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A estas alturas de partido muchos se preguntarán, entre otras cosas, el porqué de la complicidad entre todos los actores implicados en este gran follón, que es la crisis inmobiliaria, en el que nos encontramos metidos y del que vemos una complicada salida a corto y medio plazo. Las cuestiones retumban en las conciencias de los afectados. A saber:

1. ¿Quién decidía las operaciones inmobiliarias en las entidades financieras; el departamento de riesgos o el área comercial?
2. ¿Quién decidía en el Banco de España sobre la necesidad o no de tomar medidas respecto la excesiva concentración de riesgos de la banca en el sector inmobiliario?; ¿fallaron los inspectores o quienes recibieron la información de éstos?
3. ¿Quién decidía en la CNMV sobre la información a requerir y a ofrecer acerca de las numerosas operaciones de compañías citizadas relacionadas con el sector inmobiliario?; ¿de qué información se nutren todas estas entidades y profesionales?
4. ¿Además de la información suministrada por auditores y tasadores, no eran suficientes todos los datos recogidos sobre el propio terreno que advertían de lo que se avecinaba?

Visto así, parece como si todo fuera un problema de falta de información, análisis de ésta o de, como parece más probable, no querer hacer caso a lo que todos los indicadores apuntaban. Esto ha sido como si, circulando con nuestro maltrecho coche, se encienden, a la vez, las señales de cambio de aceite, falta de gasolina y excesiva temperatura del motor y, tras ver estas alertas, fuéramos a un taller para… reparar un par de arañazos y pintar de nuevo el vehículo para continuar el viaje. Como si del Lute se tratara: “camina o revienta”.

¡A ver si ahora todo se va a reducir a un problema de información!

Es cierto que las empresas inmobiliarias han tenido siempre sus “manías contables” como, por poner un ejemplo, las siguientes:

• En cualquier compra de suelos destinados a ser desarrollados en el futuro, era práctica habitual lo siguiente:

1. Contabilizar como existencias a corto plazo los activos inmobiliarios, aun a sabiendas de que esos activos no generarían riqueza para la sociedad hasta bien cerrados unos cuantos ejercicios contables más. ¿Quién no habrá hecho esto con suelos cuyos tiempos de desarrollo son a largo plazo?
2. La deuda contraída para financiar la adquisición de estos activos, por supuesto, ahora sí tocaba ser contablemente ortodoxos, se contabilizaba como un pasivo a largo plazo.
3. El resultado de 1+2, en este caso concreto, era el ofrecer una imagen de la sociedad que no se correspondía con la realidad. Estaríamos ante una empresa mucho más solvente de lo que en realidad era. Es lógico: aparentemente podríamos generar liquidez con nuestros activos a corto plazo mientras que no nos exigirán cumplir con nuestras deudas hasta más adelante.
1. Otra práctica habitual era (ya no es posible con la modificación del Plan General de Contabilidad en España) el adelantar en el tiempo el reconocimiento de los beneficios empresariales. Hasta el ejercicio pasado se podía reconocer el resultado contable de una promoción inmobiliaria una vez que ésta se encontraba desarrollada sustancialmente (el PGC hablaba del 80% de avance de la misma). Esto facilitaba el acomodar el resultado contable al antojo de la dirección de la empresa. El “80% de desarrollo de la promoción” admitía una gran flexibilidad. Servía: 
   1. En el caso de una sociedad cuyas acciones cotizaran en un mercado organizado, para dar una imagen de fortaleza ante el mercado, lo que siempre suponía buena noticia ante los accionistas.
   2. En el caso de sociedades no cotizadas, lo que se conseguía era capitalizar “ficticiamente” un balance al que le sobraba algún que otro kilo de deuda bancaria. Puro “marketing contable”. De esta forma, cualquier ratio financiero que tuviera en su cociente la partida de “Fondos Propios”, mejoraba notablemente. Eso sí, esta práctica tenía un único “pero” para la sociedad pero que, por otro lado, beneficiaba al Estado: Hacienda ingresaba, por anticipado, el 35% de estos beneficios. Se trataba de un coste que, en épocas de bonanza, se asumía sin excesivo dolor. Vaya, vaya.

Ahora bien, lo expuesto anteriormente, no pasaba de ser puro maquillaje barato ante cualquier análisis medianamente serio de las cuentas de estas sociedades. Esto que se hacía en el inmobiliario, se llamaría de cualquier otra forma mucho más censurable en cualquier otro sector empresarial. En todos los sitios cuecen habas. Quien de verdad quería saber cuál era la verdadera situación de una sociedad, sabía qué documentación pedir y qué datos escudriñar. Otra cosa es que lo hiciera. Había muchas empresas que no practicaban estas artes y otras muchas que las practicaban de una forma más abusiva que la expuesta anteriormente. Por supuesto, no se puede generalizar. Tan sólo he tratado de ofrecer una idea de cómo se podía vestir la realidad contable de las empresas inmobiliarias pero, como bien sabemos, aunque se vista de seda, mona se queda.

Lo más importante de todo esto es que no creo que, quien necesitara saber cuál era la situación exacta de una empresa en concreto, no pudiera hacerlo sin mayores problemas. Con esto trato de responder a una de las cuestiones planteadas al principio del artículo. Las entidades financieras sabían perfectamente cuál era la situación de las empresas a las que prestaban millones y millones de euros. El promotor que no paseara un balance con un endeudamiento bancario equivalente a seis, siete o más veces el importe de sus Fondos Propios, no era nadie. Le vendían la idea de que estaba dejando escapar la oportunidad de multiplicar sus beneficios empresariales más allá de lo que nunca hubieran imaginado. En realidad, lo que nunca hubieran imaginado era la ruina en la que se estaban metiendo.

Estoy seguro de que, tanto el Banco de España (tengo buenas referencias del serio y exhaustivo trabajo que realizan los inspectores de este organismo analizando los riesgos de las entidades financieras españolas) como la CNMV, se surtían de los mejores datos necesarios para tener una visión realista de la situación en cada momento.

Por tanto, si la información era buena, ¿qué es lo que ha pasado aquí? Sinceramente, no lo sé. Lo que sí tengo claro es que aquí todo el mundo sabía dónde estábamos hace dos años, el año pasado y ayer mismo. Otra cosa bien distinta es que no se hayan querido, o podido, tomar las decisiones que requería la situación de los mercados en cada momento.

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@J.L. Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

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