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El adverso contexto financiero global, sin posible comparación metodológica con series históricas de otras épocas, junto a los permanentes escándalos sin precedentes asociados a productos de inversión, no permiten vislumbrar todavía el alcance, en tiempo y profundidad, de los desperfectos provocados en el sistema por la crisis actual.

Pero, a efectos puramente de inversión inmobiliaria (institucional y particular), las magnitudes básicas (fundamentalmente el precio del dinero y su previsible abaratamiento adicional), así el clima colectivo de desconfianza hacia los productos financieros de inversión, hacen que técnicamente se den las mejores condiciones para el retorno de la inversión sectorial.

Sin embargo, a pesar de ello falta algo fundamental: que haya operaciones que sirvan de testigo y acoten precios y rentabilidades.

Porque el margen de error nunca fue tan pequeño. Es como disparar desde tres metros a una diana de diez metros de diámetro. Se puede fallar, pero es considerablemente difícil hacerlo. El problema es que quien sostiene el arma en estos momentos teme apretar el gatillo y, por eso, no es que falle: es que el terror impide disparar. Pero empezaremos a ver tiros.

Una de la primeras manifestaciones serán, en las grandes empresas (los bancos ya lo vienen haciendo hace tiempo), las operaciones de sale & lease back sobre las sedes y activos inmobiliarios de su propiedad. Estas transacciones sobre edificios de calidad son el futuro inmediato del mercado de inversión en Madrid y otras ciudades europeas, como Londres y París. Además es curioso como las empresas no inmobiliarias a la hora de llevar a cabo estos acuerdos, son las que han demostrado mayor capacidad para hacerlo fuera de mercado. Y para edificios buenos, con inquilinos buenos, con buenas rentabilidades y buenas garantías, existen siempre, o casi, buenos compradores.

Actualmente se están estudiando operaciones de inversión edificios prime en Madrid ligeramente por en cima del 6%. El problema es que no ha trascendido el cierre de ninguna compra-venta que certifique la aludida teoría del mínimo margen de error. Pero estoy convencido de que en las próximas semanas tendremos la constancia del cierre de transacciones en esos parámetros con el consiguiente efecto llamada para aquéllos que, hasta que no haya acuerdos formalizados, seguirán con su capital esperando al pistoletazo de salida.

Quedan sólo unos pocos días del 2008, pero como ya se adelantaba en algunas informaciones publicadas la semana pasada, se ultiman operaciones que se firmaran estos días. Y salvo que por su carácter de fuera de mercado no lleguemos a enterarnos de los detalles, lo harán como yo les anticipo. Y si no al tiempo.

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@A.M.Bajo

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

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