000, ... España 1.000.

La causa estriba en que un empresario europeo que presenta un concurso es considerado honesto/honrado con sus acreedores. Aquí está mi problema, señores,..[sigo

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4. Zipriano28/01/2009, 14:15 h.

He trabajado durante 4 años en un Juzgado Mercantil y lo que he visto para que el concurso tenga un buen fin lo importante, por orden es:
1º La voluntad del empresario [muchos son concursos forzados para deslocalizar la empresa o llevarte lo ganado y esperar tiempos mejores]
2º Las buenas relaciones con los administradores concursales y con los acreedores porque el convenio [el final "bueno"] es basicamente un pacto con tus acreedores.

Y no se preocupen por la responsabilidad, solo he visto en mas de 90 concursos 1 declarado culpable a los administradores y fue por culpa de los "consejos" de su abogado.
PD. Y lo siento, pero si hay liquidación lo normal es que solo cobren los bancos y Hacienda, y tarde porque los Juzgados Mercantiles estan colapsados, [gracias Ministro Bermejo]

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3. usuario registrado politicosfuera28/01/2009, 12:07 h.

PREGUNTA INOCENTE: Si esta Ley, en teoría, podría servir para sacar adelante proyectos con problemas de liquidez, por qué nadie presenta Concurso a no ser que ya no pueda pagar ni el recibo de la luz? Porque esta Ley no sirve ni para salvar proyectos ni para aliviar a los acreedores [cuando se llega al Concurso, las sociedades concursadas, ya se han fundido los activos de liquidez en favor de los acreedores "amigos" como Bancos de referencia y sociedades que le compran suelos u otros activos al Concursado, a bajo precio, con posibles compensaciones personales bajo cuerda.

En fin, Señor Bermejo, a parte de ser el Ministro que más grita pero que menos hace [cualquier día le va a estallar una vena del cuello. Menos mal que no ejerce la judicatura porque pobrecito de quien dependiera de su veredicto], trate de modificar esta Ley para que de verdad sea efectiva en los momentos actuales.

Fuera Clase Política Actual. Fuera Gobierno y Fuera Oposición.

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Las nuevas parejas de la crisis inmobiliaria

@J.L. Bárcenas - 22/01/2009

Dentro de lo duro y cruel que está resultando el camino a recorrer por los angostos vericuetos de la crisis económica, en general, y de la crisis inmobiliaria, en particular, no falta tiempo para, muy de vez en cuando, relajarse un poco, y comentar en un tono más distendido que el habitual, ciertos aspectos de la actual situación que, si no fuera por lo trágico del momento, serían hasta divertidos. Quien practique el senderismo, montañismo, haya realizado alguna peregrinación del estilo del Camino de Santiago o, simplemente, salga a pasear después de comer para realizar las ya famosas “rutas del colesterol”, habrá experimentado lo que cambia el caminar cuando, de vez en cuando, se hace una pausa para recuperar fuerzas y, sobre todo, observar el paisaje y el entorno que le rodea, así como el tramo ya andado. El andar mirando los pies de quien te precede se queda en un simple ejercicio físico. Eso es un despilfarro. Algo parecido sucede con la actividad económica...

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No todos los bancos y cajas tienen el mismo tipo de ladrillo

@A.M.Bajo - 20/01/2009

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Quiero ejecutar mis avales. Perdón, ya no quiero comprar mi vivienda

@J.L. Bárcenas - 14/01/2009

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Previsiones ladrilleras para el 2009

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Cierre inmobiliario 2008: los bancos se visten de Reyes Magos

@J.L. Bárcenas - 07/01/2009

Todavía estamos todos recuperándonos del vertiginoso final del ejercicio 2008 y ya estamos hablando de cómo va a ser este recién estrenado 2009. ¿Qué cómo fue el último acto del año? ¡¡¡Fre né ti co¡¡¡¡ Rara ha sido la empresa del sector inmobiliario que no ha estado, el mismo día 31 de diciembre, cerrando, por lo menos, una operación de refinanciación de su deuda bancaria con alguna entidad financiera. Hay que reconocer que la banca ha estado totalmente entregada a la causa y se ha esforzado, a más no poder, en los últimos días del año. Se trataba de concluir el año entre sudores y lágrimas, con una finalidad clara: dar un último toque de maquillaje a los balances de las distintas sociedades. Sobre todo había que remendar...

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Acerca de...

@J.L. Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.