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El Euribor a 12 meses, pesadilla de los esclavos del pisito españoles, que en su inmensa mayoría contrataron hipotecas a tipo variable, ha pasado de marcar su máximo histórico (5,393%) a enfilar cotas mínimas en sólo seis meses. Pese a ello, 2009 no traerá demasiadas alegrías a los propietarios de viviendas: a los que compraron en el pico del boom, las caídas de precios les harán entrar en negative equity (esto es, su hipoteca es superior al valor de sus inmuebles). Y para la demanda latente, tampoco hay buenas noticias: se prevé que las entidades financieras aumenten el diferencial hipotecario para compensar la bajada del Euribor.

El año 2008 ha visto cómo el Euribor a un año alcanzaba su máximo histórico. Concretamente, fue en el mes de julio cuando el índice escaló hasta el 5,393%. Apenas seis meses después, el Euribor ha comenzado el año 2009 en la frontera del 3% (ayer mismo, se situó en el 2.995% en su tasa diaria). Casualmente, una cota muy similar a la que registraba en enero de 1999, fecha del nacimiento del Euribor. Entonces, el nuevo tipo comenzó su andadura en el 3,062%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Esta bajada, que sólo beneficiará a los ya hipotecados, no es suficiente para aliviar todos sus males. Las previsibles bajadas de precios de las viviendas -ayer mismo la Sociedad de Tasación anunciaba que, según sus tasaciones, el precio de la vivienda nueva en las capitales había descendido un 6,6%- conseguirá que los compradores de piso en el pico de la burbuja  entre en negative equity (su piso valdrá menos que su hipoteca).

Un 16% de las familias ha tenido que retrasar el pago de su hipoteca

Aún más: “En menos de doce meses, la financiación a familias ha descendido nada menos que un 98%. Ni siquiera la bajada del Euribor puede reducir más que nimiamente los efectos de la sequía crediticia”, afirman desde la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB). Los datos que maneja esta intermediaria financiera son contundentes: “Más del 80% de las familias destinan importes superiores al 40% de sus ingresos a pagos financieros; dos de cada tres tiene más de tres créditos y un 16% ha tenido que retrasar el pago de al menos una mensualidad de su hipoteca en los últimos doce meses. “¿Por qué, entonces, no se apoya a las personas a que paguen sus hipotecas en vez de apoyar a una entidad porque sus clientes no pagan? ¿No es más lógico destinar recursos públicos a evitar la morosidad que a subvencionar su provisionamiento?”, se preguntan.

La ANPB se ha dirigido a los miembros de la Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados, así como a los portavoces de los grupos parlamentarios, para proponer la elaboración de un Plan Nacional de Refinanciación Familiar. “En nuestra opinión, es preferible evitar que se produzca la morosidad que utilizar dinero público para cubrirla. En Agencia Negociadora estimamos que el apoyo de las Administraciones a las operaciones de refinanciación, reduciría de forma notable la morosidad (entre 0,5 y 0,75 puntos, en función del tipo de medidas de apoyo)”, sostiene.

“Los bancos suben los diferenciales hipotecarios para mantener su rentabilidad”

Respecto a los demandantes insatisfechos de vivienda, el profesor de economía en  la Universitat Pompeu Fabra, José García Montalvo, sostiene que “el Euribor está dejando de ser la referencia hipotecaria. El aumento del riesgo hace que las entidades financieras eleven los diferenciales hipotecarios (el porcentaje que se suele sumar al Euribor en un préstamo hipotecario). En EEUU la tendencia es clarísima: los tipos de interés de referencia bajan pero el tipo hipotecario permanece estable”. Fuentes del sector financiero consultadas confirman esta tendencia también en nuestro país: “Entidades que tradicionalmente han tenido productos hipotecarios muy competitivos, han encarecido los diferenciales de casi todos sus productos ante la bajada del Euribor para mantener sus ratios de rentabilidad”.

Ayer mismo, este diario se hacía eco de un reciente informe de coyuntura de la Fundación Cajamar, que  indicaba que la caída del Euribor no logrará reactivar la compra de vivienda porque “las entidades se han anticipado elevando sus primas de riesgo como vía para compensar el incremento de la morosidad”.

En este panorama, ¿Cómo afectará 2009 a los consumidores? Montalvo no ve “ningún cambio de tendencia: “los que se podrían plantear comprar una vivienda se preguntan si vale la pena comprar, con un altísimo grado de apalancamiento, un activo cuyo precio está cayendo (incluida la vivienda nueva como dice hoy la Sociedad de Tasación) y seguirá cayendo en el futuro”.

El precio del alquiler podría bajar

Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista.com, califica este nuevo año como el de las oportunidades para los compradores: “Habrá más oferta y poco a poco los vendedores serán cada vez más conscientes de que la reactivación del mercado pasa por bajar el precio, más allá de lo que jamás hubieran pensado, y por una mayor flexibilidad de los bancos en la concesión de hipotecas”.

Para Encinar, la bajada constante del Euribor beneficiará a los que actualmente ya están hipotecados, pero no reactivará los precios de la vivienda. En todo caso, frenará ligeramente la caída de las ventas de aquellas casas que ya están con precios muy descontados.

Probablemente sea el año en que menos viviendas se inicien en España desde que hay serie histórica y quizá en 2010 cambie profundamente el paisaje de las afueras de la mayoría de los municipios españoles, en los que apenas habrá grúas porque la obra nueva se habrá reducido a unos pocas miles de viviendas iniciadas. Por contra, las entidades financieras tendrán unas enormes bolsas inmobiliarias que tendrán que gestionar, bien con equipos propios, bien contando con agencias inmobiliarias, lo que reactivará el mercado de la vivienda de segunda mano.

El precio del alquiler, que en los últimos años había ido subiendo por encima de la inflación, en 2009 es posible que se estanque e incluso en los grandes mercados inmobiliarios podría bajar. La oferta es cada vez mayor y habrá una parte de la demanda actual de alquiler que se trasladará a la compra ante precios más asequibles. los propietarios tendrán que enfrentarse a un nuevo escenario: para encontrar un buen inquilino tendrán que rebajar el precio.

Lo que está claro es que en 2009 habrá más oferta que nunca en todos los mercados: vivienda, oficinas y otros productos inmobiliarios. Ante una mayor oferta sin duda los precios tensionarán a la baja, es la ley básica de oferta-demanda. Podría surgir la figura de la vivienda invendible, la que por más que baja su precio no encuentra comprador, y dejaremos de escuchar lo de “esta casa es única”.

Acumulación de capital de la demanda solvente

Por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, destaca la bajada de inflación y del Euribor como elementos positivos. “Ambos factores van a permitir el ahorro de la demanda solvente, que no es poco. El año 2009 va a ser un año de acumulación de capital para quienes estando en ese conjunto de demanda solvente no vayan al paro. La bajada del Euribor va a permitir reducir en más de un 30% el pago mensual de las hipotecas en el año 2009. Este hecho previsto por la gran mayoría de los analistas financieros, junto con las bajadas de precios de la vivienda que los promotores están dispuestos a asumir, podrían permitir a los compradores volver a esfuerzos familiares de compra de hace casi 5 años”.

Como deseo, Echavarren espera que este año vuelvan la confianza y la financiación. “La confianza es muy complicado que vuelva antes del 2010, por la cantidad de noticias negativas que nos van a llover de otros sectores. La financiación, sin embargo, estamos convencidos que volverá mucho antes de lo que se prevé, para casar un negocio evidente, sobre precios y costes de financiación mucho más moderados. Probablemente contracorriente, pronosticamos la reactivación del mercado residencial a finales del 2009, débilmente, y con más fuerza en el primer semestre de 2010. Reactivación significa la vuelta de algunos compradores de vivienda, con porcentajes de apalancamiento mucho más moderados y a niveles de goteo de compras. Tras la vuelta de los compradores vendrá la liquidez de los suelos”.

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