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Marcar como ofensivo Renta fija/tipos de interés
¿Y si hay hipotecas subprime en España? Credit Suisse desnuda los mitos del mercado inmobiliario
Pisos, precio, Credit Suisse, informe
@C. Hernanz - 05/12/2008
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La idiosincrasia española convierte en diferente al mercado inmobiliario levantado sobre la piel de toro. Así lo cree el banco suizo Credit Suisse, que ayer hizo público un análisis en el que destripa algunos de los mitos construidos sobre la banca española y su relación umbilical con el sector del ladrillo. Leyendas urbanas que han alimentado la creencia de que el precio de las casas nunca baja.
La realidad, tozuda, ha demostrado lo contrario. Los datos de países como Reino Unido, Irlanda o EEUU, donde los precios de la vivienda han registrado descensos superiores al 10%, evidencian las anomalías existentes en el mercado español. De acuerdo con cifras oficiales publicadas por Banco de España, Ministerio de
Las resistencias a una corrección drástica, acorde con la de otros países y vinculada al escenario de crisis generalizada, son muchas y variadas. Credit Suisse concluye que el mercado inmobiliario residencial español, donde el alquiler solo ocupa un porcentaje marginal, pesa un componente emocional que impide a un propietario tipo aceptar la venta de un activo asumiendo pérdidas. Antes la ruina.
La compra con bajos tipos de interés permitió a muchos nuevos propietarios asumir niveles de endeudamiento a largo plazo inasumibles con el cambio de ciclo en la política monetaria. De esta manera, la “money illusion” ha terminado estrangulando la economía doméstica de todos aquellos compradores que entraron en el pasado reciente al mercado inmobiliario empujados por la percepción de tipos de interés negativos.
El acceso al suelo ha sido otro de los grandes culpables. Al contrario que en casos como los de Nueva York o Tokio, donde no existe más suelo edificable, España ha sufrido las mismas consecuencias que las de un mercado con oferta limitada siendo el segundo país por extensión más grande de Europa. Sólo la actuación monopolística de los ayuntamientos, arbitrando en la liberación de suelo de acuerdo a sus necesidades de financiación, explica esta distorsión.
Tampoco ha favorecido la creencia generalizada de que vivir de alquiler es como tirar el dinero. Un razonamiento que no se sostendría bajo un razonamiento puramente financiero si se tuviera en cuenta los costes financieros de la hipoteca o si estudiara la rentabilidad que ofrece la compra de una vivienda como inversión si se pretende alquilar. A pesar de los números, el componente emocional de propiedad vence cualquier resistencia.
Para iniciados y no iniciados, comprar un piso ha sido considerado un negocio seguro. Los precios nunca caerían, en el peor de los escenarios se mantienen estables durante varios años. Una leyenda que se choca de plano con el contexto actual, donde confluyen sobrevaloración de los activos, aumento del desempleo y condiciones financieras más duras. Los precios de las ofertas no registran descensos, pero las pocas transacciones que se cierran demuestran lo contrario.
Otra de las trampas comúnmente extendidas tiene que ver con la relación importe/tiempo de las hipotecas, como si sólo tuviera ventajas la posibilidad de amortizar el préstamo en un plazo de 30 o 40 años. Según recuerda el analista autor del informe, Santiago López Díaz, se ha ignorado el hecho de que cuantos más años tenga la hipoteca, mayor es el riesgo que se asume con un modelo de referenciación a tipos variables.
En opinión de Credit Suisse, los precios de los pisos no sólo están ya cayendo, sino que está por llegar una significativa reducción en los próximos años de hasta un 30% en términos reales. El error histórico sobre la creación de valor ad infinitum se tendrá que rendir más pronto que tarde a las evidencias del mercado. Hay cerca de 2 millones de excedentes que tardarán entre 3-4 años en ser absorbidos.
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Opiniones de los lectores (66)
66. 
monikka06/12/2008, 08:55 h.
viki21
Sigo del post 65,
Como te decía sobre el tema de la incultura financiera, los productos son cada vez más complicados y la gente sólo se queda con el rótulo del tipo de interés. Comentaban en cierta conocida web de bolsa hace unas semanas que mucha gente tenía un depósito referenciado al Ibex o al Stoxx 50 o a cualquier otro´indicador variable, que no lo sabía y se iba a llevar un susto cuando fuese a retirar el dinero.
Puede argumentarse que el banco está interesado en colocar tal o cual producto, pero, creo, la gente dista mucho de ser inocente, es muy cómodo decir "yo me fiaba de ...", no informarse de nada, no intentar tomar sus propias decisiones, esa pasividad me parece inadmisible. En internet tienen multitud de webs, hay libros, revistas, periódicos, en fin, no será que nos falte donde informarnos.
Que pases MUY buen fin de semana, saludos.
65. monikka06/12/2008, 08:44 h.
viki21
Buenos días,
Yo tengo 43 años y, aunque no vivo de alquiler (sólo tengo 1 vivienda) por una serie de circunstancias personales, creo que, en principio, si tuviéramos una oferta de alquiler abundante y con precios razonables, esta opción tiene muchas ventajas.
Conozco muchas personas más jóvenes que dicen preferir el alquiler porque les da libertad. El leasing sería una buena opción para quienes no quieren perder todo el dinero empleado en pagar una renta. sea como fuere, no se han fomentado ninguna de la dos opciones porque sólo interesaba el crecimiento fácil y rápido.
Por otra parte, la "movilidad geográfica" jamás se podrá imponer ni proponer, ni siquiera de forma parcial o voluntaria, cuando los alquileres están por las nubes y medio país anda anclado a su hipoteca estratosférica y su piso "en propiedad".
Tienes TODA LA RAZON en lo que dices del tipo fijo, estamos por debajo de la media europea en ese tipo de hipotecas. Lo mismo te digo respecto a la incultura financiera, hábilmente aprovechada por los bancos para endosar unos productos financieros que la gente ni entiende ni se molesta en entender.
Sigo y termino ...
64. 50005/12/2008, 22:25 h.
Para club valientes, 62
Si, ese capitalismo tan "bueno" y tan "social" nos ha facilitado muchisimo el acceso a la vivienda a los "pobrecillos", pues, de manera altruista, han multiplicado exponencialmente su precio.
Que buenos que son los bancos-usureros y los capitalistas-especuladores: nos permiten comprar televisiones a credito. Si, senor, eso es "politica social"; ellos a cambio solo piden moderacion salarial y despido libre, pues se conforman solo con incrementar los beneficios del ano anterior (a ser posible, doblarlos). Es una nueva filosofia, un manual de autoyuda, un concepto muy moderno, que se llama "el realista objetivo de la grafica de beneficios en forma de vertical a 90 grados ad infinitum".
Gracias por no cobrarnos (todavia) el aire que respiramos, por miligramos.
63. viki2105/12/2008, 22:06 h.
A Monikka:
estoy totalmente de acuerdo contigo con la fiscalidad, teniendo en cuenta además que la compra de vivienda desgrava en el IRPF, y que los que vivimos de alquiler, como es mi caso, no tenemos desgravación ninguna.
Como tú y algún forero más ya ha dicho, en este país sólo se ha incentivado la compra y nunca el alquiler. La única desgravación que el inquilino tenía se la cargo el gobierno Aznar en el 2000, creo recordar. Y así con todo.
Si a eso se suma el dinero B, tipos bajísimos, tasaciones por encima del valor real, bancos dispuesto a financiar a todo el que pasaba por allí, y el come-come de que no comprar ahora es tirar el dinero, pues eso.
Y por encima de todo lo anterior, la estupidez propia de nuevo rico y la ignorancia en economía básica de la mayor parte del país, que se demuestra cuando todos los pillados se llevan las manos a la cabeza al ver como se les ha puesto la cuota, diciendo "¿cómo ha podido ser?" Pues, caramba, haber firmado un tipo fijo.
Saludos cordiales.
62. club valientes05/12/2008, 19:39 h.
El capitalismo se volvió muy social durante una temporada, dando oportunidades a miles y miles de pequeñas empresas y millones de personas y familias, que, de no tener más que un empleo o dos de baja calidad, pasaron a poseer del disfrute de casas, chalés,todo terrenos y tv de plasma.
Ha sido una temporada, de unos pocos años, en las que los sueños de los humildes los hacía realidad el capitalismo bueno. Bancos, empresas, tipos de interés, etc..., tradicionalmente ogros del ciudadano, daban todo tipo de facilidades para que los pobrecillos tuviéramos algo.
Pero las oportunidades se dan con cuentagotas y hay que aprovecharlas, y, ni el gobierno, ni la desenfrenada sociedad de los humildes, han aprovechado la oportunidad de ser algo, volviendo a la nada, a la miseria del paro y la cutredad de la economía sumergida.
El mercado dió una oportunidad a los parias de la tierra y así nos ha salido.
¡Si es que no se puede ser bueno!, porque abusamos mucho...
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