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Cierre inmobiliario 2008: los bancos se visten de Reyes Magos

@J.L. Bárcenas - 07/01/2009

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Todavía estamos todos recuperándonos del vertiginoso final del ejercicio 2008 y ya estamos hablando de cómo va a ser este recién estrenado 2009. 

 

¿Qué cómo fue el último acto del año? ¡¡¡Fre-né-ti-co¡¡¡¡ 

 

Rara ha sido la empresa del sector inmobiliario que no ha estado, el mismo día 31 de diciembre, cerrando, por lo menos, una operación de refinanciación de su deuda bancaria con alguna entidad financiera. Hay que reconocer que la banca ha estado totalmente entregada a la causa y se ha esforzado, a más no poder, en los últimos días del año.

 

Se trataba de concluir el año entre sudores y lágrimas, con una finalidad clara: dar un último toque de maquillaje a los balances de las distintas sociedades. Sobre todo había que remendar los costurones existentes en las cuentas bancarias provocados por la elevada morosidad empresarial de los últimos meses del 2008.

 

Ha habido de todo, como en botica, pero, sin duda alguna, la estrella ha sido la compraventa de activos inmobiliarios. A más de uno le han venido a visitar los Reyes Magos con una semana de antelación. Casi todas las entidades financieras han estado activas en este sentido pero pocas de ellas lo reconocerán en voz alta. No pueden hacer público este tipo de acuerdos ya que, en caso contrario, al día siguiente tendrían largas colas de empresarios promotores en las puertas de sus oficinas bancarias para conseguir colocar sus activos a quienes financiaron su compra previamente.

 

Me consta que el Santander va ya por los 3.000 millones de euros en adquisiciones de este tipo de activos. Incluso desde dentro del propio banco hay quien duda de lo acertado o no de la agresiva estrategia tomada desde un principio por la empresa que preside el señor Botín. Hay que recordar que la entidad cántabra fue la que tomó la iniciativa en este tipo de operaciones dentro de nuestras fronteras.

 

Seguido, muy de lejos pero en constante crecimiento, por otras entidades de primer nivel, como BBVA, La Caixa, Cajamadrid, Banesto y por la mayoría de las entidades de menor nivel, estas actuaciones están salvando, in extremis, a más de un promotor que parecía abocado a un segurísimo concurso de acreedores. Por lo menos, tiran la pelota unos cuantos meses hacia delante en su lucha por huir de la hoguera de la quiebra.

 

¿A quién están comprando activos las entidades financieras? No hay un patrón único para definir quién puede ser o no el agraciado pero, por lo general, hay dos tipos de empresas beneficiarias de estos acuerdos:

 

  1. Las empresas que tienen al propio Banco cogido por los… excesivos riesgos asumidos por éste en dicha sociedad y que podrían obligar a dotar una provisión por riesgo o por morosidad más allá de lo que se puede permitir el ya dañado balance de la entidad financiera. La mayor parte de los activos inmobiliarios adquiridos por bancos o cajas de ahorro provienen de empresas del “top ten”del sector inmobiliario. Tras el gran roto ocasionado por Martinsa-Fadesa, hay que evitar descalabros de similar envergadura a cualquier precio.
  2. Las empresas cuya única solución de futuro pasa por preparar la documentación pertinente, acercarse a un Juzgado de lo mercantil y solicitar concurso de acreedores. Háganme caso: hay una lista de empresas que se encuentran en esta situación que, en el caso del sector inmobiliario, puede ser superior a la lista de las empresas que están libres de caer en la misma; es decir: hay más empresas en situación de concurso que con posibilidades de salvarse. Lo veremos en el primer semestre de 2009. Anoten un problema adicional a los ya existentes: la saturación total de los juzgados de lo mercantil, incapaces de absorber tanto proceso concursal.

En este segundo caso, los Bancos ven como única solución, desesperada y de última hora, el poder comprar un activo, o varios, a estas empresas y, en contrapartida, saldar todos o la mayor parte posible de los pasivos bancarios de esta sociedad con la propia entidad, con la esperanza de que, en caso de que haya un posterior proceso concursal, el banco quede libre del mismo y solamente tenga el problema de haber adquirido un activo inmobiliario a un precio superior al que lo pueda dar salida más adelante. Por cierto, la falta de jurisprudencia previa, en relación a procesos concursales, deja serias dudas sobre la posible retrocesión o no de este tipo de operaciones de compra de activos en caso de que se acabe en un concurso de acreedores.

¿Qué pasará en el 2009? Trataré de enfocarlo brevemente para desarrollarlo en otro momento, más adelante: Creo que, como ya dije en el artículo publicado el 26-11-2008 (Banca y promotores. Maquillado el 2008, ¿qué espera en 2009?), hay mucha fruta madura, incluso podrida desde hace tiempo, guardada en las cámaras de las entidades financieras y, poco a poco, irá saliendo al mercado en forma de concursos de acreedores. En fin, en otro momento trataré de explicar más detalladamente esta percepción personal del sector inmobiliario. Por ahora, lo que hemos presenciado en este cierre de ejercicio 2008 ha sido una exhibición de fontaneros financieros tapando fugas y haciendo trabajos de última hora a toda prisa. Han repartido caramelos e ilusión en la particular cabalgata del 31 de diciembre. Desde luego, “Spain is different” pero, además, seguirá siéndolo por los tiempos de los tiempos.

 

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Opiniones de los lectores (2)

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2. usuario registrado jennofonte07/01/2009, 17:37 h.

Y que va a decir la Inspeccion del Banco de España, cuando en vez de prestamos encuentre casas????

Les dejara valorarlos a precio de adquisicion o les obligara a marcarlos al mercado???.

Y si no devengan alquileres, los considerara' activo en mora???

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1. usuario registrado trastor07/01/2009, 12:57 h.

Un artículo muy acertado!

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@J.L. Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

 

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